Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 653-60-72 (доб. 946, бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
Регионы (вся Россия, добавочный обязательно):
8 (800) 500-27-29 (доб. 565, бесплатно)
Сдача квартир в аренду от собственника налоги

Сдача квартир в аренду от собственника налоги

Сдача квартир в аренду от собственника налоги
СОДЕРЖАНИЕ
0

Думаете о том, как можно не платить налог за сдачу квартиры{q} Сначала прочитайте эту статью

Нашим специалистам юридического отдела время от времени задают вопрос на предмет того, как не платить налог за сдачу квартиры в аренду и можно ли вообще так поступать. Ниже мы разберем 2 ситуации из практики, прочитав которые, Вы сможете полностью разобраться в ситуации. Обязательно внимательно изучите их.

В рамках нашего законодательства мы настоятельно рекомендуем платить налоги со сдачи квартиры. Во многом это вызвано тем, что наш сайт является СМИ и мы обязаны дать Вам такую рекомендацию. В общем, ни в коем случае не избегайте уплаты налогов, иначе налоговая инспекция однажды «придет к Вам домой» и предпримет различные меры в отношении Вас.

https://www.youtube.com/watch{q}v=7jp6JZa2wtA

После того, как мы разобрались во всех рисках неуплаты налогов, появилась статья о том, чем грозит сдача квартиры без уплаты налогов.

Ниже мы описали случаи, в которых собственник квартиры решил не платить налоги за сдачу квартиры только для того, чтобы Вы понимали, как не стоит поступать.

Да и на самом деле потенциальный прирост бюджетных доходов не столь велик в относительном выражении — в Москве, к примеру, эта сумма меньше 0.5% от городского бюджета (при условии, что все арендодатели выйдут из тени и начнуть платить налоги).

Сдача квартир в аренду от собственника налоги

Но все же единичные (подчеркнем – на сегодня это очень редкая практика) случаи привлечения к ответственности за подобные нарушения существуют. Впервые это случилось в 2009 году, когда некий москвич Владимир Аракчеев был признан Головинским судом столицы виновным в уклонении от уплаты налогов с доходов, полученных от сдачи принадлежащей ему квартиры в аренду.

В рамках изучения судебной практики по теме статьи удалось найти ещё ряд похожих дел (например, решение Хамовнического суда Москвы от 28.02.2012 в отношении Бахаревой Н.В. и решение Бийского районного суда республики Башкортостан по делу 2-151/11 от 01.06.2011 в отношении Никитиной Т.В.). Все эти дела объединяет тот факт, что

в качестве доказательной базы по делу использовались договора аренды, а также выписки с банковских счетов, на которые поступали арендные платежи

То есть свидетельские показания участкового / соседей /  коммунальщиков нигде не составляли основу обвинения. В случае с Владимиром Аракчеевым катализатором ситуации стало обращение в налоговую инспекцию недовольных арендаторов. Арендодатель решил поднять плату для своих жильцов, в противном случае пригрозив их выселить с квартиры.

В ответ на это последние настучали предоставили в налоговую службу договор аренды и все подтверждающие оплату документы. Важно добавить, что данные лица арендовали квартиру уже более двух лет, а значит, у налоговых органов была возможность отследить факт незадекларированного дохода у владельца квартиры за прошлые периоды.

В двух других случаях в качестве арендаторов выступали юридические лица или индивидуальные предприниматели. Так как такие арендаторы обычно вычитают понесенные расходы для нужд сокращения собственной налоговой базы (и предоставляют подтверждающие документы в налоговые органы в случае камеральной проверки), то у налоговых органов появляется отличная возможность для перекрестной проверки контрагентов, которые получили доход от данного налогоплательщика.

Именно недовольные жильцы и арендаторы — юрлица на сегодняшний день – главная угроза быть пойманным при неуплате налога при сдаче жилья в аренду.

Сдача квартир в аренду от собственника налоги

И, безусловно, мы не упомянули о долгосрочных договорах аренды (заключаемых на срок более года), которые в соответствии с действующим законодательством требуют государственной регистрации. В этом случае уплаты налога тоже никак не избежать – так как сам факт аренды уже раскрыт государственным органам, налоговая получает эти данные по каналам межведомственного взаимодействия.

Метод «кнута» для арендодателей на сегодняшний день вряд ли кардинально повысит эффективность собираемости налогов. Могут помочь выборочные обходы участковых с настойчивым опросом арендаторов, с последующим доведением дел до суда и активной пиар-поддержкой подобных случаев в средствах массовой информации.

