Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 653-60-72 (доб. 946, бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
Регионы (вся Россия, добавочный обязательно):
8 (800) 500-27-29 (доб. 565, бесплатно)
Техплан для регистрации договора аренды

Техплан для регистрации договора аренды

Техплан для регистрации договора аренды
СОДЕРЖАНИЕ
0

Основные моменты

Договор регламентирует правила и обязанности сторон, которые устанавливают требуемые отношения. В документе указываются:

  • условия передачи имущества или собственности арендатору;
  • сроки действия;
  • указываются виды деятельности, которыми он имеет право заниматься на этой площади;
  • устанавливаются сроки и размер суммы погашения платы за аренду имущества;
  • условия расторжения в случае несогласия или несоблюдения требований с любой из сторон и так далее.

При необходимости договорные обязательства могут быть изменены с внесением изменений в юридический документ. На основании итоговых сведений и формируются взаимоотношения между сторонами.

https://www.youtube.com/watch{q}v=wB5yhrfEyg0

В 2019 году порядок регистрационных действий утвержден Федеральным законом №218 «О государственной регистрации недвижимости». Ранее, собственники коммерческой нежилой недвижимости, кадастровые инженеры и регистраторы органов Росреестра руководствовались исключительно положениями других нормативных актов – ФЗ №221 «О государственном кадастре недвижимости» и ФЗ №122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

С 01.01.2017 года и в 2019 году в сфере сделок с недвижимостью и кадастрового учета произошел ряд кардинальных изменений. Он затронул в том числе регистрацию сделок по аренде недвижимости, порядок кадастрового учета объектов.

Рассмотрим основные изменения в регистрации договоров аренды, которые вводятся новым 218 федеральным законом.

Технический план подготавливается в форме электронного документа (XML форма) и заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера, подготовившего данный технический план. Далее, если это предусмотрено договором подряда или требованиями заказчика, техплан может быть подготовлен и в виде документа на бумажном носителе, заверенного подписью и печатью подготовившего данный план кадастрового инженера.

Технический план помещения или другого объекта недвижимости подготавливается на основе сведений из ЕГРН о текущем объекте или об объектах недвижимости, входящих в состав более крупного комплекса недвижимости. То же самое и про земельные участки – при подготовке технического плана на недвижимость, расположенную одновременно на нескольких участках, используются выписки из ЕГРН на указанные участки

Какую правовую основу использует кадастровый инженер в своей работе:

  • Градостроительный кодекс.
  • 218 Федеральный закон от 15.07.2015.
  • Приказ Минэкономразвития №953 от 18.12.2015.
  • Приказ Минэкономразвития №90 от 01.03.2016.

Предмет договора

Итоговый технический план помещения записывается на электронный носитель или простыми словами – флэшку, для подачи в «ручном режиме» в МФЦ или Росеестр, либо загружается в личный кабинет кадастрового инженера на сайте Росреестра с помощью электронной цифровой подписи.

Как было указанно выше – заказать технический план можно для разных целей, однако в данном случае мы рассматриваем итоговую цель – технический план для регистрации договора аренды помещения.

Поэтому ниже приведены основные моменты, на которые необходимо обратить внимание при подготовке работ:

  1. Были ли перепланировки помещения – в зависимости от этого и от количества перепланировок кадастровый инженер определяет, потребуется ли дополнительно проект перепланировки помещения.
  2. Было ли изменение границ комнат или помещения в целом – эта информация потребуется для уточнения – нужно ли согласовывать с государственными органами текущую законность перепланировки.
  3. Имеются ли запреты или ограничения на регистрацию изменений по данному объекту недвижимости.

Первоначально данной информации хватит, чтоб приступить к работам по сбору данных, необходимых для проведения работ и успешной регистрации договора аренды на новый объект недвижимости.

Что включают в себя наши услуги:

  • Подготовим текст решения для собственника о процедуре сдачи в аренду жилого или коммерческого помещения.

  • Если у помещения большая площадь, его легче разбить на отдельные помещения для продажи или сдачи в аренду. В такой ситуации каждая комната будет иметь свой кадастровый норме и будет числиться как отдельный объект недвижимого имущества.

Для примера возьмем объект, где собственник имеет 4 комнаты и сдает их четырем разным предпринимателям. Кадастровый паспорт должен содержать в себе 4 части. Идет регистрация именно на четыре части.

Для чего регистрируют договор аренды

  • Составляется договор, в котором прописывается предмет и части, на которые оформляется аренда с указанием метража.

  • При оформлении технического плана указывается обременяемая часть.

  • В росреестр вносится изменение, регистрируется договор и на руки выдается выписка с указанием данных частей под дальнейшую аренду.

Срок передачи помещения в аренду не относится к существенным условиям данной сделки, однако само это условие обязательно необходимо предусмотреть в договоре аренды нежилого помещения — без него этот вид сделки считается недействительным. Поэтому контрагенты могут самостоятельно согласовать пункт о продолжительности арендных отношений:

  • передача недвижимого имущества может происходить на срок до одного года – в этом случае можно обойтись без регистрационных действий;
  • долгосрочная аренда со сроком более года должна обязательно проходить регистрационную стадию;
  • если аренда оформлена на неопределенный срок, регистрация будет не нужна – соответствующие разъяснения дали вышестоящие судебные инстанции.

