Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 653-60-72 (доб. 946, бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
Регионы (вся Россия, добавочный обязательно):
8 (800) 500-27-29 (доб. 565, бесплатно)
Как оформить приобретение квартиры через жск

Как оформить приобретение квартиры через жск

Как оформить приобретение квартиры через жск
СОДЕРЖАНИЕ
0

Если квартира приобретена в кооперативе

Если инвестор и застройщик — разные юридические лица, стоимость строительства должна быть чётко прописана в договоре между ними и не подлежать изменению, иначе покупателю придётся доплачивать при изменении стоимости строительства». В-пятых, остаётся риск долгостроя. При этом Вячеслав Султанбаев обращает внимание, что в случае ДДУ при банкротстве застройщика государство, скорее всего, придёт на помощь, а в случае банкротства ЖСК все проблемы члены кооператива будут решать самостоятельно.

В принципе, в при хорошем раскладе застройщик вёл реестр пайщиков, но это было необязательно.

Честно говоря, выбирай мы объект для себя, в первую очередь присмотрелись бы к соседнему строящемуся комплексу «Некрасовка-Парк» (проект компании Lexion Development). Состоит он из почти такого же набора «панелек», располагается чуть дальше от Октябрьского проспекта – одной из самых крупных и шумных магистралей города, но существенно ближе к будущей станции метро «Некрасовская», которую обещают открыть уже в 2015 году.

К тому же продажи там идут по договору долевого участия (ДДУ), действительно самому «прозрачному» для покупателя. Однако в данный момент нас интересует совсем другая схема – ЖСК. Она тоже вполне законна, о чем сказано чуть ли не в первых строках 214-ФЗ, самого знакового и известного закона для всех «новостройщиков».

Такое объединения подразумевает под собой консолидацию граждан, общая деятельность которых будет направлена на получение жилья. Создается такое объединение путем утверждения на собрании устава, в котором прописываются все ключевые моменты деятельности будущего кооператива. На практике существует несколько видов подобных объединений, цель деятельности которых направлена на получение жилища:

  • жилищные (покупка жилья);
  • жилищно-строительные (строительства жилища);
  • жилищно-накопительный (строительство квартир ведется не в одном доме, а в нескольких);
  • потребительский ипотечный (передаваемое жилье обременяется залогом — ипотекой);
  • кредитный потребительский (участники кредитуются для приобретения жилья).

Участниками кооператива могут быть граждане, достигшие шестнадцати лет.

Однако сейчас, как сообщает Рената Беляева, законодательство в области ЖСК содержит обязательное требование вести в открытом доступе реестр членов с указанием размера паевого взноса и подлежащего передачи по окончанию строительства дома конкретного жилого помещения. Таким образом, двойные продажи должны быть исключены. Также минусом является отсутствие ипотечного кредитования при такой форме приобретения недвижимости.

Нельзя сказать, что банки не кредитуют совсем, но их меньше и делают они это без энтузиазма. Мария Литенецкая так комментирует этот вопрос: «Госпрограмма поддержки ипотеки на ЖСК не распространяется. Кроме того, число банков, которые дают ипотеку для проектов, реализуемых через ЖСК, минимально». Доводы «за» У всего в этом мире есть две стороны, ЖСК не исключение. Кроме минусов, здесь есть и свои достоинства, иначе эта форма покупки жилья не прижилась бы.

Например, одна из главных претензий ярых поклонников ДДУ к схеме ЖСК заключается в том, что она не защищает от двойных продаж. Все дело в том, что договор паенакопления, который после вступления в кооператив заключает каждый его член и который собственно и описывает сделку по приобретению будущей квартиры, не подлежит государственной регистрации (в отличие от ДДУ).

Что это не совсем так, понимаешь, читая статью 112. В ней говорится, что «количество членов жилищного кооператива не может быть менее чем пять, но не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме». По сути, это специфическая форма защиты от двойных продаж.