Также могут изменить ситуацию совсем уж кардинальные меры – например, обязательная регистрация в государственных органах всех договоров аренды либо обязанность риэлторов информировать налоговую службу обо всех арендных сделках с их участием. Но у таких мер существуют свои немалые побочные эффекты – рост забюрократизированности сферы аренды при том, что проблему до конца не решит, скорее всего, даже это.

Поэтому государство все чаще идет по пути пряника, предлагая налогоплательщикам новые методы и системы налогообложения, иногда даже радикально снижая уровень налоговой нагрузки. Наиболее существенное решение по этому направлению – введение патентной системы налогообложения (например, в Москве в большинстве районов арендодатели должны заплатить в бюджет не более 18 тысяч рублей в год).

Конечно, это больше, чем ничего, но все равно уже не так много при средней арендной ставки в столице от 30 тысяч рублей в месяц (правда, потребуется также зарегистрироваться в качестве ИП и платить социальные взносы в бюджет). Подробный сравнительный анализ всех вариантов налогообложения для арендодателя можно посмотреть здесь, а с помощью этого калькулятора можно подобрать подходящую схему налогообложения для своей ситуации.

Плюс никогда не стоит забывать, что официальные отношения между арендатором и арендодателем несут и определенные выгоды для владельца недвижимости. Например, арендодателю будет легче истребовать все причитающиеся в его пользу платежи и не подвергнуться потенциальному «налоговому шантажу» со стороны жильца.

Пять простых правил, как избежать налоговых проблем при сдаче жилья в аренду

Налоговая служба по прежнему не имеет право следить за вашими банковскими операциями без официального запроса. И банк также не передает ей информацию в автоматическом режиме. Исключение для операций свыше 600 тысяч рублей за раз вряд ли кому-то столько платят за квартиру.

Базовый комплекс отношений, который возникает при сдаче квартиры в аренду и наем, регламентируют главы 34-35 ГК РФ. Правоотношения носят договорной и возмездный характер. Это значит, что владелец квартиры получает доход. В связи с этим необходимо принимать во внимание и требования налогового законодательства.

Доход, который был получен, может облагаться следующими видами налогов:

  • НДФЛ;
  • налогом на прибыль;
  • налогом, устанавливаемым при использовании специальных режимов налогообложения.

Сдача квартир в аренду от собственника налоги

Процесс перечисления налогов при сдаче квартиры регламентируют главы 23-26 НК РФ.

billiondigital/Depositphotos

По закону все доходы, которые люди или организации получают, сдавая в аренду недвижимость, облагаются налогом – НДФЛ. Этот налог обязаны платить все: и россияне, и граждане других государств. Важный момент: 13-процентная ставка налога распространяется лишь на физических лиц, которые являются налоговыми резидентами РФ (то есть на тех, кто находился в стране более 183 дней). Если вы живете за границей и в течение года провели в России меньше времени, то налоговая ставка увеличивается до 30%.

Сколько можно заработать на аренде недвижимости{q}

Как выгодно сдать квартиру{q}

Для того чтобы заплатить налог, доход нужно задекларировать. Образец декларации и всю информацию о том, как ее заполнять и когда подавать, легко найти на сайте налоговой службы.

«Если налогоплательщик не подает налоговую декларацию по НДФЛ, хотя обязан это сделать, то он должен оплатить штраф. Согласно пункту 1 статьи 119 Налогового кодекса, это 5% неуплаченной в установленный срок суммы налога, но не более 30% указанной суммы и не менее 1 тысячи рублей. За уклонение от уплаты налогов предусмотрена и уголовная ответственность. Ее регулирует ст. 198 УК РФ», — рассказывает юрист компании «М16-Консалтинг» Сергей Зайцев.

adamgregor/Depositphotos

image

«Мы часто слышим то там, то тут выражения «легальная аренда» и «официальная сдача квартиры», однако хочется пояснить, что в законодательстве РФ не зафиксированы такие понятия. Согласно Гражданскому Кодексу РФ, договор, заключенный в простой письменной форме с указанием данных обеих сторон, суммы ежемесячной выплаты и срока аренды, подписанный арендодателем и арендатором, и будет являться официальным документом.

Ни нотариального заверения, ни государственной регистрации (подразумевается Росреестр) не требуется, — поясняет директор компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова. — Таким образом, любой собственник, получающий доход от сдачи недвижимости в аренду, обязан ежегодно платить налоги. Есть три основных формы уплаты налогов, и собственник сам выбирает тот, что будет ему удобнее».

Должны ли пенсионеры платить налог, сдавая квартиру{q}

5 обновлений, которые помогут сдать квартиру дороже

Случаи, в которых собственники не платили налоги за сдачу квартиры в аренду и к чему они привели

1. К нам обратилась пенсионерка, которая сдавала квартиры вообще без уплаты налогов весьма длительное время. Зовут ее Лидия Н. Это были 2 квартиры в центре Челябинска. Она получала с них наличными около 30 000 рублей каждый месяц. Квартиры сдавала без договора и, соответственно, несла много рисков. Однажды её вызвали в налоговую инспекцию, где ее обвинили в уклонении от уплаты налогов.

