Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 653-60-72 (доб. 946, бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
Регионы (вся Россия, добавочный обязательно):
8 (800) 500-27-29 (доб. 565, бесплатно)
Как провести оценку земельного участка

Как провести оценку земельного участка

Как провести оценку земельного участка
СОДЕРЖАНИЕ
0

Для чего нужна оценка земельного участка{q}

В связи с развитием рынка загородной недвижимости спрос на землю растет с каждым днем. Земля – товар ликвидный, поэтому сегодня стремятся приобрести ее не только компании-застройщики, но и частные лица. Многие приобретают землю не только с целью построить на участке загородный дом или дачу, но и в целях инвестирования свободных средств, так как покупка земельного участка – это весьма неплохая возможность получить со временем хороший дополнительный доход. В связи с тем, что цены на землю постоянно изменяются, такая услуга, как оценка земли, на сегодняшний день чрезвычайно популярна и востребована.

Актуальна оценка земельных участков случаях проведения сделок по купле-продаже земельных наделов, при передаче участка в аренду, для определения начальной стоимости конкретного земельного участка, в случаях осуществления на земле различных инвестиционных и строительных проектов, для предоставления документов в суд при бракоразводных процессах, оформлении наследства или залога под кредит.

Оценка кадастровой стоимости земельного участка

До последнего времени государство для целей налогообложения использовало устаревшее понятие инвентаризационной стоимости, которое применялось к объектам недвижимости. Методика ее расчета никакого отношения к рыночным механизмам не имела, поэтому налоговая база была очень низкой и владельцы даже больших участков платили сущие копейки.

Положение кардинально поменялось с введением понятия кадастровая стоимость земли. Подробнее о нем у нас есть отдельная статья, а здесь отмечу, что ее расчет максимально учитывает рыночные механизмы ценообразования.

Дело в том, что государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости участков, от которой зависит налоговая база. По закону государство ее проводит 1 раз в 5 лет. За такой срок ситуация на рынке может существенно поменяться и рыночная стоимость земельного участка окажется значительно ниже кадастровой. В результате сумма налога будет несправедливой.

По этой причине законодатель позволил проводить внеплановую оценку по инициативе собственника и на основе ее результатов добиваться изменения сведений о кадастровой стоимости в Едином государственном реестре недвижимости в судебном и внесудебном порядке.

До 2020 года эти работы выполняют коммерческие компании наравне с Росреестром. За это время будут созданы бюджетные учреждения для выполнения вышеупомянутой функции.

Цели проведения внеплановой кадастровой оценки земель:

  • снижение земельного налога путем изменения налоговой базы;
  • определение справедливой суммы арендной платы;
  • поведение сделок по отчуждению участков;
  • использование земли в качестве залога для получения кредита.

Так как законодательно установлены различные категории земель по типу использования, то и правила их кадастровой оценки несколько отличаются. В оценке земель сельскохозяйственного назначения преобладает так называемый доходный метод. Он учитывает потенциальный доход, который может быть получен от использования земли по назначению.

Оценка земли или земельного участка

Земли населенных пунктов чаще всего оценивают на основе имеющегося массива данных о средней рыночной стоимости единицы площади в том или ином поселении. При этом кадастровая стоимость не должна превышать рыночную. Подробнее все методы мы рассмотрим в следующем разделе.

Само понятие кадастровой оценки земель предполагает различную методику и порядок определения кадастровой стоимости в зависимости от назначения участка. Выбор метода предполагает четкое понимание оценщиком всех возможных вариантов использования земли.

Так как результаты оценки кадастровой стоимости сильно зависят от выбранного метода, предлагаю рассмотреть все основные варианты.

Этот метод основан на принципе выявления нормативной стоимости земли в конкретном населенном пункте.

В определении окончательного результата учитывается несколько факторов по степени их влияния. Эта степень оценивается в баллах. Таким методом производится кадастровая оценка земель поселений. Она нужна для целей отчуждения, определения ставки земельного налога и получения залоговых кредитов.

Такой метод хорош, когда есть большое количество информации о продаже аналогичных участков на свободном рынке. Результаты кадастровой оценки земель, проведенной таким методом, зависят от количества сделок за короткий промежуток времени на конкретной территории. Чем их больше, тем точнее оценка.

Метод применим как к застроенным, так и к свободным земельным участкам. Его недостаток лишь в том, что он не учитывает индивидуальные особенности.

Принцип этого метода заключается в выяснении величины дохода, который потенциально можно получить от сдачи участка в аренду.

Как провести оценку земельного участка

Вначале оценщик определяет сумму ренты, которая типична для подобных участков на территории, а затем применяет ее в оценке путем подстановки в определенные стандартные формулы. В результате в кадастровую стоимость входят не только квадратные метры, но прибыль, полученная от них.

Этот метод используют только для застроенных земельных участков. Так как такую землю нельзя продать отдельно от постройки, то оценке подлежат продажи единых объектов. Для лучшего понимания приведу пример.

Он тоже применяется для застроенных участков и объединяет метод сравнения продаж с некоторыми элементами затратных методов. Суть его в том, что оценщик принимает во внимание не только среднюю цену продаж на конкретной территории, но и степень улучшения участка, образовавшуюся из-за возведения дома и других строений на нем.

Он подходит для застроенных и свободных земельных участков, а суть его заключается в следующем. Любая земля — это источник капиталовложений. Чаще всего на ней воздвигают те или иные объекты. Так вот, капитализация от их дальнейшего использования и лежит в основе метода остатка.

