Обеспечительный платеж по предварительному договору аренды

Обеспечительный платеж по предварительному договору аренды

Обеспечительный платеж по предварительному договору аренды
СОДЕРЖАНИЕ
0

Нормативное регулирование обеспечительного платежа

Ст. 381.1. и 381.2. ГК РФ регулируют обеспечение обязательств.

Ст. 317.1. ГК РФ отражает начисление процентов на использование денежного обязательства.

https://www.youtube.com/watch{q}v=https:accounts.google.comServiceLogin

Глава 34. ГК РФ посвящена аренде

Природа обеспечительного платежа

В соответствии со ст. 381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора по соглашению сторон, может быть обеспечено внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату (если иное не определено соглашением сторон). Договором может быть установлена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платеж при наступлении некоторых обстоятельств. На сумму обеспечительного платежа проценты, предусмотренные ст. 317.1 ГК РФ, не начисляются (если иное не определено договором).

Правила об обеспечительном платеже применяются также в случаях, если в счет обеспечения вносятся подлежащие передаче по обеспечиваемому обязательству акции, облигации, иные ценные бумаги или вещи, определенные родовыми признаками (ст. 381.2 ГК РФ).

Следует отметить, что статьи об обеспечительном платеже внесены в гл. 23 «Обеспечение исполнения обязательств» ГК РФ Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ (вступил в силу 01.06.2015). Указанная правовая конструкция (она же — гарантийный взнос, страховой депозит и пр.) и раньше использовалась сторонами договоров, однако ее понятие и правила применения не были закреплены в гражданском законодательстве.

Практика применения обеспечительного платежа при заключении предварительного договора аренды

Обеспечительным является платеж, который относится к двустороннему обязательству в денежной форме в отношении убытков или неустойки, которые могут возникнуть в будущем. Договором должны быть предусмотрены обстоятельства, при которых они будут покрываться обеспечительным платежом и они должны быть компенсированы.

Основаниями для заключения договора с обеспечением могут быть:

  • возможные долги арендатора
  • имущественные потери арендодателя

Обеспечительный платеж по предварительному договору аренды

Обеспечительный платеж не может являться авансом, залогом или задатком. Он обеспечивает компенсации, которые могут или не могут иметь место в разных ситуациях. Такой платеж можно отнести к страховым, но отличается тем, что если не наступают обстоятельства, то такое обеспечение может быть возвращено арендатору.

★ Книга-бестселлер «Бухучет с нуля» для чайников (пойми как вести бухгалтерский учет за 72 часа)
куплено > 8000 книг
Форма оплаты Подтверждающий документ
Наличный расчет Расписка лица, получившего деньги
Безналичный расчет Выписка банка, квитанция с указанием цели платежа

Обеспечительный платеж передается в денежной форме, но в отдельных случаях может быть внесен и в не денежной форме, например, ценные бумаги.

Размер такого платежа на нормативном уровне не определяется, но в большинстве случаев арендодатель обеспечительный платеж берет в качестве залога на случай наступления такого события, как не внесение арендного платежа.

Таким образом, размер (сумма) обеспечительного платежа должен быть оговорен в договоре аренды, как и сроки по его внесению.

Если возникло денежное обязательство арендополучателя, то он не вправе требовать зачета этого обязательства за счет обеспечительного платежа. То есть, зачет не автоматический, а при инициативе арендодателя, получившего этот обеспечительный платеж. При этом данный зачет имеет определенную специфику. Но можно в договоре прописать возможность получения автоматического права на зачет образовавшегося обязательства.

По договору аренды может быть прописано о восполнении обеспечительного платежа. В ситуации, если арендатор воспользовался правом на зачет обязательства по аренде за счет обеспечительного платежа. Остается вопрос, что в этой ситуации обеспечительный платеж уменьшился и как арендодателю покрыть убытки при ущербе со стороны арендатора.

В договоре аренды прописаны сроки действия договора. Арендатор в связи с прекращением деятельности довел информацию о желании расторгнуть договор письмом, но ответа не последовало. В последствии арендатор отправил письмо о зачете обеспечительного платежа в качестве платежа за 1 месяц аренды (при том, что срок еще не вышел). Также для передачи имущества письмом был приглашен арендодатель, который не прибыл.