Какие договоры подлежат государственной регистрации в 2019 году{q} Регистрировать договор аренды нежилого помещения следует когда срок аренды превышает один год. Регистрация договора субаренды нежилого помещения в Росреестре также необходима в случае, если он заключен более чем на один год.

Регистрация договоров аренды вспомогательных помещений требуется, когда на эти права стороны также оформляют отдельные договоры и такие помещения зарегистрированы в ЕГРН как отдельные объекты недвижимости.

Если по договору указан неопределенный срок передачи недвижимого имущества, стороны могут расторгнуть его с предварительным уведомлением. Это установлено положениями ст. 610, 651 ГК РФ, а также следует из судебной практики — такие выводы содержит Информационное письмо Президиума ВАС РФ №53 от 01.06.2000 года.

Техплан для регистрации договора аренды

Правила государственной регистрации аренды здания или помещения зафиксированы в ГК РФ и Федеральном законе № 218-ФЗ. Эти функции осуществляет специальное ведомство – Управление Росреестра в соответствующем регионе страны, в полномочия которого входит ведение единой федеральной базы данных ЕГРН. Где регистрируют договор аренды, заключенный в определенном месте, зависит от местонахождения объекта недвижимости, т.е. в соответствующем отделе Управления Росреестра региона Российской Федерации.

Крупные арендодатели могут вести свой реестр арендаторов. Этот документ содержит информацию о реквизитах договоров аренды, наименования арендаторов, сроки аренды и иную вспомогательную информацию о сделках.

Регистрация в УФРС (ЕГРН) любого договора, имеющего своим предметом права на недвижимость либо его сдачу в аренду, может быть обусловлена различными факторами. Таким способом арендатор себя обезопасит от дальнейшего внезапного расторжения договора, необоснованного завышения арендной платы и прочих форс-мажоров со стороны арендодателя. Это причины субъективного характера.

Но помимо них также есть определенные правила закона, которые в некоторых случаях просто делают невозможным использование помещения арендатором без регистрации договора аренды. Самым ярким примером является получение лицензии на реализацию алкоголя. Если вы предполагаете арендовать объект под кафе или магазин – в первую очередь нужно позаботиться о полном соответствии документов на объект с теми сведениями, которые содержатся в сведениях Единого государственного реестра недвижимости.

До 2013 года для регистрации в УФРС представлялся договор аренды, к которому в качестве приложения заявители передавали план помещения с выделенными границами арендуемой части. При этом план мог быть каким угодно – технический паспорт, технический план, кадастровый паспорт и пр. Сейчас единственный документ, свидетельствующий о площади и характеристиках объекта – выписка из ЕГРН. Только сведения ЕГРН для гос.органов представляют значение при проведении операций на объекте.

Из чего состоит технический план

Для регистрации долгосрочного договора аренды части помещения требуется изготовление технического плана. В соответствии с приказом МинЭкономРазвития №953 от 18.12.2015 N 953 «Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава  содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости…» технический план представляет собой совокупность сведений об объекте недвижимости, сведения от кадастрового инженера, а также дополнительных документов, на основании которых технический план изготовлен.

С 2017 года основанием для изготовления технического плана на часть объекта для аренды является сам договор аренды. Он в виде скан-копии прикрепляется в технический план. Получение такого электронного документа обязательно — его отсутствие в подаваемом на регистрацию комплекте влечет приостановление в регистрации аренды.

В 2018 году в случае, если часть помещения для аренды не стоит на кадастровом учете, требуется изготовление технического плана. Технический план изготавливается по Приказу МинЭкономРазвития №953. Он содержит информацию об объекте недвижимости, заключение кадастрового инженера, графическую часть, приложения, а также подписывается электронно-цифровой подписью кадастрового инженера. Технический план прикрепляется к заявлению о государственной регистрации договора аренды.

Образец технического плана на часть помещения

Образец технического плана на часть здания

Расширенная выписка ЕГРН

2.Скан-копия договора аренды (подписанная сторонами договора).

Для чего нужен кадастровый технический план{q}

В данной статье мы приведем основную информацию в разрезе именно регистрации договоров аренды и регистрации других прав собственности в Росреестре. Итак, совокупность информации, содержащейся в техплане, необходима для постановки объекта, описываемого техническим планом, на отдельный кадастровый учет.

  • Регистрация договора аренды.
  • Регистрация части помещения.
  • Регистрация прав собственности (купля-продажа, дарение и др.).
  • Обременения (ипотека, залог и т.п.).

Исходя из этого, далее рассмотрим все тонкости подготовки и регистрации на кадастровом учете части здания, отдельной части помещения, этажа или другого объекта.

Для чего нужен и где требуется технический план помещения или здания

Сам по себе данный документ необходим собственникам объектов для планирования работы, распределения помещений между арендаторами и любых расчетов площадей. Технический план здания показывает не только общие зоны, но и технологические помещения, такие как лифтовые шахты, чердаки и подвальные помещения.