Этот метод хорошо применим для кадастровой оценки земель, на которых сооружаются объекты промышленности.

Градостроительная политика большинства поселений предполагает комплексную застройку территорий. В связи с этим вначале формируются большие участки, которые имеют свое назначение (для малоэтажной или многоэтажной застройки, под парки и скверы и т. д.). В дальнейшем эти участки дробятся на мелкие и предоставляются застройщикам на различных условиях.

Оценщик вначале работает с большими частями, определяя их кадастровую стоимость, а только потом выделяет из нее долю для каждого мелкого участка. Этот метод используется также и для кадастровой оценки земель лесного фонда.

Неправильная кадастровая оценка земельного участка приводит к возникновению всевозможных проблем, связанных с излишней уплатой налогов или снижением доходов, получаемых от его коммерческого использования.

В связи с этим ФЗ, регулирующий кадастровую оценку недвижимости (читайте об этом подробнее в нашей специальной статье), позволяет проводить ее досрочно по заявлению собственника. Делаем это в следующем порядке.

До тех пор пока действует переходный период, мы имеем право провести независимую оценку в одной из коммерческих компаний. Кадастровая оценка земель, как и другой недвижимости, возможна и непосредственно в Росреестре.

Если вы остановились на коммерческой фирме, то подойдите к ее выбору серьезно. Ведь от качества проведенных работ и от порядочности оценщиков зависит целесообразность всего мероприятия.

Выбирайте известные компании, но с адекватной ценовой политикой. Наведите вначале справки. Честные оценщики сразу скажут о целесообразности проведения оценки и не будут за это брать с вас деньги. Ценную информацию узнавайте у родственников, друзей и знакомых. В крайнем случае зайдите на тематические форумы своего города.

Выбранному оценщику нужно четко довести, с какой целью вы затеяли оценку и почему вас не устраивает кадастровая стоимость, определенная ранее. Опытный специалист сразу скажет, возможно ли ее изменить и в каких пределах. Если ответ вас устроит, заключайте договор.

Что надо прописать в договоре:

  • цель оценки;
  • используемую методику;
  • сроки выполнения работ;
  • ответственность оценщика за некорректные расчеты.

После подписания договора согласуйте с оценщиком дату и время выезда на объект и обеспечьте ему туда доступ. Учтите, что некоторые компании за выезд берут дополнительную плату. Уточните этот момент заранее.

Кроме допуска на участок и проведения на нем необходимых замеров и осмотра, оценщику нужны правоустанавливающие документы и сведения о предыдущей кадастровой стоимости. В настоящее время свидетельство о собственности на недвижимость Росреестр не выдает. Его роль играет выписка из ЕГРН. Если у вас ее по какой то причине нет, то получить этот документ очень просто.

Сделать это можно непосредственно в Росреестре или на сайте этого ведомства в электронном виде. Кроме того, многие посреднические компании предоставляют такую услугу.

Например на сайте ЕГРП 365 есть возможность по адресу или кадастровому номеру получить бесплатно основную информацию об объекте. Если нужна электронная выписка или другой документ, оплатите небольшую сумму и получите требуемое на электронную почту.

При необходимости сотрудники компании заверят документы печатью Росреестра и отправят их вам домой с курьером. Однако это будет стоить на порядок дороже. ЕГРП 365 — самая известная компания, занимающаяся предоставлением документов, связанных с ЕГРН.

После предоставления документов специалист их изучит и в назначенное время приедет на объект. Он проведет необходимые измерения. Ваша задача — рассказать обо всех скрытых от беглого взгляда нюансах.

Здесь нужно учесть наличие различных неблагоприятных или наоборот полезных факторов, которые влияют на конечный результат. Плодородность почвы, наличие канав, болотистых участков и других объектов.

В большинстве случаев коммерческие компании планируют сроки кадастровой оценки земель с небольшим запасом. На деле после посещения участка оценщик сможет выполнить работу за 2-3 дня. Если вам нужно быстрее, то еще на этапе заключения договора оговорите эту возможность и заплатите за срочность.

https://www.youtube.com/watch{q}v=nKyiS9La9rM

В назначенное время нужно прийти за готовым отчетом. При получении результата внимательно прочитайте заключение.

На что обратить внимание в заключении оценщика:

  • должны присутствовать технические характеристики участка и его вид;
  • сведения о собственнике;
  • примененная методика и обоснования ее использования;
  • вывод с итоговой кадастровой стоимостью.

Кадастровая оценка земли – это процедура

определения кадастровой стоимости земель

в массиве, которая проводится в результате плановой ревизии, по распоряжению муниципалитета или государства. Устанавливает удельную стоимость 1м2 земли в кадастровом квартале.

Этапы оценки земельного участка

Эксперт проводит оценку земли в несколько этапов. При первой встрече с заказчиком оценщик дает консультацию касательно целей и предмета оценки, разъясняет все нужные правовые аспекты и определяет задачу. После предоставления клиентом всех необходимых документов заключается и подписывается договор. На следующем этапе эксперт проводит осмотр участка непосредственно на месте, где и уточняет его качественные характеристики.