Обеспечительный платеж по предварительному договору аренды

В этом случае арендодатель может востребовать арендную плату (с процентами за просрочку платежа) за весь срок, указанный в договоре, так как договор является срочным и двусторонним, поэтому в одностороннем порядке не может принимать решение ни одна из сторон. При том условии, что не было ответа на письма, необходимо уточнять о принятых решениях по отправленным запросам.

Законом предусмотрены разные способы обеспечения выполнения обязательства. Наиболее известным из них является залог. Неким подобием залога для договора аренды является обеспечительный платёж аренды. Анализ ст.381.1 ГК РФ позволяет определить обеспечительный платёж, как способ обеспечения выполнения обязательства, путём внесения определённой денежной суммы, одной стороною в пользу другой.

Указанный способ обеспечения может быть использован только при наличии денежных обязательств. После внесения платёж, как бы «замораживается» на счету стороны, которая его получила. После того, как обязательство исполнено, платёж засчитывается, как часть выполнения денежного обязательства арендатора.

Стороны в договоре предусматривают срок исполнения обязательства. В случае если в установленный условиями сделки срок обязательство не было выполнено – обеспечительный платёж возвращается стороне, которая его внесла. Те же последствия наступают, когда обязательство было прекращено на основаниях, установленных законом.

Предлагаем ознакомиться:  Аскона договор на покупку матраса

Руководствуясь принципом свободы договора, законодатель предусматривает возможность сторон установить иные условия, при которых обеспечительный платёж возвращается целиком или полностью внесшему его контрагенту. Также он может быть частично или полностью разделён между сторонами. В этой ситуации всё зависит от воли сторон.

Размер средств, вносимых контрагентом по договору, определяется также в соответствии с волей сторон. Для договора аренды размер обеспечительного платежа устанавливается в зависимости от того, какой тип арендной платы установлен условиями сделки. В зависимости от типа арендной платы для договора аренды могут быть установлены такие виды обеспечительных платежей:

  • платёж в размере месячной (квартальной, годовой) арендной платы;
  • платёж в фиксированной сумме.

Первый тип привязан к периодичности и размеру арендных платежей, вносимых постоянно. То есть, это может быть не только месячный арендный платёж, например. Это вполне могут быть несколько месячных платежей (или другие вариации, приемлемые для сторон). В свою очередь, обеспечительный платёж в фиксированной сумме не привязан к арендной плате. Это может быть любая произвольная сумма.

Форма обеспечительного платежа по договору аренды – исключительно денежная. Даже если сторонами оговорен расчёт по договору в натуральной форме или в форме продукции, получаемой в результате найма. Связано это с тем, что Гражданским кодексом РФ обеспечительный предусмотрен исключительно, как способ обеспечения денежного обязательства. В свою очередь, форма внесения денежных средств может быть любой – как наличной, так и безналичной.

Итак, гражданским законодательством установлено, что обеспечительный платеж подлежит возврату в случае ненаступления в предусмотренный договором срок определенных обстоятельств (до того момента, как указанные нормы появились в ГК РФ, аналогичные положения оговаривались соглашением сторон). При заключении предварительного договора аренды таким обстоятельством чаще всего бывает незаключение основного договора аренды в установленный срок. Приведем наглядный пример (Постановление АС СЗО от 03.03.2015 по делу N А56-18123/2014).

Между индивидуальным предпринимателем (арендодателем) и организацией (арендатором) заключен предварительный договор аренды, в соответствии с которым стороны обязались в будущем заключить договор аренды на часть нежилого помещения. Арендатор для подтверждения своих намерений перечислил арендодателю обеспечительный платеж в размере 1 000 000 руб.

, который подлежал зачету в счет частичной оплаты последнего месяца аренды по заключенному сторонами основному договору. Стороны определили, что в случае, если до 01.06.2013 арендодатель не произведет государственную регистрацию права собственности на объект недвижимости, арендатор оставляет за собой право не заключать основной договор аренды.

В данном деле основной договор аренды не был заключен в течение года с момента заключения предварительного договора, на этом основании судьи посчитали, что предварительный договор прекращен с 28.12.2013, в связи с чем арендодатель обязан возвратить арендатору по его требованию обеспечительный платеж.

Пример по реализации обеспечительного платежа

Удачным примером пункта об обеспечительном платеже в договоре аренды является нижеприведённый.

По условиям договора аренды арендатором до вступления договора в силу был внесен обеспечительный платеж, который может быть направлен на погашение долга арендатора. При несвоевременном платеже по арендной плате арендодателем направляется уведомление о том, что обеспечительный платеж (или его часть) засчитан в качестве платежа. Порядок и форма уведомления необходимо прописать в договоре.