В данном документе также указываются основные характеристики объекта недвижимости, имеющие первостепенное значение для деятельности. К примеру, в проекте на здание может быть указана нагрузка на перекрытия, но в техническом плане указана толщина стен и привязка к основным точкам кадастра (геоподоснова).

Специфика подготовки документа разработана таким образом, что он может быть использован как в личных целях собственника, так и для постановки на государственный учет. Поэтому включает в себя разделы, имеющие отношение непосредственно лишь к государственным регистраторам и мало интересны собственникам.

Предлагаем ознакомиться:  Переуступка права требования долга по договору займа

Основная же цель при постановке на учет в ЕГРН и ГКН – это возможность зарегистрировать договор аренды или другие права в Росреестре.

Кто может подготовить технический план{q}

Технический план помещения

При регистрации договора аренды части помещения люди задаются вопросом, кто же все-таки может изготовить технический план части нежилого помещения. Его может изготовить кадастровый инженер или специализированная организация, имеющая кадастровое СРО – такая как ЕРЦ (Единый регистрационный центр), имеющая в штате кадастровых инженеров.

Заказать технический план в Едином регистрационном центре (ЕРЦ) можно по телефонам: 8 (495) 363-52-76 — Москва, или 8-800-511-58-05 — регионы, звонок бесплатный. А также на сайте ЕРЦ

Основные шаги, которые использует кадастровый инженер для изготовления документации:

  • Сбор первичной информации по объекту.
  • План БТИ для договора аренды о первоначальной планировке объекта.
  • Данные из ЕГРН о текущей планировке объекта.
  • Данные визуального осмотра или обмеров (если того требует ситуация).
  • Составление графической части – схемы расположения здания на участке или помещения в сооружении на этаже, а также схемы геодезических построений.
  • Составление текстовой части по форме, регламентированной законодательством.
  • Оформление технического плана и передача заказчику

Программные продукты для подготовки технических планов законодательно не регламентируются. Поэтому кадастровый инженер использует то, что ему удобнее, но наиболее популярные программы это:

  • Технокад Экспресс.
  • Полигон.
  • АРМ кадастрового инженера.
  • Арго.

Итак, когда вся первичная информация имеется на руках у кадастрового инженера, а предварительная проверка показала, требуется или нет проект перепланировки для данной регистрации, то это будет являться первоначальной точкой непосредственно подготовки технической документации.

Кадастровый инженер рассчитывает стоимость и сроки работы.

технического плана

До 300 м.кв. – 2 дня.

Договор аренды в росреестре

До 1000 м.кв. – 3 дня.

До 10 000 м.кв. – 5 дней.

Отдельный вопрос по факту выезда на замеры помещений. Техплан для части помещения необходимо делать лишь при отсутствии планировки и проектной документации на объект. А также при заказе акта обмера помещения. Данная услуга несет дополнительные затраты для заказчика, поэтому, выезд на замеры требуется в исключительных случаях. Срок обмера помещения обычно от 1 до 7 дней в зависимости от площади.

Графическая часть

Графическая часть ТП объекта представляет собой план этажа или части этажа здания либо сооружения, с указанием на этом плане местоположения объектов, а при отсутствии этажности у здания — план здания или сооружения либо план соответствующей части здания или сооружения с указанием на этом плане местоположения объектов.

В графической части технического плана объекта требуются сведения кадастрового плана соответствующей территории или выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о соответствующем земельном участке, а также указывается местоположение объекта на земельном участке. (в ред. Федеральных законов от 03.07.2016 N 315-ФЗ, от 03.07.2016 N 361-ФЗ)

Текстовая часть

Исходные данные для технического плана

Текстовая часть ТП содержит в себе разделы, обязательные для включения в состав технического плана, разделы, включение которых в состав технического плана зависит от видов кадастровых работ и графической части.

В текстовой части технического плана указываются сведения, необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), включая сведения об использованной при подготовке технического плана объекта геоподоснове, в том числе о пунктах государственных геодезических сетей или опорных межевых сетей.

Декларация о новом объекте недвижимости

Документ, составленный и заверенный правообладателем объекта недвижимости. В отношении созданного объекта недвижимости декларация составляется и заверяется правообладателем земельного участка, на котором находится такой объект недвижимости, а в отношении бесхозяйного объекта недвижимости — органом местного самоуправления муниципального образования, на территории которого находится такой объект недвижимости. Указанная декларация прилагается к техническому плану и является его неотъемлемой частью. (в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ)

В какой форме подается готовый технический план

Технический план подготавливается в форме электронного документа и заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера, подготовившего такой план.

Технический план, может быть подготовлен в форме документа на бумажном носителе, заверенного подписью и печатью подготовившего такой план кадастрового инженера, для передачи его заказчику.

Сведения о частях здания в техническом плане

В учреждениях Росреестра технический план принимается только на электронных носителях в виде XML-файлов, которые подписываются электронно-цифровой подписью кадастрового инженера.

Нормы законодательных актов РФ требуют, чтобы все недвижимые объекты, находящиеся в долгосрочной аренде, числились в кадастровом учете, так как государственная регистрация сделки может состояться только при условии оформления кадастрового паспорта.