Предлагаем ознакомиться:  Как оформить простой договор аренды квартиры необходимые условия

После этого Лидия обратилась к нам. Мы ей объяснили, что сдача квартиры в аренду в ее случае не являлась предпринимательской деятельностью и посоветовали изложить сотрудникам налоговой инспекции все детали и обстоятельства. В итоге она уплатила налоги за 2 года в размере 13% НДФЛ. Сверх этого штраф за неуплату налога за сдачу квартиры.

  • Сумма штрафа составляет 20% от суммы недоимки, но чаще всего это 40%, так как суд обычно доказывает умышленное преступление.
  • Назначат штраф за неподачу декларации (5% от суммы за каждый месяц просрочки). Не менее 1 тысячи, но и не более 30%.
  • Установят пени за просрочку налогового платежа. Показатель рассчитывается за каждый день с последнего дня уплаты до дня оплаты по факту исходя из 1/300 ставки рефинансирования (сейчас 7,25%).

Пример: общая сумма штрафов для квартиры, сдаваемой за 15000 рублей в месяц составит около 17000. Плюс налоги за год 23400, итого 30400 рублей.

Обязанности налогоплательщиков

image

В соответствии со статьей 19 НК РФ, налогоплательщиками являются физические лица и организации, которые получают доход и должны выплачивать налоговые отчисления в пользу государства. Статус оказывает существенное влияние на обязанности граждан и организаций.

Юридические лица

Организации имеют право использовать в качестве режима налогообложения ОСН или УСН. В первом случае компании, которые занимаются предоставлением недвижимости в аренду и получают доход, должны вносить отчисления в бюджет государства на прибыль. Размер базовой налоговой ставки составляет 20%.

Физические лица

Если человек сдает квартиру и получает от этого доход, он обязан подать налоговую декларацию. Документ оформляется по форме 3-ндфл. Декларацию нужно передать в налоговую по месту постоянной регистрации до 30 апреля года, который следует за отчетным периодом. Сам платеж нужно внести в бюджет государства до 15 июля. Закон позволяет уменьшить налоговую базу, с которой взимается платеж. Уменьшение осуществляется на размер вычета.

Правом на его получение обладают следующие категории граждан:

  • лица, осуществляющие дополнительные взносы на пенсионное страхование;
  • граждане, которые перечисляют часть полученной прибыли на благотворительность;
  • люди, купившие или построившие недвижимость за свой счет или с использованием кредитных средств;
  • граждане, которые оплачивали медицинские услуги или покупали лекарства по назначению врача;
  • лица, вносившие плату за собственное обучение или в образовании детей.

Размер налогового вычета может существенно меняться. Так, если была приобретена квартира, возврат будет предоставлен с суммы до 2 млн. руб. Использование кредитных средств повысит значение показателя до 3 млн. рублей.

Если индивидуальный предприниматель получает доход со сдачи квартиры, он сможет выбрать один из специальных режимов уплаты налогов. Если выплата осуществляется по УСН, ИП самостоятельно определяет способ, на основании которого будет производиться формирование налоговой базы. Если в ее состав войдет только полученная прибыль, вносить отчисления в бюджет необходимо по ставке 6%.

ИП имеет право уплачивать налоги при помощи патентной системы. Она более предпочтительна. Чтобы реализовать вышеуказанный налоговый режим, в каждом субъекте РФ законодательно определяется примерный размер прибыли предпринимателя за год в зависимости от вида деятельности. Это величина и становится возможной налоговой базой. Отчисления в бюджет осуществляются по ставке 6%. Предоставлять налоговую декларацию не нужно.

Три способа платить налог на доход от аренды

Незаконная сдача жилья в аренду чревата применением штрафных санкций. Их размер напрямую зависит от того, какая именно норма была нарушена. Так, если человек не выполнил положения статьи 122 НК РФ и не заплатил налоги, в его отношении будет применено денежное взыскание в размере от 20 до 40% от неуплаченной суммы. Значение показателя зависит от того, было ли правонарушение совершено умышленно.

Общий размер взыскания не может превышать 30% от суммы или быть меньше 1000 руб. Если лицо допустила значительное нарушение требований Налогового кодекса РФ, его привлекут к уголовной ответственности. Значительным считается неуплата налогов в размере больше 600000 руб. за 3 года для граждан или 2 млн. руб. для юридических лиц. Наказание будет установлено в соответствии с нормами статьей 198-199 УК РФ.

image

В отношении нарушителя, сдававшего помещение без договора, могут быть применены следующие санкции:

  • денежное взыскание;
  • привлечение к принудительным работам
  • лишение свободы;
  • арест.