Процесс может отличаться в зависимости от вида оценки, но в основном алгоритм один и тот же:

  • Вы определяетесь, какая именно оценка вам нужна. Просто оценка для продажи – можете обратиться к эксперту или смотрите раздел про самостоятельную оценку земельного участка. В остальных случаях рекомендуем связаться с менеджером и рассказать о конкретной ситуации. Есть тонкости, от незнания которых можно потерять деньги. Например, оценка для суда стоит одних денег, а оценка для налоговой – других. Зачем платить больше{q} Звоните нашим менеджерам – консультация по телефону бесплатная.
  • Встречайтесь с оценщиком на земельном участке. Передайте нужные документы, подпишите договор. Обратите внимание – все профессиональные эксперты работают в соответствии с законом и заключают договор. Будьте аккуратны в стремлении сэкономить и заказать оценку у неизвестного частного лица.
  • После заключения договора оценщик сделает фотографии и осмотрит земельный участок.

Остальные этапы проходят без вашего участия – специалист анализирует рынок, ищет аналогичные предложения, структурирует и вычисляет похожие сделки из истории микрорайона. Все это нужно для установления актуальной стоимости земельного участка.

Отчет об оценке рыночной стоимости будет готов течение 2-5 дней. Если нужно срочно – будет дороже.

Как провести оценку земельного участка

В отчете будет указана вся информация о самом эксперте, о заказчике и об объекте, который исследовался. В приложении будут фотографии, которые эксперт сделал на земельном участке. Если заказ был для получения ипотечного кредита, то в заключении будут две суммы – рыночная и ликвидационные стоимости.

Вы можете заказать не только исследование рыночной стоимости, но и другие виды оценок. Например, отчет об оценке кадастровой стоимости будет готов также через 3-5 дней.

Предлагаем ознакомиться:  Обыск дома или квартиры: процедура и правила

Обратите внимание – оценка земельного участка, оценка дома и оценка дома с земельным участком – это три разные оценки. Учитывайте это при заказе экспертизы стоимости. Обращайтесь к нашим менеджерам, мы подскажем, как правильно сформулировать задание эксперту.

Методика проведения оценки земельных участков

Кто осуществляет

Для осуществления оценки рыночной стоимости прибегают к услугам самостоятельных оценочных организаций, работу которых оплачивает нанимающее лицо. Перед обращением к организации стоит проверить качество ее деятельности, лучше всего обращаться в проверенные компании. После оформления на место приезжает оценщик, изучает все показатели и делает вывод о цене участка земли. Оценщик обязан брать в расчет все обстоятельства, которые могут повлиять на конечную стоимость.

Если оценивание требуется для оформления ипотеки, то искать компании, которые занимаются оценкой, не потребуется. Банковская организация, которая предоставляет займ, проведет оценку самостоятельно при сотрудничестве с проверенными фирмами. Такая оценка будет несколько занижена, поскольку если заемщик не выплатит сумму, то взыскание будет обращено на оцененное имущество.

Методы

На существующем рынке широко распространены следующие методы оценки стоимости участка земли:

  1. Прямое сопоставление рыночных продаж. Этот способ используют чаще всего. Его суть состоит в том, что сравнению подлежат аналогичные объекты, и в результате данного анализа определяется схожая цена. Для реализации такого метода прибегают к следующим последовательным действиям. В первую очередь сравнивают похожие объекты, а после проверяют достоверность полученной стоимости, не повлияли ли не нее специальные принудительные меры. Для сравнительного анализа выбирают как минимум четыре участка. С учетом всех факторов выводится итоговая сумма.
  2. Затратный метод. В большинстве случаев используют для вычисления цены машин, различных механизмов, которые расположены на территории участка земли. Расчеты осуществляются на принципе замещения, т. е. покупатель не приобретет аналогичный предмет за более высокую цену. При вычислении стоимости объекта учитываются все расходы, которые надо производить на обслуживание предметов, а также степень их изношенности. После исследования всех факторов определяется итоговая цена.
  3. Доходный метод. Используется в том случае, когда стабильность или нестабильность в государственной экономике сильно выражена, и на это делается акцент. Для объекта высчитывают максимально возможную прибыль. Различают два подвида метода. Первый — это метод непосредственной капитализации, при котором подсчитывается реально возможная прибыль в течение года. Второй — подсчет будущей прибыли, которая возможно поступит в будущем времени.

Как демонстрирует статистика, рыночная стоимость всегда устанавливается выше кадастровой. При этом разница весьма значительна.

В 2012 году произошли изменения, благодаря которым кадастровая стоимость стала повышаться и стала более похожа на рыночную. В современное время различие между этими оценками составляет примерно 30%.

Если же владелец участка полагает, что кадастровая стоимость земли завышена, то он имеет право оспорить ее. На протяжении 6 месяцев с момента оценки это можно осуществить во внесудебном порядке. Для этого нужно посетить специализированную земельную комиссию по месту нахождения земельного участка.

Потребуется написать заявление о переоценке кадастровой стоимости. Оно пишется в свободном формате, прилагаются копии стандартных документов. Если с момента оценки истекло 6 месяцев, либо комиссия направила отказ после рассмотрения заявления — то придется обращаться в судебную инстанцию. Если суд примет решение об уменьшении стоимости, то владельцу земли возместят ущерб. К примеру, возвратят суммы излишне уплаченных налогов.

Как и обещал, предлагаю обзор 3 известных оценочных компаний.

1) Граунд Компания

Уже из названия видно, что основная деятельность этой фирмы связана с земельными взаимоотношениями. На сайте есть возможность получить бесплатную первоначальную консультацию через онлайн форму. Цены на услуги прозрачны и размещены на главной странице. Оценка земель стоит от 7 до 10 тыс. рублей в зависимости от назначения участка.

Оценщики компании занимаются работой и с иными объектами недвижимости. В частности кадастровая оценка квартиры обойдется всего в 3 тыс. рублей, а жилого дома — в 7 тыс. рублей.