Большинство арендодателей испытывают сложности с тем, что у них на руках имеется только общий кадастровый план здания (строения). Поэтому, чтобы обеспечить возможность регистрации договора долгосрочной сдачи в аренду, следует предпринять шаги по выполнению технического плана каждой арендуемой части капитального объекта для оформления кадастрового паспорта.

Технический план помещения для договора аренды может иметь различную форму, которая зависит от типа недвижимого имущества.

Функции подготовки указанного документа выполняют кадастровые инженеры, которым даны полномочия на проведение инвентаризации, замеров, составление актов обследования.

  • действующий договор на арендуемое помещение;

  • декларация касательно объекта;

  • актуальная на момент составления документа выписка из Единого государственного реестра налогоплательщиков.

Условия для регистрации

По правилам Закона № 218-ФЗ, В 2019 году любые виды сделок с объектом недвижимости могут осуществляться только при условии постановки его на кадастровый учет или существования записи в ЕГРН об этом объекте. Если на начало 2019 года здание или нежилое помещение не имеет кадастровый номер, а сведения о нем отсутствуют в ЕГРН, в государственной регистрации аренды будет отказано. Любой объект недвижимости подлежит постановке на учет в следующих случаях:

  • непосредственно после возведения или образования нового здания или помещения;
  • для ранее возведенных объектов, не учтенных в ЕГРН – по заявлению собственника или одновременно с регистрацией сделки.

Таким образом, по правилам Закона № 218-ФЗ, допускается одновременное проведение регистрационных и учетных действий на объект недвижимости. Чаще всего такая процедура предполагается при аренде или субаренде части нежилого помещения или здания.

Кадастровый учет при регистрационных действиях может осуществляться в следующих случаях:

  • если часть нежилого здания или помещения, выступающее предметом по договору, ранее не проходило эту процедуру, а запись о нем отсутствует в едином реестре ЕГРН;
  • если по соглашению сторон в договоре включен пункт о проведении перепланировки – арендатор может быть заинтересован с строго определенной конфигурации нежилого помещения для своей деятельности.

В каждом из перечисленных случаев, учет и регистрацию можно провести только с оформлением технического плана здания, помещения или их части. Этот документ оформляет кадастровый инженер на основании соглашения сторон по договору, а также путем фактического обследования нежилого здания или помещения. Найм части нежилого объекта недвижимости в любом случае предполагает обращение к кадастровому инженеру для подготовки технического плана и подачи его на регистрацию вместе с договором аренды.

Регистрация происходит в порядке, регламентированном в Законе № 218-ФЗ. Для этого в Росреестр представляются следующие документы:

  • заявление сторон о регистрации и/или кадастровом учете объекта;
  • правоустанавливающие документы на недвижимость – с момента принятия Закона № 218-ФЗ таким документом является выписка ЕГРН;
  • договор аренды, подписанный обоими контрагентами;
  • передаточный акт, подтверждающие передачу имущества арендатору (иное название документа — акт приема-передачи объекта);
  • технический план на здание или помещение, если необходима постановка объекта аренды на учет;
  • паспорта сторон или их представителей, а также правоустанавливающие документы юридических лиц или ИП (в зависимости от того, кто является уполномоченным правообладателем объекта);
  • платежное поручение о перечислении госпошлины за регистрацию.

В соответствие со ст. 333.33 Налогового кодекса РФ, в 2018 году размер госпошлины за регистрацию арендных отношений составляет 2000 руб. для физических лиц и 22 000 рублей для юридических лиц. Особенно выгодно, когда арендатором является индивидуальным предпринимателем — они учитываются налоговыми органами как физические лица и госпошлина для них составляет 2 000 рублей.

Для удобства учета существующих договоров аренды нежилых помещений арендодатели могут вести специальный реестр — реестр зарегистрированных договоров аренды. Этот документ не имеет строгой формы, он готовится с учетом потребностей собственника объекта.

Порядок регистрации

Регистрация будет проводиться специалистами Росреестра на основании заявление от сторон. При этом нужно учитывать следующие нюансы регистрационной процедуры:

  • одновременно с регистрацией договора, в едином госреестре делается запись о возникновении обременения права собственности – указанное обременение будет действовать до момента истечения срока договора, либо заключения соглашения о досрочном расторжении аренды, однако зачастую следует подать в Управление Росреестра заявление о прекращении обременения, иначе сам орган регистрации оставит запись о найме в ЕГРН и зарегистрировать новый договор на этот объект быстро не получится;
  • если на объект зарегистрировано арендное обременение, оно сохранится даже при продаже объекта – арендатор сможет продолжить свою деятельность даже при переходе права собственности к другому лицу;
  • любое заинтересованное лицо сможет узнать, что на объект зарегистрировано обременение – эти общедоступные сведения можно получить путем запроса выписки из ЕГРН.
заказать выписку из ЕГРН

заказать выписку из ЕГРН

При неопределенном сроке в договоре, в ЕГРН не будет указана предельная дата действия обременения, более того — договор аренды нежилого объекта на неопределенный срок вообще не подлежит регистрации.