Во внимание принимается степень тяжести преступления.

На практике собственники стремятся лишь получать максимальный доход от сдачи жилья в аренду. Многие хозяева квартир не утруждают себя составлением договоров. Из-за нелегальной сдачи жилья может страдать не только бюджет государства, но и соседи.

Если владелец квартиры смотрит только на количество денежных средств, которые ему готовы предоставить клиенты, не разбираясь при этом, кого именно он пускают, поведение съемщиков нередко может выходить за рамки дозволенного.

Если будет выявлено, что в квартире живут мигранты или лицо без регистрации, представитель уполномоченного органа вынес постановление о наложении административного штрафа. Такое правило закреплено в статье 19.15.1 КоАП РФ. Если в помещении незаконно живут иностранные граждане, рекомендуется обратиться в миграционную службу.

Представители налоговой службы заинтересованы в сообщениях о нелегальной сдаче помещений в аренду. Потому жаловаться на незаконное предпринимательство можно и в ФНС. По факту обращения представитель уполномоченного органа вызовет собственника для дачи пояснений и проведет проверку. Если вину гражданина докажут, в его отношении будут применены штрафные санкции.

Выяснив, какой штраф за сдачу квартиры без уплаты налогов в 2019 году, большинство граждан принимают решение действовать в рамках закона. Однако далеко не все знают, как правильно оформить акт сдачи квартиры в аренду. Основным документом, регулирующим правоотношения собственника и арендатора, является договор. Особенности его составления зависят от того, кто именно будет пользоваться помещением.

Если арендатором является физическое лицо, необходимо оформить договор найма жилья. Если арендовать помещение хочет компания, нужно составить договор аренды. Каждое из бумаг оформляется в письменном виде. Если соглашение заключается более, чем на 1 год, сделка должна быть зарегистрирована в установленном порядке.

Сдавать жилье имеет право владелец квартиры или его уполномоченный представитель. Эксперты советуют действовать самостоятельно. Если по каким-либо причинам это невозможно, необходимо оформить доверенность. Она должна быть заверена нотариально. Это приведет к дополнительным затратам. Решившись сдать жилье, необходимо выбрать способ исчисления налогов и уплаты платежей в бюджет государства.

Выбор зависит от многих факторов, в список которых входят:

  • доход, который удастся получить в результате сдачи помещения в аренду;
  • количество сдаваемых в аренду квартир;
  • размер расходов на содержание помещения;
  • статус владельца недвижимости;
  • налоговая политика, которая осуществляется в конкретном субъекте РФ;
  • категория, в которую входит жилье.

Эксперты советуют рассмотреть все доступные варианты отчисления налогов в бюджет, рассчитать примерный доход и только затем принять окончательное решение. Это позволит подобрать наиболее оптимальную налоговую систему. Нужно помнить и о необходимости предоставления декларации. Нарушение норм налогового законодательства приведет к применению штрафов и иным неприятным последствиям. Соблюдая все установленные законом норм, гражданин сможет беспрепятственно сдавать жилье.

Можно сдавать квартиру как физическое лицо, как индивидуальный предприниматель или оформить патент.

Если квартирой владеют несколько сособственников, то все они должны подписать договор. А право на сдачу квартиры можно передать одному собственнику по нотариально заверенной доверенности.

Итак, первый вариант — это уплата налога в статусе физического лица. Ставка в этом случае равна 13%. Арендодатель до 30 апреля должен посетить налоговую и подать декларацию о доходах за прошлый год по форме 3-НДФЛ.

Вместе с декларацией подаются копии:

  • договора найма (где обязательно должна быть указана стоимость аренды);
  • акта приемки квартиры (этот акт собственник и арендатор подписывают перед заключением договора);
  • документов, подтверждающих право владения данной собственностью;
  • паспорта.

booblgum/Depositphotos

Налоговая обработает заявку и начислит плату (обычно это происходит до 1 июля). Оплатить начисленную сумму нужно не позднее 15 июля.

Второй вариант — оплата налога в статусе индивидуального предпринимателя, работающего по упрощенной системе налогообложения (налоговая ставка равна 6%). Для этого арендодатель должен зарегистрироваться в качестве ИП, каждый год оплачивать страховые взносы и подавать декларацию о доходах в налоговую.