ÎË·Ó ÓÌË ‡·ÓÚ‡˛Ú ÔÓ ÌÓ‚ÓÏÛ «‡ÍÓÌÛ Ó ΔÕ , ÎË·Ó ÔÂÂÒÚ‡˛Ú ·˚Ú¸ ÍÓÓÔÂ‡ÚË‚‡ÏË. ◊ÂÏ ÔË‚ÎÂ͇˛Ú ΔÕ ÕÂÒÏÓÚˇ ̇ ‡ÍÚË‚Ì˚ ÒÚ‡‡Ìˡ Ô‡‚ËÚÂθÒÚ‚‡, ËÔÓÚ˜ÌÓ Í‰ËÚÓ‚‡ÌË ‰Ó ÒËı ÔÓ ‰ÓÒÚÛÔÌÓ ÌÂÏÌÓ„ËÏ. À˛‰ÂÈ ÔÛ„‡˛Ú ·Óθ¯Ë ÒÚ‡‚ÍË Á‡ ÔÓθÁÓ‚‡ÌË Í‰ËÚÓÏ, Ó·ˇÁ‡ÌÌÓÒÚ¸ ËÏÂÚ¸ 20 — 30 ÔÓˆÂÌÚÓ‚ ÓÚ ÒÚÓËÏÓÒÚË ÊËθˇ ‚ Ò‚ÓÂÏ Î˘ÌÓÏ ‡ÒÔÓˇÊÂÌËË, ‡ Ú‡ÍÊ ‚ÓÎÓÍËÚ‡ ÒÓ Ò·ÓÓÏ ‰ÓÍÛÏÂÌÚÓ‚ ‰Îˇ ·‡Ì͇.

Согласно ст. 110 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) ЖСК является добровольным объединением граждан, которые своими средствами участвуют в строительстве и последующем содержании жилой недвижимости. Решение о создании ЖСК принимается собранием учредителей — любых лиц, которые желают организовать кооператив.

Основная проблема схемы покупки квартиры через строительный кооператив — недостаточно четкое законодательное регулирование данного процесса, с чем и связаны основные риски, среди которых выделяют:

  1. Отсутствие гарантий, что конечная цель — возведение многоквартирного дома, в итоге, будет достигнута.

Процедура приобретения жилья через кооператив имеет некоторые отличительные особенности. Так, для покупки квартиры гражданину нужно:

  • Вступить в кооператив.
  • Получить разрешение на выбор квартиры.
  • Купить выбранную жилплощадь, внеся часть денежных средств (не менее половины от стоимости).
  • Прописаться в квартире.
  • Внести оставшуюся часть стоимости.
Предлагаем ознакомиться:  Оформление свидетельства участника Государственной программы переселения соотечественников

Документы, которые нужно иметь для покупки:

  • Паспорт.
  • Членская книжка.
  • Справка об оплате соответствующей суммы взноса.
  • Выписка из домовой книги.
  • Кадастровый паспорт.
  • Технический паспорт.

Инфо

Схема работы ЖСК выглядит следующим образом: строительная фирма организует кооператив, с которым заключает инвестиционный договор. Цель подобного образования – возведение многоквартирного дома и сдача его в эксплуатацию членам кооператива путем привлечения пайщиков. Если дата создания кооператива позже конца 2011 года, он сам и должен выступать застройщиком: быть владельцем земельного участка и организатором стройки (ст.

Решение о ее выделении, а также о вселении в помещение конкретных лиц принимает только общее собрание членов (ст. 124 ЖК РФ).

  • На права пайщиков не распространяются нормы ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», ввиду чего они не могут требовать возмещения убытков, взыскания неустоек и пеней, а также исправления каких-либо дефектов предоставленного им жилья.
  • Контроль за финансовой и хозяйственной деятельностью кооператива осуществляет только ревизионная комиссия, избираемая на общем собрании — государственный контроль над его деятельностью отсутствует.
  • В какую сумму обходится покупка квартиры через ЖСК В целях поддержания конкурентоспособности объекта строительства, возводимого кооперативом, размер паевого взноса за который членам обещают передать квартиру, как правило, на 12–20% ниже, чем стоимость жилья по договорам долевого участия.

Согласно ст. 1 Федерального закона № 214 от 30.12.04, жилищно-строительные кооперативы — это один из допустимых законом способов привлечения средств граждан для строительства многоквартирных домов. Согласно ст. 110 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) ЖСК является добровольным объединением граждан, которые своими средствами участвуют в строительстве и последующем содержании жилой недвижимости.

Решение о создании ЖСК принимается собранием учредителей — любых лиц, которые желают организовать кооператив.