Техплан для регистрации договора аренды

При совершении сделки аренды на часть здания или помещения, будет одновременно проводиться временный кадастровый учет. У такой части объекта будет существовать временный кадастровый номер до момента прекращения арендных отношений. Если на аналогичную часть объекта будет претендовать новый арендатор, потребуется заново составлять технический план и проводить временный кадастровый учет. Это связано с тем, что основанием для учета части объекта является договор аренды нежилого помещения. Прекращается договор — прекращается учет.

Предлагаем ознакомиться:  Увольнение при нарушении правил трудового договора в 2019 году

Сроки кадастрового учета и регистрации прав в 2019 году

Регистрация аренды связана с одновременным возникновением обременения прав собственника. Это обременение фиксируется в сведениях ЕГРН и подтверждается выпиской из реестра. На право пользования временным объектом указанное ограничение прав не повлияет – аренда не прекращается даже при переходе права собственности к другим лицам. Обременение будет аннулировано при прекращении арендных отношений и аннулировании временного кадастрового учета.

Срок учетных и регистрационных действий      определен в Федеральном законе № 218-ФЗ – 10 дней при обращении через Росреестр, и 12 дней при подаче документов в МФЦ. В процессе учетных действий может быть вынесено решение о приостановке или отказе (например, при выявленных нарушениях при оформлении технического плана или арендного договора). Такой отказ можно обжаловать в суд, однако это существенно затянет процедуру регистрации.

Для этого необходимо изготовить технический план части объекта недвижимости. Его вы можете заказать в компании Смарт Вэй. Для регистрации аренды в ЕГРН достаточно подать план на носителе электронном виде.

Помните, что в 2019 году поставить на учет часть объекта недвижимости просто, без регистрации обременения на него в виде аренды, к примеру, нельзя. Присвоение временного кадастрового номера происходит только в случае подачи на регистрацию в Росреестр договора аренды части помещения (здания) и технического плана на учет этой части.

При постановке на учет части объекта, право собственности, казалось бы, также подлежит изменению. Вместо одного целого помещения лицо получает несколько. Но это не так. При выделении части объекта недвижимости и постановки его на учет, право собственности остается неизменным. Лицо просто получает возможность производить передачу в использование части своего помещения на законных основаниях — сдать его в аренду. По сути с 01.01.

технического плана

Первым и главным изменением в системе государственной регистрации прав на объекты недвижимости является появление возможности одновременного внесения сведений и в кадастровый раздел ЕГРН и в раздел ЕГРН о правах на объекты. Основанием для внесения соответствующей информации является в случае аренды недвижимости – соответствующий договор.

Это правило установлено п. 2 ст. 14 ФЗ №218. Для каждого конкретного случая обращения в регистрирующий орган законом предусматривается отдельная процедур и порядок. К примеру, ч. 4 п. 3 ст. 14 ФЗ №218 предусмотрено, что одновременное регистрационное действие, — кадастровый учет и регистрация обременений объекта, возможно в случае образования части здания.

Одним из главных изменений в деятельности регистрирующих органов является изменение сроков осуществления регистрационных действий, а именно – их сокращение.

Новые сроки регистрации:

  1. Регистрация прав — не более 7 рабочих дней в случае подачи документов в регистрирующий орган. Сюда же относится договор аренды.
  2. Регистрация прав посредством направления документов через МФЦ – 9 рабочих дней.
  3. Кадастровый учет при обращении в регистрирующий орган – 5 рабочих дней.
  4. Семь рабочих дней если документы для кадастрового учета передаются через МФЦ.
  5. При кадастровом учете объекта и регистрации прав на него – 10 рабочих дней.
  6. В случае подачи документов на кадастровый учет и регистрацию прав посредством услуг МФЦ – 12 рабочих дней.
  7. При проведении регистрационных действий на основании судебного акта – 5 рабочих дней вне зависимости от вида регистрационных действий, установленных в нем (даже если будет установлена обязанность поставить на кадастровый учет объект и зарегистрировать права на него).
  8. При наложении ареста на имущество – не более 3-х рабочих дней с момента поступления в регистрирующий орган документов от уполномоченных органов.
  9. Нотариально удостоверенные сделки, в том числе аренда, в 2018 году будут проходить регистрацию 3 рабочих дня при непосредственном направлении в регистрирующий орган документов, 5 рабочих дней если документы поступили на регистрацию через МФЦ.
  10. Ипотека на жилое помещение в 2018 году по ФЗ №218 будет регистрироваться 5 рабочих дней по общему правилу и 7 рабочих дней если соответствующее заявление с приложенными к нему документами были поданы в МФЦ.

Срок регистрации соответствующих прав на объекты исчисляется с момента, когда документы были предоставлены в орган регистрации либо в многофункциональный центр предоставления государственных услуг.

Напомним, что до 2018 года при обращении с документами на регистрацию по объектам недвижимости в МФЦ точный срок, в течение которого центр должен был передать документы в Росреестр, не был установлен законом. Ориентировочно он составлял от 4 до 6 дней, но отвечать за него государственные органы не могли. В 2018 году эта ситуация не изменилась – для всех регистрационных процедур установлены жесткие сроки.

Кадастровый паспорт выдавался Росреестром по запросам заявителей до вступления в силу ФЗ №218, и в 2019 году больше его нельзя заказать.