Так как сущность обеспечительного платежа заключается в том, чтобы арендатор вносит определенную сумму арендодателю для обеспечения гарантии денежных обязательств или сохранности передаваемого имущества, не учитывая износ имущества. Договор аренды составляется в письменной форме.

Эти условия могут быть прописаны в договоре аренды или дополнительно соглашении к договору на основе договоренности между лицами, заключающими договор.

  1. Арендатор обязуется внести до 31.07.2018г. обеспечительный платеж в размере 50000 рублей.
  2. Обеспечительный платеж может быть удержан в счет арендного платежа по истечении 3 дней с даты платежа, указанного в п. 5.1. Договора. При удержании обеспечительный платеж возмещается. При его не возмещении Договор подлежит расторжению.
  3. При нанесении ущерба имуществу арендатором арендодатель возмещает этот ущерб за счет обеспечительного платежа в части средств, в соответствии с проведенной экспертизой суммы ущерба (экспертиза проводится за счет арендатора).
  4. По истечении периода действия Договора аренды обеспечительный платеж должен быть возвращен арендатору в течение 7 рабочих дней при его неиспользовании.

Стороны договора аренды не лишены возможности согласовать в нем условие о том, что он подлежит расторжению в случае, если арендатор не внесет в установленный срок обеспечительный платеж.

АО «ТГК «Салют» А.И. Бычков

Налог на добавленную стоимость

в соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 251 НК РФ доходы в виде имущества, имущественных прав, которые получены в форме залога или задатка в качестве обеспечения обязательств, не учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций. Понятие залога дано в ст. 334 ГК РФ.

В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Пунктом 32 ст. 270 НК РФ установлено, что в составе расходов не учитываются расходы в виде имущества или имущественных прав, переданных в качестве задатка, залога. Следовательно, расходы на обеспечительный платеж не будут учитываться в составе расходов по налогу на прибыль организаций.

Предлагаем ознакомиться:  Куда и как писать заявление о мошенничестве: образец, куда жаловаться и как вернуть деньги

Таким образом, ни у арендатора, ни у арендодателя выплата (получение) обеспечительного платежа никак не сказывается на налоговых обязательствах по налогу на прибыль, но только до того момента, как будет решена его судьба: на дату, когда сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства, в учете арендодателя отражается доход, соответственно, в учете арендатора — расход. Аналогичный вывод сделан в Письмах Минфина России от 24.10.2012 N 03-11-06/2/135, от 08.04.2013 N 03-11-06/2/11372.

Подобных разъяснений по поводу обложения НДС при использовании правовой конструкции обеспечительного платежа чиновники не дали. Поэтому для ответа на вопрос будем опираться на общие нормы законодательства и мнение арбитров. Сразу оговоримся, что единого подхода по вопросу обложения НДС обеспечительного платежа не существует.

Связан ли обеспечительный платеж с оплатой реализованных услуг{q}

В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ налоговая база по НДС увеличивается на полученные суммы, если они связаны с оплатой реализованных товаров (работ, услуг). Есть мнение, что, поскольку обеспечительный платеж связан с оплатой услуг, арендодатель при его получении обязан исчислить НДС по расчетной ставке 18/118 со всей суммы как с полученной предоплаты за аренду. Поясним. Пунктом 1 ст. 167 НК РФ установлено, что моментом определения налоговой базы по НДС является наиболее ранняя из следующих дат:

  1. день отгрузки товаров (работ, услуг), имущественных прав;
  2. день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав.

Таким образом, при получении налогоплательщиком оплаты (частичной оплаты) в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг) налоговая база определяется исходя из суммы полученной оплаты с учетом налога (выполняется условие 2) (абз. 2 п. 1 ст. 154 НК РФ).

Позднее (после отгрузки товаров, выполнения работ, оказания услуги) суммы налога, исчисленные с сумм предварительной оплаты, подлежат вычету (ст. ст. 171, 172 НК РФ). Одновременно с этим налоговая база по НДС определяется еще раз, но теперь по другому основанию (выполняется условие 1). Вышеназванные нормы и провоцируют налоговых инспекторов доначислять НДС арендодателям в случае получения ими от арендаторов обеспечительного платежа по предварительному договору. По мнению налоговиков, обеспечительный платеж наделен платежной функцией, следовательно, может рассматриваться как аванс.