Сам ЖСК, в соответствии со

ст. 114

ЖК РФ, как юридическое лицо, подлежит обязательной государственной регистрации.

Основная проблема схемы покупки квартиры через строительный кооператив — недостаточно четкое законодательное регулирование данного процесса, с чем и связаны основные риски, среди которых выделяют:

  1. Отсутствие гарантий, что конечная цель — возведение многоквартирного дома, в итоге, будет достигнута. Ввиду тех или иных причин (финансовые трудности, отсутствие разрешительных документов и т.д.) строительство может постоянно откладываться или быть вовсе замороженным.
  2. Какие-либо точные сроки окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию не оговариваются, а если и указываются, то при их несоблюдении, никакой ответственности перед своими членами ЖСК не несет.
  3. Строительный кооператив, не дает своим членам гарантий того, что им будет предоставлена квартира. Решение о ее выделении, а также о вселении в помещение конкретных лиц принимает только общее собрание членов (ст. 124 ЖК РФ).
  4. На права пайщиков не распространяются нормы ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», ввиду чего они не могут требовать возмещения убытков, взыскания неустоек и пеней, а также исправления каких-либо дефектов предоставленного им жилья.
  5. Контроль за финансовой и хозяйственной деятельностью кооператива осуществляет только ревизионная комиссия, избираемая на общем собрании — государственный контроль над его деятельностью отсутствует.

В целях поддержания конкурентоспособности объекта строительства, возводимого кооперативом, размер паевого взноса за который членам обещают передать квартиру, как правило, на 12–20% ниже, чем стоимость жилья по договорам долевого участия.

На начальном этапе строительства пониженная цена за квартиру в новостройке обусловлена тем, что кооператив лишен необходимости осуществлять большинство затрат — сбор средств может осуществляться без наличия прав на земельный участок и без подготовки разрешительной и проектной документации.

В процессе возведения дома по тем или иным причинам стоимость строительства может быть увеличена.

Внимание

Переуступка пая оформляется соответствующим договором, который заключается в простой письменной форме. Согласно этому соглашению, новый пайщик обязуется выплатить недостающую сумму средств для получения квартиры в собственность. Возможность переуступки пая и порядок процедуры регулируется Уставом ЖСК.

Инфо

Если инвестор и застройщик — разные юридические лица, стоимость строительства должна быть чётко прописана в договоре между ними и не подлежать изменению, иначе покупателю придётся доплачивать при изменении стоимости строительства». В-пятых, остаётся риск долгостроя. При этом Вячеслав Султанбаев обращает внимание, что в случае ДДУ при банкротстве застройщика государство, скорее всего, придёт на помощь, а в случае банкротства ЖСК все проблемы члены кооператива будут решать самостоятельно. Кроме этого, долгое время такое строительство собственной квартиры не защищало пайщика от двойных продаж, так как договор участия нигде не регистрировался.

Внимание

Жилищно-строительные кооперативы имеют за своими плечами долгую историю. Они решали квартирный вопрос ещё в советское время и продолжают делать это и сейчас в соответствии с законом. Однако такое приобретение квартиры — более рискованное мероприятие, чем заключение договора долевого строительства.

Предлагаем ознакомиться:  Как делится квартира между несколькими наследниками

Прежде всего надо знать, что привлечение денежных средств на строительство дома через организацию ЖСК законно. Такой способ предусмотрен V разделом Жилищного кодекса РФ и 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». При этом законными являются ЖСК, соответствующие определённым критериям.

Важно

Размер пая составлял 2 млн р., которые Пахомов уплатил в установленные сроки. Однако, уставом ЖСК было предусмотрено, что до окончания строительства размер пая является ориентировочным и может пересматриваться общим собранием, что и было сделано в декабре 2015 г. Так, решением общего собрания размер пая каждого из членов был увеличен на 200 т.р., которые пришлось доплатить и Паховому, несмотря на полноценное исполнение обязательства.

Как купить квартиру в жск без риска. какие риски существуют и как их избежать.

Как рассказывает Ольга Клочкова, юрист отдела жилой недвижимости агентства недвижимости DREAM REALTY, в договоре прописываются основные характеристики приобретаемой квартиры, её строительный адрес и адрес дома, а также стоимость квартиры, которая складывается из вступительного и паевого взноса.