С 2017 года альтернативным документом является выписка из ЕГРН – информация в ней объединяет сведения из раздела о правах, о кадастровом учете объекта. Госпошлина за получение выписки из ЕГРН на объект в 2019 году составляет 300 рублей для физлиц в бумажном формате документа.

Кадастровый паспорт

Кадастровый паспорт

Подготовка технического плана: основные моменты и документы

Контрагенты могут самостоятельно определять условия арендного договора, а обязательным пунктом должно быть описание предмета сделки. Если в аренду сдается часть помещения, не ограниченная стенами или иными капитальными конструкциями, стороны также должны определить характеристики такого временного объекта. Для этого нужно выполнить следующие действия:

  • определить в тексте договора размеры части помещений, сдаваемых в аренду, ее местоположение на этаже или с привязкой к другим объектам;
  • параметры арендуемой части нежилого помещения нужно зафиксировать в содержании технического плана – этот документ составит кадастровый инженер после проведения обследования;
  • с техническим планом и договоров сторонам нужно обратиться в службу Росреестра или МФЦ – будет проведен временный кадастровый учет и регистрационные действия.

Чтобы сдать в аренду часть помещения, не обязательно возводить даже временные перегородки или ограждения. Линия границ арендуемой площади и ее местоположение в пределах помещения будет отражена в техплане.

Предмет договора

Предмет договора

Сдать часть объекта в аренду может только собственник здания или помещения. Соответственно, при наличии у объекта нескольких собственников, для временной передачи части помещения в пользование арендатору потребуется согласие каждого владельца недвижимости. При оформлении договора на такие временные объекты нужно учитывать следующие нюансы:

  • одно большое помещение может быть разделено сразу на несколько временных частей – каждая из них может сдаваться в аренду по самостоятельному договору;
  • в отношении каждой арендуемой части не только составляется отдельный договор, но и оформляется самостоятельный технический план;
  • после прекращения аренды часть помещения снимается с временного кадастрового учета – если аналогичная площадь будет передаваться в пользование другому арендатору, потребуется оформить новый договор и составить новый техплан.

Шаг 3. Внесение изменений в государственный реестр недвижимости

Подача заявления в регистрационный орган нужна для того, чтобы учесть изменения, которые связаны с процессом образования части. Техплан и действующий договор аренды нужно приложить к заявлению в электронном виде.

Правоустанавливающий документ выдается на руки после проверки всех необходимых документов.

Стоимость изготовления техплана для регистрации договора аренды

Тип объекта недвижимого имущества Общая площадь, кв.м. Стоимость, руб. Срок
Арендуемая площадь до 500 19 900 10 рабочих дней
от 500 до 1000 23 900
от 1000 до 2000 36 000
от 2000 до 3000 65 000
от 3000 до 4000 79 000
от 4000 до 5000 98 000
более 5000 по договоренности
Регистрация договора аренды 
(оплата пошлины не входит в стоимость) 
 до 5 договоров 5000/договор 10 рабочих дней
более 5 договоров 3000/договор

Назад к разделу

Согласно ФЗ №218 уполномоченным органом, который вправе принимать на регистрацию документы, выдавать сведения из ЕГРН, вести учет объектов недвижимости и хранить дела на каждый объект в Российской Федерации, является орган исполнительной власти – Управление Росреестра в соответствующем регионе. Отдельные полномочия в соответствии с Приказом Росреестра от 18.10.

2016 N П/0515 «О наделении федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» отдельными полномочиями органа регистрации прав» возлагаются на Кадастровую палату (ФКП Росреестра). К функциям кадастровой палаты с 01.01.2017 года относится:

  1. Ведение государственного единого реестра недвижимости в следующем объеме:
    • Внесение сведений о зонах, с особым юридическим положением – лесные, охранные, территории, на которых расположены объекты культурного наследия и пр.
    • Внесение сведений, поступивших от лиц вследствие проведения кадастрового учета объектов или получения информации о ранее учтенных объектах, в ФГИС ЕГРН (федеральную государственную информационную систему ведения Единого государственного реестра недвижимости). Проверка достоверности поступившей информации, получение информации в порядке межведомственного взаимодействия.
    • Осуществление обработки и внесения сведений о поступивших в отношении объектов недвижимости заявлений на регистрацию прав, ограничений, обременений, сервитутов и пр. в ФГИС ЕГРН.
    • Ведение реестровых дел на объекты недвижимости, которые были оформлены после 01.01.2017 года.
    • Осуществление ведения всех реестровых дел, содержащих сведения о границах.
    • Оформление книг учета поступающих в Росреестр документов.
    • Осуществление учета и контроля поступающих в регистрирующий орган актов органов судебной и исполнительной власти, в соответствии с которыми налагается арест или иные обременения на объекты недвижимости.
    • Осуществление ведения (учет) кадастровых карт.
  2. Проведение приема документов от уполномоченных лиц для регистрации прав на объекты недвижимости, кадастрового учета, исправления технических ошибок, для осуществления иных записей в реестровых делах на объекты недвижимости.
  3. Выдает готовые документы после составления записи об объекте недвижимости после регистрационных действий.
  4. По запросу заинтересованных лиц выдает информацию об объектах недвижимости. Исключение составляют сведения о содержании правоустанавливающих документов на объекты и копии документов из реестровых объектов недвижимости. Данная информация относится к компетенции Росреестра.
  5. Взаимодействие с кадастровыми инженерами посредством электронных систем – через «Единый портал государственных и муниципальных услуг (функций)» («Госуслуги») или через «Единая система идентификации и аутентификации в инфраструктуре, обеспечивающей информационно-технологическое взаимодействие информационных систем, используемых для предоставления государственных и муниципальных услуг в электронной форме» (ст. 20 ФЗ №218).
  6. Полномочия по ведению на территории Российской Федерации кадастровых районов и кадастровых кварталов.
Предлагаем ознакомиться:  Сколько делается судмедэкспертиза по времени