2) Зевс

Если вы хотите провести весь комплекс работ по межеванию, геодезической съемке, кадастровой оценке и регистрации земельного участка, то вам сюда. Эта компания предоставляет полный комплекс услуг, связанных с землей и ЕГРН. Оценщики применяют комбинированные методы оценки кадастровой стоимости, что позволяет добиться идеального результата. Оплатить работу возможно прямо на сайте компании.

В этой фирме работают специалисты, которые не только проведут кадастровую оценку земли, но и те, что помогут вам оспорить кадастровую стоимость в суде. Юристы обладают достаточными знаниями и опытом, чтобы гарантированно отстоять ваши интересы.

Стоимость оценки земельного участка в этой компании начинается от 6 тыс. рублей и зависит от сложности поставленной задачи.

Зайдя на сайт Правоведа, вы найдете там форму обратной связи. Вписывайте в нее свой вопрос и отправляйте. Заплатив небольшую сумму, вы получите подробные инструкции, которые помогут вам самостоятельно оценить степень надежности той или иной компании. А вот несколько общих советов.

Как провести оценку земельного участка

Каждая легальная оценочная компания обязана страховать свою ответственность перед клиентами на случай непреднамеренного совершения ошибок. Подтверждением наличия такой страховки служит страховой полис. Обязательно проверьте не только его наличие, но и срок действия. Это гарантия того, что весь ущерб вам будет возмещен.

По российским законом все оценочные компании обязаны состоять в саморегулируемых организациях (СРО). Это дополнительная степень защиты от различного рода мошенничества. Нет ничего сложного проверить наличие свидетельства о таком членстве. Вам его обязаны предоставить по первому требованию

Даже по внешнему виду сайта можно многое сказать о компании. В целом сайт должен быть качественным, с простой навигацией и достаточным количеством легкочитаемой информации. Там должны быть размещены все официальные документы, а также присутствовать полностью прозрачный прайс-лист на услуги.

Лучшими экспертами всегда были живые знакомые люди. Поспрашивайте своих знакомых. Вдруг кто-то из них пользовался услугами оценщика. Успешный личный опыт лучше всякого комментария в интернете, а сарафанное радио порой лучше всякой рекламы приведет действительно в достойную фирму.

В заключение предлагаю посмотреть тематический видеоролик.

Земельный участок как объект оценки является существенным по значимости ресурсом, который требует не только предельно эффективного распределения и управления, но и надзора за соблюдением норм использования. Исходя из этого, ревизионная проверка, требующая пересмотра оценки земли и земельных участков, следует определенным целям.

Цель оценки земельных участков:

  1. Соизмеряет эффективность использования земель в том или ином Субъекте федерации.
  2. Анализирует и проводит мониторинг дополнительных возможностей извлечения пользы из владения землями.

При оценке определяются изменившиеся условия зоны застройки, в которой расположен кадастровый квартал. А так же проведение инженерных коммуникаций и развитие инфраструктуры в тех районах, где при предшествующем определении кадастровой стоимости условия проживания граждан отличались меньшим комфортом и удобством.

Как провести оценку земельного участка

Иногда, напротив, земли утрачивают свои полезные свойства в результате:

  • пожаров;
  • стихийных природных бедствий;
  • причин техногенного характера.

Данные обстоятельства мотивируют муниципалитет на снижение кадастровой стоимости.

Соответственно, оценка земельных участков может проводиться с целью очередной ревизии на территории кадастрового квартала, сравнивания текущих цен и их замена на более актуальную стоимость.

В силу того, что на основании установленной стоимости определяется база

земельного налога

, который уплачивается титульными владельцами ЗУ (за исключением арендаторов), землевладельцы не заинтересованы в существенном повышении кадастровой стоимости. Исходя из интересов муниципалитета или государства, бюджет которых пополняется из фондов налогообложения, цель таковых – в повышении кадастровой стоимости.

Для оценки земельного участка понадобится кадастровый паспорт. Если вы не знаете как его получить, тогда прочтите нашу инструкцию.

Определение стоимости земельного участка может потребоваться при различных действиях с имеющейся во владении землей. Как правило, оценку производят при передаче прав собственности, а также получении денежных средств в качестве инвестиции или под залог земельного участка. Чаще всего, оценку земельных участков выполняют в следующих случаях:

  • Перед заключением сделки по продаже или приобретению земельного участка.
  • В процессе наследования участка – если возникают споры по разделу наследуемого имущества.
  • В процессе любых других имущественных споров – при разводе супругов, в время банкротства предприятия и так далее.
  • При получении кредитных средств под залог имеющегося земельного участка.
  • Для привлечения инвестиций, а также перед инвестированием в развитие земельного участка.

В настоящее время существует множество методик для определения стоимости земельного участка. Методики базируются на сочетании трех основных подходов экономического анализа – доходного, сравнительного и затратного. Доходный способ определения стоимости включает в себя методику вычисления остатка, анализ предполагаемого способа использования оцениваемого объекта, методику установления капитализации земельной ренты.

Для достоверного вычисления стоимости земельного участка, его оценку производят с использованием нескольких методик, результаты которых обязательно учитываются в формировании конечной стоимости объекта. Использованные методики подробно описываются в заключении эксперта, чаще всего с обоснованием применения каждой конкретной методики.