У будущего жителей данного недостроя нет другого выхода, кроме как достраивать дом на свои средства от привлечения покупателей на оставшиеся непроданные квартиры. Для этого они регистрируют ЖСК, забирают на баланс по суду недострой, нанимают подрядчиков и потихоньку, по мере появления денежных средств, производят достройку. Такие примеры удачного решения неудачно начатой истории известны.

  • Нормами законодательства закреплено, что размер и порядок внесения паев (п. 1 ст. 125 ЖК РФ), а также ответственность за его не внесение и нарушение графика его внесения (п. 3 ст. 6 ФЗ № 215) должны определяться уставом. Каких-либо других способов привлечения средств на застройку жилищным и гражданским законодательством не предусмотрено.
  • Предоставление жилых помещений, а также вселение в них, согласно ст.
  • Более того, согласно ст. 11 ФЗ № 215 от 30.12.04 «О жилищных накопительных кооперативах», решением общего собрания в устав ЖСК могут вноситься изменения. Таким образом, размер пая (стоимость квартиры) может быть увеличена также и по воле общего собрания кооператива.

Пример Пахомов, на основании решения правления ЖСК «Жилье», стал в 2014 г. его членом и внес соответствующий вступительный вклад. Согласно уставу кооператива, участники объединения должны были до конца 2015 г. внести свои паевые взносы.

Каталог статей

Если застройщик будет объявлен банкротом или просто растранжирит деньги, выделенные на постройку — члены ЖСК долго и упорно будут судиться и часто без положительного результата

  • Покупка квартиры через ЖСК довольно затратна при выходе члена из ЖСК. Если члену ЖСК не понравится жилье или условия членства в ЖСК, он может выйти из кооператива, правда из внесенных сумм вычтут штрафы и членские взносы (указаны в договоре и Уставе).

Не смотря на данные минусы, схема строительства домов ЖСК является довольно распространенной в России и даже пользуется успехом. Основным критерием успеха является цена, которая более выигрышная на старте строительства. Правда, никто из участников ЖСК радостно не заявляет в конце строительства, что финишная стоимость оказалась такой же низкой. Обычно она не ниже, чем при строительстве по ДДУ (а иногда и дороже) и качество жилья существенно ниже.

Покупка кооперативной квартиры

  • При вступлении в ЖСК будьте готовы, что вам самим (на обшем собрании) придется решать вопрос о приобретении права собственности на участок под строительство и заключать договор со сторонним застройщиком, т. к. руководство ЖСК эти вопросы не решает
  • Из предыдущего пункта вытекает, что ЖСК — это «прокладка» между членом ЖСК и застройщиком. Причем, застройщик не несет ответственности перед членом ЖСК, со всеми вытекающими последствиями
  • Предыдущий пункт, как причина незащищенности членов ЖСК перед застройщиком. Т.е.

Жск как схема покупки квартиры

Инфо

На практике член объединения уплачивает определенный процент, после чего ему приобретается квартира и передается для пользования. Передача в собственность осуществляется только после уплаты всех взносов. В отличие от жилищно-накопительного кооператива в потребительском ипотечном квартира оформляется сразу, после чего на квартиру оформляется залог — ипотека.

Существует несколько вариантов приобрести жилье с помощью такой формы объединения физических и юридических лиц.

Например, усадьба Роберта Кенша во Всеволожске. Но, к сожалению, такое возможно только в том случае, если дом достроен больше, чем на половину». Орёл или решка Так покупать или не покупать квартиру через ЖСК? Всегда стоит помнить, что покупка через ЖСК имеет больше рисков и возможностей для обмана, чем через ДДУ. Необходимо взвешивать все нюансы, тщательно изучать документы и обращать внимание на репутацию застройщика.

Всегда интересуйтесь, по какой причине используется схема ЖСК. Вячеслав Султанбаев напоминает, что иногда ЖСК оформляется лишь в начале строительства, когда идёт оформление документации, в процессе же строительства договор участия в ЖСК может быть заменён на ДДУ, но довериться ли девелоперу — в каждом конкретном случае решает сам потребитель. Квадрум лишь советует обдуманно и трезво подходить к таким решениям.