Видео

Налог с аренды: варианты для тех, кто сдает квартиру

Налоги ИП при сдаче жилья в аренду

«В этом случае налоговая ставка в ниже, чем для физических лиц: 6% против 13%. Но индивидуальному предпринимателю нужно регулярно подавать документы в налоговую и вести бухгалтерию. Обычно ИП регистрирует тот, кто сдает несколько своих жилых помещений», — поясняет генеральный директор агентства недвижимости «Невский простор» и вице-президент ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Александр Гиновкер.

Третий вариант — купитьпатент для сдачи квартиры. В этом случае собственник квартиры также должен зарегистрироваться в качестве ИП. Патент может действовать от одного до 12 месяцев (но в рамках одного календарного года). Чем меньше срок, тем дешевле патент. Если вы покупаете патент на срок до полугода, то оплатить его нужно сразу.

Как открыть мини-отель{q}

Предлагаем ознакомиться:  Льготные кредиты для учителей

Какие условия аренды с последующим выкупом выгодны для всех{q}

Как сдать квартиру на длительный срок: 16 статей

Сдача квартир в аренду от собственника налоги

Зарегистрировал в квартире иностранку на 3 года. Будут ли проблемы при выписке{q}

Скорее, это небольшой бизнес, требующей Вашей частичной занятости, который вполне можно совмещать с основной работой.

Скромная, однокомнатная квартира в Москве в пешей доступности от метро в спальном районе будет стоить от 5-5,5 млн. Сдать такую квартиру можно за 25-30 тысяч в месяц плюс компенсация электричества и воды по счетчикам. При самом идеальном варианте без учета квартплаты и налогов имеем доходность от 6% до 6,55% в год.

А теперь добавим к этому 1,5 тысячи ежемесячной квартплаты и налог на доходы (6% если Вы оформите ИП, либо 13% НДФЛ) доходность будет от 4,86% до 5,83% в год.

А если еще добавить к этому расходы на текущей ремонт (всегда ведь в квартире что-то ломается — там подкрасить, тут подклеить), а также периодический «простой» квартиры, то цифры покажутся совсем скромными от 4,03% до 4,95%.

Такой процент в докризисные времена можно было получить по депозиту во вполне надежных банках, например, ВТБ24.

Сдача квартир в аренду от собственника налоги

Сейчас же процент значительно выше, при том, что арендные ставки продолжают падать из-за снижающегося спроса.

Сразу скажу, «сдать и забыть» скорее всего не получится, иначе Вы рискуете получить обратно Вашу квартиру в состоянии «под капремонт». Хотя бы раз в месяц необходимо навещать Вашу квартиру — сам факт посещения очень дисциплинирует нанимателей.

Решение разовых проблем, проведение интернета от другого провайдера, вызов сантехника, замена стиральной машинки, скорее всего, потребует Вашего вовлечения. Обычно наниматели не стремятся самостоятельно решать проблемы в арендованной квартире и перекладывают их решение на плечи собственников.

Далее, Вам будет необходимо ежемесячно снимать показания счетчиков и оплачивать квартплату. Можно,конечно, поручить это нанимателям, но практика показывает, что они очень часто «забывают» делать это вовремя, поэтому данный вопрос стоит контролировать самому.

Иногда, наниматели «забывают» или не могут вовремя платить, и каждый собственник рано или поздно сталкивается с необходимостью принудительного выселения. Данный процесс обычно требует личного вмешательства собственника и это тоже затраты времени, и нервов.

Согласно действующему законодательству, если у нанимателей нет московской или подмосковной прописки, им необходимо сделать временную регистрацию. Процесс это совсем не сложный, но требует Вашего времени (минимум два посещения паспортного стола).

Раз в год необходимо наведаться в налоговую и отчитаться о полученном доходе. Теоретически это можно сделать по почте, но лишь немногие отправляют свои налоговые декларации таким способом. Остальные предпочитают личное посещение. Про то, что многие наймодатели, увы, налоги не платят, я не буду говорить, хорошо{q}

  • Основной причиной возникновения интереса к вам органов МВД, а затем и налоговой службы, может послужить жалоба соседей на шум в вашей квартире или другое неадекватное поведение ваших квартирантов.
  • Нельзя сбрасывать со счетов и просто дурной характер соседей. В этом случае даже тихие и вежливые квартиранты не спасут положения.
  • Не секрет, что в некоторых домах председатели домовых сообществ проявляют искренний интерес к проживающим по соседству людям или из личного интереса или по просьбе участкового.
  • Ваши квартиранты, если у вас например испортились с ними отношения, могут сами обратиться с жалобой на вас, предоставив договор и расписки о получении денег.
  • Наступает, если произошла неуплата налогов в крупном размере. Крупный размер это более 900000 рублей налогов за 3 года. То есть чтобы получить уголовную ответственность, квартиру нужно сдавать по цене более чем в 190 тысяч рублей в месяц. В этом трудно представимом случае собственнику может грозить штраф и принудительные работы или лишение свободы на срок до 1 года.
  • Кроме того, если преступление совершено впервые, то лицо освобождается от уголовной ответственности, если оно полностью оплатило задолженность, пени и штрафы (статья 198 УК РФ, Примечание 3).