Как и раньше, уполномоченными лицами на обращение в регистрационный орган для подачи документов на аренду недвижимости, являются собственники этой недвижимости, нотариусы (в случае, если сделка оформлялась в нотариальном порядке), кадастровые инженеры, органы государственной власти. Если от имени собственника выступает какое-либо лицо, то требуется нотариальная доверенность для совершения определенных юридически-значимых действий.

Ст. 15 ФЗ №218 установлен более подробный список лиц, которые вправе обратиться в регистрирующий орган с заявлением о регистрации прав на объект и кадастровом учете объектов. В случае регистрации договора аренды недвижимости таким лицом является либо собственник объекта недвижимости (арендодатель), либо арендатор объекта. От каждого из них вправе обратиться представитель на основании нотариально удостоверенной доверенности.

Техплан для регистрации договора аренды

Получение нотариальной доверенности у нотариусов для регистрирующих органов обязательно, если подачу документов на регистрацию осуществляет представитель заявителя. Тарифы оформления доверенности для Росреестра на 2019 год утверждены Письмом ФНП от 22.07.2016 N 2668/03-16-3 «О Методических рекомендациях по удостоверению доверенностей».

В отличие от многочисленных изменений в законодательстве о регистрации прав на объекты недвижимости и в сфере кадастрового учета, Налоговый кодекс в части размера государственной пошлины за регистрационные действия с недвижимостью никак не изменился.

Размер госпошлины за регистрацию аренды для юридических лиц в 2018 году составляет 22 000 рублей за каждый объект недвижимости. Для физических лиц госпошлина в 2018 году составит 2000 рублей.

Часто возникает вопрос о том, какую оплачивать госпошлину, если в сделке участвует и физическое лицо, и юридическое. Сейчас пошлиной облагается только регистрация прав. Ранее необходимо было оплачивать и переход права, и саму сделку. Таким образом, размер госпошлины определятся исходя из того, кому переходит право.

Госпошлина для регистрации договора аренды

Реквизиты Росреестра, по которым необходимо оплатить госпошлину при регистрации аренды, в 2018 году в Санкт-Петербурге не изменились. Вы можете с ними ознакомиться в разделе госпошлина, или здесь Госпошлина для регистрации договора аренды

Важно отметить, что при онлайн-регистрации заявления через сайт Росреестра, оплачивать госпошлину можно также, как и при онлайн заказе кадастрового паспорта или выписки. Письмо с оплатой приходит после отправки заявления, а госошлину можно оплатить даже с помощью Qiwi.

Образец письмо о регистрации заявления

Образец письма о регистрации заявления

Чтобы сдать в долгосрочную аренду капитальную постройку либо ее части, уже имеющие присвоенный кадастровый номер, следует сосредоточить усилия на таких шагах:

  • получение кадастрового паспорта арендуемой недвижимости;
  • составление проекта, согласование и заключение сторонами соглашения о долгосрочной аренде, в котором перечислены и подробно описаны все передаваемые в долгосрочное пользование объекты и площади;
  • прохождение процедуры государственной регистрации договора долгосрочной аренды.

В этом случае у арендодателя нет необходимости организовывать разработку нового технического плана объекта и вносить коррективы в существующую документацию.

Если сдаваемые в аренду площади на момент подготовки договора аренды не выделены из объекта, арендодатель вынужден пройти более длительную процедуру подготовки документов к регистрации договора:

  • подготовить и заключить соглашение о долгосрочной аренде с перечислением и описанием передаваемых в долгосрочное пользование объектов;
  • заказать технический план на часть здания, выделенную для аренды;
  • получить кадастровый паспорт либо выписку из кадастра с технической характеристикой и номерами выделенных для аренды площадей;
  • пройти государственную регистрацию арендного договора в Росреестре.

Таким образом, если предполагается сдавать в долгосрочную аренду не весь объект, а какую-либо его часть, арендодатель должен организовать внесение соответствующих изменений в реестр недвижимости, зарегистрировав эту часть как самостоятельный объект, имеющий собственный кадастровый номер.

Подготовка технического плана выполняется на основании документов, представленных собственником объекта:

  • подтверждение права собственности (свидетельство либо выписка из ЕГРН );
  • технический/кадастровый паспорт арендованной недвижимости;
  • договор аренды.