Документы, которые необходимо представить для проведения оценки земельных участков

Как провести оценку земельного участка

Прежде всего, клиент обязан предоставить эксперту свой паспорт. Для юридического лица обязательным считается наличие всех нужных в этом случае реквизитов. Из основных правоустанавливающих документов необходимы: свидетельство о регистрации права на землю либо договор аренды, кадастровый план участка и копии геодезических планов с данными о территориальных границах оцениваемой земли.

Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.

Звоните, будем решать:

Во-вторых, эксперту передаются все имеющиеся документы на землю:

  • Бумаги, подтверждающие право собственности на участок.
  • Геодезические планы с указанием границ участка.

Для более достоверной оценки объекта желательно дополнительно представить следующие документы:

  • Фотографии и видеоматериалы, содержащие изображение оцениваемого объекта.
  • Кадастровый план оцениваемого земельного участка.
  • Кадастровая справка на оцениваемый земельный участок.
  • Документы, содержащие сведения об обременении участка (залоговое бремя, ограничение «не подлежит приватизации», ограничение на ведение каких-либо работ, необходимость получения специального разрешения на проведение работ, обязательство собственника отвести часть земли под обустройство оговоренных объектов, например, стоянок; необходимость обеспечить проход или проезд по имеющейся земле, публичные сервитуты и пр.) – при наличии таковых.
  • Разрешение на использование земли.
  • Финансовые документы (сведения, содержащиеся в договоре аренды, величина балансовой стоимости и пр.).

Оценка рыночной стоимости земельного участка

При определении стоимости отчуждаемого участка могут приниматься во внимание следующие факторы:

  • 1) Самостоятельное исследование продавцом рынка спроса и предложения;
  • 2) Применение данных о кадастровой стоимости земельного участка;
  • 3) Заказ независимой оценки рыночной стоимости земли у профессионального оценщика.

Сочетание указанных факторов при определении условий договора позволит соблюсти баланс между интересами покупателя и продавца и сформировать реальную стоимость участка.

Определение кадастровой стоимости конкретных земельных участков необходимо для ведения кадастрового учета. Для земель каждой категории (земли сельских и городских поселений, сельскохозяйственные угодья вне черты поселений, иные категории) сформированы критерии и методы проведения оценки, которые основываются на классификации земель по цели назначения и типу функционального использования.

Перечни целевого назначения земель и виды их использования находятся в открытом доступе в земельном кадастре, а также в публичной карте на официальном сайте Росреестра.

Оценка земель для кадастровых целей осуществляется уполномоченным органом – Федеральным агентством кадастра в лице его региональных органов. Для выполнения конкретных работ Агентство имеет право привлекать оценщиков, обладающих полномочиями по оценке земель. Работа оценщиков оформляется путем размещения заказа на выполнение работ для государственных нужд в рамках контрактной системы.

После составления оценщиком отчета об определении кадастровой стоимости, указанный отчет направляется на проверку в территориальный орган Росреестра. По итогам этой проверки отчет направляется на утверждение в уполномоченный орган власти субъекта РФ. Именно после утверждения отчета на уровне субъекта РФ и составления соответствующего акта, результаты кадастровой оценки земли приобретают юридическую силу и могут использоваться для целей налогообложения или расчета арендной платы за землю.

Предлагаем ознакомиться:  Переводчик несет налоговую ответственность

Кадастровая стоимость является публичной и открытой информацией. Сведения о кадастровой стоимость земельных размещаются в открытом доступе на сайте Росреестра. Заинтересованные лица могут узнать точную кадастровую стоимость участка через публичную карту Росреестра, либо запросить указанные сведения через территориальный орган Росреестра в электронной или письменной форме.

Если кадастровая стоимость земли имеет ключевое значение для целей налогообложения, то понятие рыночной стоимости земельного участка обладает важным практическим значением для субъектов земельных правоотношений.

Определение рыночной стоимости земельного участка необходимо для совершения с ним разрешенных видов сделок. Оценкой рыночной стоимости уполномочены заниматься профессиональные оценщики, действующие в рамках Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, за который оцениваемый объект может быть продан на открытом рынке. Эта определение включает в себя несколько сопутствующих обязательных факторов:

  • 1) Наличие конкурентного рынка оборота земли, так как его отсутствие приводит к искусственному ограничению спроса и предложения и напрямую влияет на ценовые характеристики объекта.
  • 2) Наличие у сторон необходимой информации в отношении объекта сделки. Для определения цены земельного стороны сделки должны обладать полной и достоверной информацией:
  • — о всех характеристиках земли,
  • — о наличии или отсутствии обременений и ограничений в пользовании участком.
  • 3) Отсутствие чрезвычайных обстоятельств, влияющих на свободу выбора субъектов сделки, а также на характеристики земельного участка, являющегося предметом правоотношения.
  • 4) Отсутствие принуждения к совершению сделки, когда обе стороны не обязаны ее осуществлять, а действуют в собственных интересах, основанных на своей воле.

Для чего нужна оценка земли

Рыночную оценку земли не используют для целей налогообложения, однако ее можно применять в качестве доказательства в судебном споре об изменении кадастровой стоимости земли.

Самостоятельное исследование рынка спроса и предложения не всегда поможет определить настоящую рыночную цену, так как только оценщик обладает специальными навыками и квалификацией, чтобы учесть при  оценке массу сопутствующих факторов.

В случае возникновения необходимости установления рыночной цены земельного участка, правообладатель самостоятельно выбирает независимого оценщика.

Выбор конкретного оценщика зависит только от желания заказчиков. На это решение может влиять наличие опыта оценщика, сложившаяся в регионе деловая репутация, а также иные факторы.  Оценщик, выбранный для проведения работ, обязан заключить с заказчиков договор в простой письменной форме. В договоре, помимо описания объекта оценки, необходимо согласовать размер вознаграждения на выполненную работу.