Что такое договор безвозмездной сдачи квартиры в аренду и зачем его оформляют{q}

Если Ваш квартиросъемщик испортит жилье, например, устроив в нем потоп или пожар, то с помощью такого договора Вы сможете взыскать с него через суд тот материальный ущерб, который он нанес своей безалаберностью.

Также этот договор понадобится Вам в том, случае, если Ваш арендатор нанесет ущерб Вашим соседям. В этом случае Ваши соседи могут обратиться в суд с тем, чтобы Вы компенсировали им ущерб. Вы, в свою очередь, сможете подать встречный иск на вашего квартиросъемщика. Впоследствии, скорее всего, суд признает Вашу правоту и потребует квартиросъемщика оплатить ущерб.

В суде можно упомянуть о том, почему вы пустили квартиросъемщика проживать в Вашу квартиру. Чаще всего дело в том, что это лицо является Вашим другом с очень давних пор или дальним родственником.

Также прочитайте последнюю часть этой статьи. В ней говорится про то, какой налог при сдаче квартиры в аренду Вам придется заплатить  и когда подавать налоговую декларацию.

Сдача квартир в аренду от собственника налоги

Если вам необходима детальная консультация по налоговым вопросам, связанным с недвижимостью, то обращайтесь в раздел по консультационным услугам или звоните в нашу компанию по телефону: 7 (351) 750-49-71.

Куда можно подать жалобу на незаконную аренду квартиры{q}

Декларация 3-НДФЛ, как правило, подается по окончании календарного года, в котором Вы получали доход от сдачи квартиры. По окончании года, но не позднее 30 апреля года, следующего за тем, в котором Вы получили доход. Декларация, как правило, подается в налоговую инспекцию по месту Вашей постоянной регистрации (даже если жилье, которое Вы сдаете, находится в другом месте).

Вы не обязаны подавать никаких документов с декларацией, но желательно приложить к декларации копию договора аренды (или найма). Так больше вероятность, что инспектору все в декларации будет понятно и он не запросит у Вас дополнительной информации. Но не отдавайте, пожалуйста, оригинал договора, так как его не вернут.

Налог на доходы физических лиц

Согласно опросам, большинство россиян именно недвижимость рассматривают как лучший актив для инвестиций. Воображение услужливо рисует картинку того, как раз в месяц на карточку поступает арендная плата от квартирантов, а Вы лежите на тропическом пляже и лениво потягиваете коктейль. Увы, реальность гораздо прозаичнее. Имея некоторый опыт по сдаче квартир в аренду, могу сказать, что данный доход пассивным точно не назовешь.

Если речь идет об иногороднем работнике, то оплата за жилье будет облагаться налогом на доходы физических лиц в составе его дохода по ставке 13 процентов, а если речь идет об иностранце-нерезиденте — по ставке 30 процентов (п.п.1 и 3 ст.224 Налогового кодекса РФ). Причем в последнем случае к доходам работника не применяются стандартные, социальные и имущественные налоговые вычеты (п.4 ст.210 Налогового кодекса РФ).

В отношении доходов иностранцев-нерезидентов хотелось бы обратить внимание на следующий момент.

Как известно, с некоторыми иностранными государствами, откуда приезжают строители, у Российской Федерации заключены договоры об избежании двойного налогообложения. Список заключенных соглашений об избежании двойного налогообложения приведен в Информационном сообщении Минфина России от 2 марта 2004 г.

Однако в этих соглашениях указано, что доход иностранца не облагается в России налогом, только если он получен от иностранного источника. А в нашем случае жилье для иностранца снимает российская организация, поэтому ей придется удерживать с такого дохода работника налог на доходы физических лиц.

Аналогичные разъяснения по этому поводу приведены в Письме УМНС России по г. Москве от 24 июля 2001 г. N 08-11/33752 (в нем речь идет о доходах немецкого гражданина, полученных от российской организации). Такой вывод также подтверждается многочисленной судебной практикой, например Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 12 августа 2002 г. N КА-А40/5117-02.

Примечание. Налог с доходов иностранных работников

Организация может заключить с иностранным работником бессрочный договор. И до того момента, пока срок нахождения иностранного работника в России не превысил 183 дня, тот обладает статусом нерезидента. А после того как он пробудет в нашей стране более 183 дней в году, он получает статус резидента. В этом случае его доходы будут облагаться налогом по ставке 13 процентов. Кроме того, необходимо пересчитать суммы уплаченных налоговых платежей с учетом пониженной ставки.