Договор аренды части нежилого помещения образец

запись в выписке ЕГРН об аренде

запись в выписке ЕГРН об аренде

Пример последовательности действий при заключении и регистрации договора аренды

Если перед организацией или индивидуальным предпринимателем встал вопрос аренды объекта недвижимости, учитывая новые правила регистрации в 2018 году, следует придерживаться следующей последовательности действий:

  1. Проверить наличие зарегистрированных прав на объект недвижимости и наличие сведений о нем в ЕГРН (включая кадастровую информацию). В 2019 году в органах Росреестра любое лицо сможет заказать выписку ЕГРН об объекте на недвижимость.
  2. Если объект не стоит на кадастровом учете, либо информация в ЕГРН содержит некорректные сведения (не соответствует площадь объекта, к примеру), необходимо внести достоверную информацию о нем. Как и раньше, в 2019 году единственным лицом, уполномоченным подготавливать документы о внесении сведений об объектах недвижимости в кадастр, является Кадастровый инженер. С 01.12.2016 года каждый Кадастровый инженер должен состоять в Саморегулируемой организации, что подтверждается соответствующим свидетельством. Проверить наличие действующего аттестата кадастрового инженера и членство в СРО можно на сайте Росреестра.
  3. Подготовить и заключить договор аренды. В 2019 году необходимо учитывать все нововведения законодательства при составлении и заключении договоров с недвижимостью. Лучше для этого обратиться к услугам юриста, либо прочитать нашу статью до конца.
  4. Оплатить государственную пошлину за регистрацию права (аренды) в соответствии с утвержденными в 2019 году размерами (Налоговый кодекс РФ).
  5. Получив технический план (технический план можно заказать в компании Смарт Вэй) на объект недвижимости арендатор/арендодатель может либо самостоятельно подать документы в регистрирующий орган, либо уполномочить на это кадастрового инженера (также иное лицо по нотариальной доверенности). В разных случаях состав регистрационный действий различен – это может быть и кадастровый учет вместе с регистрацией аренды (при внесении сведений об объекте в кадастр – к примеру, выделение части помещения/здания), и регистрация только аренды.
  6. После подачи документов на регистрацию органы Росреестра осуществляют их проверку. В этот момент специалисты регистрирующей государственной структуры могут выявить ошибки или несоответствия представленных документов. В случае грубых ошибок (к примеру наличие исправлений в документах, отсутствие оплаченной госпошлины) документы возвращаются заявителю без рассмотрения. Если замечания устранимы – выдается приостановка в осуществлении регистрационных действий с указанием срока ее устранения заявителем. С 2017 года этот срок составит от одного до трех месяцев. В случае, если замечания касаются технического плана на объект, исправлять его вправе только тот кадастровый инженер, который осуществлял его подготовку. Если выставленные замечания Росреестра не устранены в установленный срок, заявитель получает отказ в регистрации – при этом государственная пошлина не возвращается.
  7. По окончании регистрации договора аренды заявителю выдаются зарегистрированные экземпляры договора, а также выписку ЕГРН.

Обжалование приостановки в регистрации аренды в 2019 году

Обжалование решения о приостановлении регистрации договора аренды происходит в соответствии с ФЗ №221 от 24.07.2007 г. «О кадастровой деятельности». Установлено, что обжаловать решение органа государственной регистрации можно в апелляционной комиссии Росреестра соответствующего региона России. Это – обязательная процедура. Без ее прохождения обратиться в суд с заявлением о признании незаконным решения Росреестра нельзя – получите отказ в рассмотрении.

В 2018-2019 годах Апелляционные комиссии Росреестра состоят из сотрудников этого органа, а также иных лиц, в большей степени это представители БТИ и Ростехинвентаризации.

Техплан для регистрации договора аренды

Полное наименование: «Апелляционная комиссия по рассмотрению заявлений об обжаловании решений о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета или решений о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве».

115191, г. Москва, ул. Большая Тульская, д. 15, каб. 14-14.

Телефон: 8 (495) 957-67-81.

Как правильно составить договор аренды

Предмет договора

Предмет договора

Предмет договора

Предмет договора

2.Информацию о помещении нужно использовать из актуальных документов, на сегодняшний день нужно использовать планы из ЕГРН. Планы БТИ, к сожалению, потеряли свою актуальность и только в крайнем случае их можно принимать к сведению.

Образец поэтажных планов из ЕГРН

Образец поэтажных планов из ЕГРН

Образец поэтажных планов БТИ

Образец поэтажных планов БТИ

3.Проследить за отсутствием помарок и пометок в договоре аренды

Образец пометок в договору аренды

Образец пометок в договору аренды

https://www.youtube.com/watch{q}v=UoRLoucE4cs

При регистрации договоров аренды нередки случае выдачи Росреестром приостановок в осуществлении регистрационных действий. Во избежание подобных задержек есть несколько условий, соблюдение которых позволяет пройти регистрацию без замечаний Росреестра.

Предмет договора

Предмет договора

План части этажа для технического плана

План части этажа для технического плана

Комментировать
0
Комментариев нет, будьте первым кто его оставит

Это интересно

Как принять квартиру в наследство. Жилищное
0 комментариев

Почему не дают отпуск на месяц Жилищное
0 комментариев

Adblock detector