Общие правила получения независимой оценки рыночной стоимости земли включают в себя следующие этапы:

  • 1) Принятие правообладателем решения о проведении оценки;
  • 2) Выбор оценщика и заключение договора;
  • 3) Проведение работ по определению рыночной стоимости объекта;
  • 4) Составление итогового отчета;
  • 5) Подписание акта выполненных работ и сдача результата заказчику.

Результат работы оценщика может использоваться при согласовании условий договора о купле-продаже конкретного земельного участка, а также при оспаривании кадастровой стоимости участка.

Как оценивается земля

Основная цель оценки – выявление реальной рыночной, инвестиционной или ликвидной стоимости земли. В свою очередь, эта стоимость зависит от множества факторов: экономической ситуации на рынке недвижимости, спроса на землю на конкретный момент, места расположения участка, наличия и близости к нему инженерных коммуникаций, скоростного шоссе, леса, водоема, качество подъездных путей и внешней инфраструктуры.  Большое значение имеет и категория назначения земли, к которой относится оцениваемый участок, а также вид разрешенного использования.

Стоимость оценки земли значительно варьируется и зависит от расположения участка, его площади, а также задач по оценке, поставленных перед экспертом. Оценочные услуги оказываются, в среднем, по цене от 2000 до 5000 рублей за участок. Что касается сроков, то обычно процедура оценки занимает от 1 до 5 дней.

Профессиональный эксперт может установить несколько видов стоимости земельного участка. Перед заказом оценки уточните, что конкретно вам необходимо. Если не знаете точного названия, сообщите менеджеру, для чего конкретно вам нужна оценка – мы подскажем, что делать.

Рыночная стоимость

Рыночная стоимость земли – самый популярный запрос в оценки. Потребуется в том числе для банковских кредитов наряду с ликвидационной стоимостью. По сути – это та цена, за которую земельный участок может быть продан на сегодняшний день. Речь не идет о мгновенной продаже – речь идет о таких же сделках «по рынку».

Эту стоимость требуют банки наряду с рыночной. Смысл – когда банк дает кредит, то он заинтересован в возврате хотя бы своих средств. Если у заемщика возникнут проблемы и он перестанет платить, то что делать банку{q} Для страховки от таких ситуаций банк берет залог. В случае с ипотечным кредитом это та недвижимость, которую покупают по займу.

Банку в таких случаях не интересна рыночная цена. Важно знать сумму, которую получится выручить прямо сейчас, если выставить недвижимость на продажу. Эту цифру и называют ликвидационной стоимость. Обычно она ниже рыночной на 20-40%.

Такая стоимость нужна при вычислении величины налога на земельный участок. Смысл – цена квартиры по версии государства. Указанная в документах цена может отличаться от настоящей в десятки раз – причем как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения. Актуальная оценка кадастровой стоимости в случае прений с государственными органами – например, когда власти пытаются начислить владельцу земли необоснованно высокий налог.

Рассчитывается такая стоимость по кадастровой карте – это специальная карта, где указаны коэффициенты престижности микрорайонов. Кроме престижа есть еще много слагаемых – вычислением занимаются инженеры.

Есть еще несколько видов стоимости, которые может провести профессиональный оценщик.

Балансовая пригодится юридическим лицам. Эта цифры указана в документах и используется при бухгалтерских проводках. Говоря простым языком, эта сумма покупки минус износ из-за нескольких факторов. Актуально скорее для других объектов недвижимости, чем для земельного участка – из-за очевидного отсутствия показателя износа.

Инвестиционную стоимость стоит уточнять перед вложением средств. Это стоимость земельного участка с учетом дохода от его использования. Например, от аренды. Такая стоимость рассчитывается при инвестициях в несколько долей от нескольких участников и более сложных юридических финансовых схем.

Компромиссом между ревизионной системой ГКН и гражданами из числа землепользователей, является гибкая оценка недвижимости и земельных участков, допускающая перепроверки правильности проведённых расчётов.

Нередко используя различные подходы и методы оценки земельных участков, на одном и том же наделе, получаются различные результаты.

https://www.youtube.com/watch{q}v=oco9nc-2rS8

Наиболее распространённые подходы оценки земельного участка при определении цены недвижимости, считаются:

  • сравнительный;
  • затратный;
  • доходный.

Сравнительный

Здесь выявляются ранее успешно используемые аналоги, с подобными свойствами ЗУ. В их числе:

  • близость (удалённость) к центру населённого пункта;
  • тип населённого пункта;
  • соответствие зоне застройки;
  • расположение в черте города или за его пределами;
  • развитие транспортных сообщений и инфраструктуры;
  • наличие инженерных коммуникаций;
  • экология и условия ландшафта.

Выделяя кадастровые кварталы со сходными параметрами, где недавно проводилась ревизия, оценщики нередко устанавливают аналогичную кадастровую стоимость.

Сравнительный подход к оценке земельных участков применим только к таким участкам, которые имеют аналоги.

После проведения анализа и мониторинга, вносятся соответствующие поправки, основанные на несущественных различиях массивов.

Методики оценки земли

В настоящее время специалистами применяются различные методы оценки земельных участков. Например, при оценке стоимости земли сельскохозяйственного назначения доходным методом в формуле используют размер потенциальной прибыли от ведения сельского хозяйства или производства товара.