Предлагаем ознакомиться:  Порядок наследования после смерти близкого человека

Правда, бывает обратная ситуация, когда на начало года физическое лицо было признано налоговым резидентом, но менее чем через 183 дня уехало за границу. Тогда организации необходимо пересчитать налог за весь этот год. Но если она не может удержать доначисленный налог, то об этом нужно сообщить в налоговые органы.

https://www.youtube.com/watch{q}v=dzbuLVAo9OY

А.К.Крупский

Налоговый консультант

ООО «Прадо Аудит»

Вы сдаете в наем квартиру, не платите налоги и обеспокоены слухами о том, что с 1 июля 2018 налоговики получили право получать от банков всю информацию по платежам россиян{q} Если квартиранты ежемесячно переводят вам на карту определенную сумму денег, то могут ли у налоговой возникнуть к вам вопросы{q} Чего опасаться арендодателям, и появились ли новые угрозы{q}

Напомним, что по специальному запросу налоговиков банки аж с 1 июля 2014 могут сообщать налоговикам информацию об открытии и закрытии счетов физлиц, их вкладах, движении денег. Важно, что речь идет о выборочных проверках в отношении граждан, вызвавших подозрение у налоговой службы. В этой части все осталось прежним.

Кому и как можно сдать квартиру в аренду и при этом не платить налоги{q} Только законные способы

Соответственно, минимум раз в два года, по моей практике значительно чаще, Вы будете вынуждены заняться поисками новых нанимателей. И, конечно же, наниматели съедут в самое неподходящее для Вас время, когда Вы не сможете оперативно начать процесс поиска новых нанимателей, в такой ситуации вероятность простоя увеличивается.

Сам процесс поиска может занять у Вас от нескольких дней до месяца. Если Вы будете искать нанимателей самостоятельно, без помощи риэлтора, то Ваши трудозатраты возрастут в разы. Конечно же, Вам может повезти, и с первого телефонного звонка и первого просмотра Вы найдете нанимателей свой мечты. Но я говорю, о стандартной, среднестатистической ситуации.

«А как же управляющие компании{q}» — спросите Вы. «Они существуют» — отвечу Вам я. В Москве я знаю минимум две такие компании, но стоимость их услуг снизит Ваш, и без того небольшой, доход до 3,5% — 4% в год в рублях.

Как видите, пассивный доход от сдачи квартиры в аренду не такой уж «пассивный», и не такой уж выгодный. При том, что вложение в недвижимость требует значительного капитала, а сам актив является низко ликвидным.

Но есть ли альтернатива{q} Если Вы сейчас подумываете о покупке инвестиционной квартиры, Вы можете вложить свои средства в диверсифицированныйпортфель активов на фондовом рынке. Например, доходность взаимного фонда недвижимости Fidelity Global Property за последние пять лет – 9.27% в долларах США. А порог входа значительно ниже 5 млн рублей. Для биржевых фондов (ETF-ов) порог входа вообще близок к нулю.

Сдача квартиры в аренду без уплаты налогов

Аренда квартиры | Вся Россия | 2017-06-29 | Админ

Метки: Аренда жилья | Налоги | Налог на доходы физлиц | Судебная практика | Доказательство вины | Налоговая проверка

В п.4 этой статьи сказано, что расходом признается стоимость «…предоставляемого работникам налогоплательщика в соответствии с установленным законодательством Российской Федерации порядком бесплатного жилья (суммы денежной компенсации за непредоставление бесплатного жилья, коммунальных и иных подобных услуг)».

Но организация может использовать возможности п.25 ст.255 Налогового кодекса РФ, который относит к затратам на оплату труда другие виды расходов, произведенные в пользу работника.

Правда, для этого условие о том, что организация арендует для работника квартиру или возмещает ему связанные с этим расходы, должно быть прописано в трудовом договоре.

Примечание. Обоснованность расходов в целях налогообложения прибыли

Тот факт, что аренда квартиры для сотрудника будет упомянута в трудовом договоре, вовсе не гарантирует, что организация может учитывать связанные с этим расходы в целях налогообложения прибыли. Ведь расходы должны быть еще и экономически обоснованны (п.1 ст.252 Налогового кодекса РФ). В данном случае обоснованность расходов подтверждает то, что постоянное место жительства работника находится вне пределов административно-территориальной единицы (города, области, страны), на которой трудится работник.

Налогообложение при аренде жилья Налог на прибыль

Согласно данным аналитиков сервиса ЦИАН, в 2015 году средний размер арендной ставки в Москве снизился на 4-8% по сравнению с 2014 годом. Например, если в 2014 году однокомнатные квартиры в среднем сдавались за 34,6 тысяч рублей, то год спустя — за 31,8 тысяч рублей.