Предлагаем ознакомиться:  Имеет ли право милиция заходить в квартиру

Во-первых, оформлением прав в любом кооперативе, как правило, занимаются штатные юристы, а значит вероятность ошибок, недосмотров и явных нарушений закона заметно снижается (по сравнению со сделками между физлицами на «вторичке»). Во-вторых, современные ЖСК – это, обычно, аффилированные с Девелопером структуры.

И если наш Продавец получил право собственности на квартиру от ЖСК (читай – от Девелопера), то вероятность, что Девелопер будет оспаривать сделку, и требовать эту квартиру назад, близка к нулю. В-третьих, в случае с ЖНК – сама схема покупки кооперативом квартиры на рынке, и последующей передачи права собственности на нее нашему Продавцу такова, что весь этот процесс занимает от 2-3 лет и более. Т.е.

Для того, что бы вместе со всеми остальными жильцами справляться с трудностями жилищно-коммунального хозяйства, необходимо вступить в жилищно-строительный кооператив (сокращенно ЖСК). Это подтип потребительских кооперативов. Вступить в данную организацию представляется возможным лишь по достижении человеком возраста шестнадцати лет.

Важно

Покупка жилья в жилищно-строительном кооперативе является новшеством, которое стремительно набирает популярность. При этом нюансы подобного приобретения известны немногим. Поэтому мы подготовили статью, в которой подробно рассказано о сути процедуры покупки жилья таким способом, его плюсах и минусах, и главных особенностях подобных сделок.

Содержание статьи ○ Как организован ЖСК и что это такое. ○ Преимущества и недостатки покупки квартиры в кооперативе. ○ Как купить квартиру через ЖСК. ○ Переуступка пая в ЖСК. ○ Оформление права собственности на квартиру. ○ Какие существуют риски приобретения через кооператив. ○ ЖСК и ипотека. ○ Советы юриста: ✔ Что если застройщик обанкротился?✔ Есть ли льготы по налогам при покупке в ЖСК?✔ Как распределяются кооперативные квартиры?✔ Требуется ли согласие членов кооператива на переуступку пая? ○ Видео. ○ Как организован ЖСК и что это такое.

Вы можете просто передать свою квартиру ЖСК – для предоставления её другим членам ЖСК. Стоимость зачетной недвижимости, скорее всего, будет засчитываться Вам как часть паевого взноса только после юридического и физического освобождения указанной недвижимости и надлежащего оформления перехода права собственности от Вас к ЖСК при условии полной оплаты всех возникающих в связи с этим расходов за Ваш счет.

Четвёртое. ЭФФЕКТИВНОСТЬ И ПРОЗРАЧНОСТЬ ЖСК.Как функционирует ЖСК, механизм контроля за его деятельностью со стороны членов, насколько ЖСК «прозрачен».

Телефонная консультация 8 800 505-91-11 Звонок бесплатный Тема: БракВ момент покупки квартиры в ЖСК, состояли в браке (в 1982 году). Сейчас развелись. В кварире прописана. Вроде как, по закону являюсь правообладателем на половину.читать ответы (1) Тема: Жилищный вопросПомогите пожалуйста. Я 1.5 года назад заключил договор с жск о покупке квартиры, по договору через год должна нам быть передана квартира, но как я пояснил ранее прошло уже 1.

читать ответы (1) Тема: Сделки с недвижимостьюМы покупаем квартиру в ЖСК. История перехода права такова: настоящий собственник владеет квартирой на основании договора купли-продажи, предыдущий-на основании справки о выплаченном пае.читать ответы (1) Тема: ЖильеПродается квартира в новостройке (ЖСК).

На начальном этапе строительства пониженная цена за квартиру в новостройке обусловлена тем, что кооператив лишен необходимости осуществлять большинство затрат — сбор средств может осуществляться без наличия прав на земельный участок и без подготовки разрешительной и проектной документации. В процессе возведения дома по тем или иным причинам стоимость строительства может быть увеличена. Обратим внимание на некоторые особенности:

  • Изначально, стоимость квартиры в новостройке, равная размеру пая, который должен быть внесен участником кооператива, фиксируется в уставе ЖСК (п.

    1 ст. 125 ЖК РФ). Такая сумма может быть также установлена и паенакопительным договором, однако, если она противоречит уставу, то эта стоимость не может быть воспринята как действительная.

  • Согласно п. 2 ст.
Комментировать
0
Комментариев нет, будьте первым кто его оставит

Это интересно
Adblock detector