Одним из самых простых для самостоятельного определения цены считается метод сравнения продаж. При этом методе учитываются цены на участки похожего характера и аналогичной площади, проданные в этом же районе за достаточно небольшой промежуток времени.

Полный список методов оценки установлен законодательно — Распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002 № 568-р. Согласно этому документу, они бывают следующих видов:

  1. Метод сравнения продаж (название говорит само за себя).
  2. Метод выделения — применяется для застроенных территорий, когда вклад улучшений в общую цену земли невелик, рекомендуется для оценки загородных участков при отсутствии данных о продажах земель в окрестности.
  3. Метод распределения — применяется для застроенных территорий, стоимость земельного участка определяется на основании соотношения стоимости земли и имеющихся построек.
  4. Метод капитализации земельной ренты — применяется для застроенных и незастроенных территорий при наличии возможности получения земельной ренты от оцениваемого участка.
  5. Метод остатка — применяется для застроенных и незастроенных территорий при наличии возможности застройки оцениваемого участка улучшениями, приносящими доход.
  6. Метод предполагаемого использования — чаще применяется при оценке незастроенных территорий при наличии возможности использования земельного участка способом, приносящим доход.

Применяет каждый подход, когда осуществляется оценка земли, методы, посредством которых проводятся подсчёты.

Например, доходный подход опирается на метод капитализации, который позволяет применять формулу постепенного увеличения кадастровой стоимости ЗУ, благодаря чему ценообразование изменяется поэтапно и соразмерно, с учётом разницы между будущей прибылью и текущим состоянием дел на участке.

В сравнительном подходе актуальны методы парных продаж, которые допускают анализ наиболее рентабельной стоимости аналогов, пользующихся спросом. Здесь же применяется мониторинг цен, допускающий анализ максимального числа цен на объекты со сходными характеристиками.

Иногда используется метод выделения, который допускает использование оценки земель путём вычитания стоимости капитальных строений, расположенных на участке и иных возведённых улучшений. Например, стоимость аналогов жилых домов используется как базовая основа. Рассчитав затраты, вложенные в строительство, допускается получение кадастровой стоимости ЗУ.

Метод остатка при оценке земельных участков, напротив, применяется для участков, которые допустимо использовать максимально эффективно, при определённых условиях. При оценке ЗУ здесь рассчитывается прибыль, которую допустимо получить при застройке, с последующей продажей или эксплуатацией объекта. Рассчитав допустимую прибыль, с применением расчёта капитализации, получается соразмерная стоимость ЗУ.

  • Расчет показателя капитализации земельной ренты.
  • Метод расчета стоимости в зависимости от предполагаемого использования.
  • Методика исчисления остатка.
  • Сравнительная методика, основанная на показателях продаж.

Расчет показателя капитализации земельной ренты представляет собой способ оценки стоимости, применяемый как для застроенных, так и незастроенных участков земли. Данная методика применяется при условии возможности получения от исследуемого участка земельной ренты и проводится в три этапа. Сначала рассчитывается земельная рента, создаваемая земельным участком, далее устанавливается коэффициент капитализации земельной ренты.

И, наконец, на основании первых двух выявленных величин, рассчитывается рыночная стоимость данного участка земли. Исходный показатель земельной ренты в большинстве случаев определяется как доход, полученный от сдачи земельного участка в аренду. Основным мероприятием для данной методики является исчисление коэффициента капитализации, для чего применяется способ установления рыночной выжимки или способ подсчета увеличения безрисковой ставки отдачи на капитал. Для вычисления рыночной стоимости земельного участка рентный доход делится на коэффициент капитализации.

Предлагаем ознакомиться:  В какой срок переводят материнский капитал сбербанк

Расчет стоимости земельного участка в зависимости от предполагаемого использования также применяется как для застроенных, так и для незастроенных участков. Основное условие применения данной методики заключается в возможности использования оцениваемого участка доходным способом. Расчет производится следующим образом:

  • Расчет суммы и структуры расходов, предполагаемых в случае наиболее эффективного использования оцениваемого участка.
  • Расчет структура и величины доходов, которые будут получены при оптимальном использовании.
  • Расчет показателя организационных расходов.
  • Расчет показателя ставки дисконтирования.
  • Определение стоимости оцениваемого участка посредством дисконтирования всех предполагаемых расходов и доходов, возникших в случае наиболее эффективного варианта его использования.

Методика исчисления остатка применяется при условии возможности осуществления на земельном участке улучшений, приносящих доход. Данная методика складывается из следующих мероприятий:

  • Определение стоимости замещения или воспроизводства производимых улучшений.
  • Определение суммы чистого операционного дохода от совокупного объекта собственности за установленный период времени с учетом рыночного показателя арендных ставок.
  • Определение чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения.
  • Определение показателя земельной ренты путем исчисления разности между показателями чистого дохода (доход от объекта минус доход от улучшений).
  • Установление рыночной стоимости оцениваемого земельного участка с помощью капитализации земельной ренты.

Сравнительная методика, основанная на показателях продаж, применяется в условиях существования свободного и развитого рынка земельных участков. В России данная методика получила распространение в связи оценкой земельных участков, находящихся в свободном владении. Данные участки принадлежат жителям городских и сельских поселений, находятся в огороднических, садоводческих и дачных объединениях.

Как выглядит и что включает в себя отчет об оценке земли{q}

Эксперт составляет отчет об оценке в полном соответствии с российским законодательством, регламентирующем оценочную деятельность и представляет в нем свое мнение относительно заказанной клиентом стоимости земли. Выводы и умозаключения оценщика основываются на анализе рыночной ситуации, полученных документов и результатов профессиональных расчетов.