Однако, если основной договор аренды заключен не был и обеспечительный платеж остался в распоряжении арендодателя (при условии, что налогоплательщик-арендодатель последовал вышеуказанным рекомендациям и начислил НДС в момент получения денежных средств), чиновники советуют представить в налоговый орган уточненную налоговую декларацию за налоговый период, в котором сумма обеспечительного платежа включена в налоговую базу по НДС (то есть уменьшить свои налоговые обязательства).

Обеспечительный платеж — это не аванс{q}

Но существует и противоположное мнение, поддерживаемое в основном арбитрами. Так, ФАС ПО в Постановлении от 24.07.2014 по делу N А12-22792/2013 <2> разъяснил разницу между понятиями аванса и обеспечительного платежа: аванс выступает только как средство платежа и не обладает обеспечительными функциями.

В отличие от него, обеспечительный взнос является возвращаемым платежом и по своей правовой природе выступает в качестве гарантии исполнения обязательств по договору. Поскольку обеспечительный взнос, как и задаток, в момент его получения платежную функцию не выполняет, рассматривать его в качестве частичной оплаты в счет предстоящей поставки товаров (оказания услуг) оснований нет.

Следовательно, сумма обеспечительного взноса в налоговую базу по НДС включается не при его получении, а при его зачете в счет оплаты по заключенному договору. Именно в этот момент обеспечительный платеж, как и задаток, перестает быть способом обеспечения исполнения обязательств и трансформируется в часть стоимости товара (услуги). Аналогичное мнение высказано в Постановлении АС ДВО от 14.05.2015 по делу N А51-14187/2014.

Итак, согласно второй позиции арендодателю включать сумму НДС в налоговую базу следует только при наступлении обстоятельств, оговоренных соглашением сторон (то есть уже после заключения основного договора). Одновременно с этим у арендатора возникает право на вычет налога (при наличии необходимых документов).

Возврат денежных средств, внесённых в качестве обеспечения

Кроме функции исполнения обязательства, обеспечительный платёж имеет ещё одну – он может стать своеобразным «резервным фондом» обязательства. Так, условиями сделки может быть предусмотрено право стороны, на счёт которой внесены средства, осуществлять издержки из обеспечительного платежа, в случае ненадлежащего выполнения контрагентом обязательства.

В таком случае в договоре целесообразно будет предусмотреть порядок, уведомления арендатора об обращении взыскания за обеспечительный платёж. Предпочтительным является письменное уведомление контрагента об использовании денежных средств. Уведомление об обращении взыскания на обеспечительный взнос, также может быть включено в текст уведомления о нарушении договора аренды.

Как отмечалось выше, после окончания срока действия договора найма обеспечительный взнос, может быть засчитан в качестве арендной платы за последний арендный период, либо возвращён на счёт нанимателя. Однако на этом этапе могут возникнуть трудности именно у арендатора. Если арендодатель – не совсем добросовестно исполняет условия сделки и нормы закона, возвратить средства будет проблемно. При этом наймодатель может мотивировать свой отказ возвратить денежные средства мнимыми или настоящими нарушениями условий договора.

Предлагаем ознакомиться:  Обязательно ли договор аренды должен быть приложением к договору уступки

Если арендодатель отказывается возвращать денежные средства, а договор аренды выполнялся неукоснительно (или даже при наличии небольших нарушений), лучший выход для нанимателя – обращение в арбитражный суд. Судебная практика по этому поводу не совсем однозначна. Однако большинство судов склоняются к тому, что право на обращение взыскания на обеспечительный платеж в случае нарушения договора, должно быть прямо предусмотрено условиями сделки. Если же такое право прямо не предусмотрено сделкой – действия арендодателя могут быть признаны неправомерными.

Также суды склоняются к тому, что письменное уведомление контрагента об обращении взыскания на денежные средства по обеспечительному взносу, является обязательным фактором. Закон не предусматривает императивной обязанности стороны отправить письмо об этому своему контрагенту. Однако такой шаг может свидетельствовать о добросовестности стороны и склонить чаши весов в суде в ту или иную сторону.

В целом обеспечительный платёж, может стать хорошей практикой принуждения стороны договора к его надлежащему их исполнению. Однако при составлении договора необходимо особое внимание обратить именно на этот пункт, ведь он может стать, как дискриминирующим, так и абсолютно справедливым.