По словам руководителя аналитического центра ЦИАН Алексея Попова, с лета 2017 года ставки начали медленно отыгрывать позиции: «Заметнее рост выражен в домах бизнес-класса и многокомнатных квартирах, но и обычные «однушки» и «двушки» в домах советской постройки подорожали за год на 1-1,5 тысяч рублей».

Рост арендных ставок сдерживает увеличение количества квартир в новостройках — из-за подешевевшей ипотеки и более доступных цен на жильё.

«В ряде локаций, где недавно ввели в эксплуатацию новостройки, число лотов под сдачу очень велико, и сдать жильё без дисконта часто бывает проблематично», — поясняет Попов.

Кроме того, увеличивается количество жилых комплексов, где можно взять квартиру или апартаменты в аренду на длительный срок. По словам аналитика ЦИАН, пока что такие предложения относятся к бизнес-классу и стоят на 10-15% выше рынка. Например, однокомнатную квартиру с ремонтом на Ленинградском проспекте можно арендовать за 42-44 тысячи рублей.

Ещё один тренд московского рынка недвижимости — падение доходности. В среднем по городу доходность составляет 6-6,5% от стоимости квартиры, что сопоставимо с банковским депозитом.

Падение доходности сопровождается ростом стоимости владения жильём. Например, если в среднем в 2013 году собственники тратили на коммунальные платежи 3,5 тысяч рублей в месяц, то в 2018 году — около 6 тысяч рублей.

Кроме того, из-за роста курса иностранных валют в 2014 году выросла стоимость бытовой техники. В апреле 2018 года европейские производители предупредили российских ритейлеров о повышении закупочных цен на 5-10%.

По данным ЦИАН, чаще всего в Москве арендуют однокомнатные квартиры (43% предложений), чуть реже — двухкомнатные (39% предложений). Оставшаяся доля приходится на трёх- и четырёхкомнатные квартиры.

Доли на рынке покупки жилья распределены более равномерно: 35% приходится на двухкомнатные квартиры и по 29% — на одно- и трёхкомнатные.

Самый распространённый тип жилья в аренду — однокомнатная квартира площадью 35-45 м² в девятиэтажном панельном доме 1967-1976 годов постройки.

А самый распространённый тип жилья на продажу — двухкомнатная квартира площадью больше 75 м² в девятиэтажном панельном доме 2007-2017 годов постройки.

Рабочие на стройке — это зачастую иногородние работники или граждане ближнего зарубежья. Нанимая их на работу, организация нередко берет на себя обязанность по оплате съемного жилья для таких сотрудников. Бухгалтеру при этом нужно правильно учесть произведенные расходы в целях налогообложения.

Об этом и пойдет разговор в нашей статье.

Примечание. Государственная регистрация договора аренды

Как указано в п.2 ст.651 Гражданского кодекса РФ, договор аренды здания или сооружения подлежит государственной регистрации, только если он заключен на срок не меньше года. Однако квартира или комната в общежитии не являются зданием или сооружением, поэтому договор аренды такой недвижимости регистрируется в любом случае.

В ст.255 Налогового кодекса РФ приведен перечень расходов на оплату труда, на которые организация может уменьшить налогооблагаемую прибыль.

Документальное оформление

Жилье для работников может арендоваться по-разному. Возможно, квартиру будет снимать сам сотрудник, а организация затем компенсирует ему связанные с этим расходы.

Если жилье находится в государственной или муниципальной собственности, то договор, заключаемый работником с владельцем либо пользователем квартиры, именуется договором социального найма (п.1 ст.672 Гражданского кодекса РФ).

А если жилье частное, то отношения сторон оформляются договором коммерческого найма.

Но возможно, что организация будет сама (обычно через риэлторские фирмы) снимать жилье для работника. В этом случае заключается договор аренды жилого помещения. Такой договор подлежит государственной регистрации (п.2 ст.609 Гражданского кодекса РФ), причем независимо от срока, на который он заключен.

https://www.youtube.com/watch{q}v=pHM0P2aQBXI

Не исключено заключение трехстороннего договора, когда арендодателем является собственник либо пользователь жилья, арендатором — работник, а плательщиком — его организация. Но на практике это встречается редко, поскольку арендодатель может посчитать разделение обязанностей между несколькими лицами слишком сложным, отказавшись от такого варианта расчетов.

Комментировать
0
Комментариев нет, будьте первым кто его оставит

Это интересно

Налоговый вычет при покупке квартиры Жилищное
0 комментариев

Запрос копии решения суда образец Жилищное
0 комментариев

Как принять квартиру в наследство. Жилищное
0 комментариев
Adblock detector