В соответствии с п. 2 ст. 381.1 ГК РФ обеспечительный платеж необходимо вернуть внесшему их лицу при условии, если отраженные в Договоре события не имели места. Договор может определять сроки возврата этого платежа (по п. 2 ст. 314 ГК РФ он должен составлять не более 7 дней).

В случае отказа арендодателя вернуть средства арендатор может обратиться в суд о взыскании необоснованного обогащения.

Бухгалтерский учет

Все поступаемые на предприятие средства должны быть учтены. Обеспечительный платеж оплачивается на основании договора аренды в качестве как бы страховой суммой передаваемых в аренду средств, которая реализуется при наступлении события, отраженного в договоре.

Операция Дебет Кредит
1. Поступление обеспечительного платежа по договору №__ от __.__.__ 51 (50) 76, субсчет обеспечительный платеж
2. Поступление обеспечительного платежа отражается на забалансовом счете 008
3. Возврат обеспечительного платежа по договору №__ от __.__.__ 76, субсчет обеспечительный платеж 51 (50)
4. Возврат обеспечительного платежа отражается на забалансовом счете 008
5. Использование обеспечительного платежа в качестве погасительного 76, субсчет обеспечительный платеж 90-1 (91-1)
6. Начислен НДС 90-3 (91-2) 68

А как перечисление обеспечительного платежа должно отражаться на счетах бухгалтерского учета{q} Следует ли арендатору (арендодателю) на дату перечисления денежных средств признавать в учете расход (доход){q}

В соответствии с п. 16 ПБУ 10/99 «Расходы организации» <3> расходы признаются в бухгалтерском учете при наличии следующих условий:

  • расход производится в соответствии с конкретным договором, требованием законодательных и нормативных актов, обычаями делового оборота;
  • сумма расхода может быть определена;
  • имеется уверенность в том, что в результате конкретной операции произойдет уменьшение экономических выгод организации (уверенность в этом имеется в случае, когда организация передала актив либо отсутствует неопределенность в отношении передачи актива).

Если в отношении любых расходов, осуществленных организацией, не исполнено хотя бы одно из названных условий, то в бухгалтерском учете организации признается дебиторская задолженность.

В нашем случае не исполнено условие 3, поскольку сама природа обеспечительного платежа предусматривает возможность его возврата. Тем более что в данном случае указанный платеж обеспечивает обязательство, которое должно произойти в будущем.

https://www.youtube.com/watch{q}v=ytpolicyandsafetyru

Подтверждает это также п. 3 ПБУ 10/99, в соответствии с которым не признается расходами организации выбытие активов в порядке предварительной оплаты в виде авансов, задатка в счет оплаты материально-производственных запасов и иных ценностей, работ, услуг. Поскольку понятие задатка близко по своей правовой природе к обеспечительному платежу, считаем, что данная норма применяется и в нашем случае.

Аналогично учет ведется у арендодателя. В соответствии с п. п. 3, 12 ПБУ 9/99 «Доходы организации» <4> для целей ведения бухгалтерского учета не признаются доходами организации поступления от других юридических и физических лиц в виде суммы задатка, авансов.

Сумма выплаченного обеспечительного платежа отражается в бухгалтерском учете арендатора как дебиторская задолженность по дебету счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» автономно от сумм уплаченных авансов в корреспонденции с кредитом счета 51 «Расчетные счета», в учете арендодателя — в качестве кредиторской задолженности (Дебет 51 Кредит 76).

Ответы на распространенные вопросы

Вопрос №1: Можно ли считать незаключенным договор аренды, если по условиям договора обеспечительный платеж не внесен в установленный срок (например, 5 дней){q}

Ответ: В этом случае арендатор должен документально расторгнуть договор аренды или приостановить исполнение обязательств.

Вопрос №2: Можно ли потребовать передачу имущества арендатору если уплата по обеспечительному платежу не была произведена{q}

https://www.youtube.com/watch{q}v=ytpressru

Ответ: При документальном не расторжении договоры аренды, арендатор может потребовать предоставить ему арендуемого имущества. Если арендатор не внес обеспечительного платежа это является нарушением обязательств по договору аренды, но договор является заключенным. Поэтому в договоре можно согласовать последствия (меры ответственности) нарушения выполнения обязательств сторонами.

Комментировать
0
Комментариев нет, будьте первым кто его оставит

Это интересно

Основные ценности банка россия Семейное
0 комментариев

Составление акта на утилизацию шин Семейное
0 комментариев

Adblock detector