Как правило, отчет об оценке скреплен печатью оценочной организации и состоит из тридцати-сорока листов, пронумерованных и прошитых. К отчету прилагаются копии всех правоустанавливающих и вспомогательных документов, использованных при оценочном процессе, а также фотографии (если проводилась фотосъемка).

Какие документы необходимо предоставить оценщику для оценки земельного участка

Стоимость земли, указанная в отчете об оценке, может быть использована для совершения планируемых сделок, также документ – в случае необходимости – принимается к рассмотрению судебными инстанциями. Однако не стоит забывать о том, что по прошествии шести месяцев отчет об оценке утрачивает свою юридическую значимость.

https://www.youtube.com/watch{q}v=cbxpQqDQk3A

Ревизия земель проводится государственной комиссией, состав которой утверждается на региональном и федеральном уровнях. Уполномоченные члены комиссии обязаны:

  1. Предоставить в СМИ и на официальном сайте государственных услуг сведения о расположении массива и кадастровых кварталов, в которых планируется ревизия.
  2. Предоставить в свободном доступе на официальном сайте сведений о вновь установленной кадастровой стоимости.

В течение 6 месяцев комиссия работает над составлением отчётной документацией, результаты которой передаются для утверждения в департамент по земельным отношениям и удостоверяются на федеральном уровне.

В течение этого периода, граждане, ознакомившиеся с информацией, вправе обращаться в отделение ГКН за справками относительно норм проводимых расчётов. При выявлении ошибки, сведения исправляются. В прошествии полугода утверждённый отчет об оценке земельного участка передаётся в земельный кадастр, после чего изменение внесённых данных допускается только по решению суда.

Оценка земельного участка: отчет.

Отчет об определении рыночной стоимости жилого дома с земельным участком.

Как оценить земельный участок

Да, можно. И следующий вопрос, который навязывается сам собой, как оценить стоимость земельного участка самостоятельно{q}

Используя сравнительный подход, допустимо определить приблизительную стоимость ЗУ, при условии наличия аналогов, с которыми не должно быть существенного расхождение.

Сколько стоит оценка земли

Однако применение затратного и доходного подходов практически неприемлемо, так как в открытом доступе отсутствует информация о затратах, внесённых в развитие инфраструктуры из муниципального или федерального бюджетов. Без этих исходных посылок даже точное применение обозначенных методов может оказаться бесполезным.

В статье показаны основные принципы оценки земли и недвижимости, которые опираются на нормативы оценочной деятельности и не допускают произвольного определения.

Для определения цены своего надела для его продажи собственник может использовать различные варианты:

  • обратиться в специализированную компанию по работе с недвижимостью;
  • обратиться к независимому оценщику;
  • произвести оценку самостоятельно.

Во всех остальных случаях рыночная оценка земельного участка должна быть произведена только профессиональным оценщиком или специализированной организацией, которая выдаст официальное заключение, оформленное в соответствии с законом об оценочной деятельности.

Если оценка земельного участка нужна вам только для продажи, а не для обращений в банк или госорганы, можете попробовать сэкономить и самостоятельно исследовать рынок. Сделать тоже самое, что и эксперт, не выйдет – вы просто не найдете такое количество данных в открытом доступе. Но приблизительную сумму узнать получится. Выставляйте объект на продажу чуть дороже и опускайте ее до тех пор, пока не пойдут звонки.

  • Найдите на рынке 10-20 аналогичных объявлений о продаже земельного участка – с той же площадью, в том же районе;
  • Отсейте те, которые не подходят по категории использования – сравнить участки под индивидуальное жилое строительство и под коммерческую застройку некорректно;
  • Уберите из списка самый дорогой и самый дешевый участки;
  • Разделите у каждого участка цену на площадь объекта – так узнаете среднюю стоимость сотки у каждого объекта;
  • Сложите получившиеся суммы и разделите на количество объектов – это средняя стоимость сотки по вашим объектам.

Как выглядит и что включает в себя отчет об оценке земли

Добавляем положительные коэффициенты:

  • К средней стоимости добавьте 20-30 процентов, если есть доступ к коммуникациям;
  • Еще 5-10 процентов, если дом находится в зеленой зоне, и к нему есть асфальтовый подъезд;
  • Если рядом есть объекты инфраструктуры и район, где расположен участок, развит – добавьте еще 10%.

Стоит отнимать от средней стоимости квадратного метра:

  • 20-30% если нет прямого доступа к коммуникациям;
  • 10-20% если мимо дома идет трасса;
  • 10-20% если к дому нет проезда;
  • 5-10% если рядом расположены промышленные объекты.

Итого вы получите среднюю рыночную стоимость сотки вашего земельного участка. Умножайте на количество соток и получайте результат.

Сумма, которую вы вычислили, лишь издалека отражает подход эксперта-профессионала. Учитываются на 10 аналогичных объектов. Эксперт берет во внимание не только продаваемые, но и проданные объекты. Коэффициентов в разы больше.

Если вы не хотите прогадать в цене – заказывайте экспертизу у профессионального оценщика. Определение рыночной стоимости земельного участка – сложный процесс, который стоит поручить квалифицированным специалистам.

Как определить стоимость земли

На сегодняшний день из интернета можно почерпнуть массу сведений касательно стоимости земли и правил оценки. Поэтому многие граждане – в целях экономии денежных средств – пытаются провести оценку земли самостоятельно. Самостоятельная оценка земли, конечно же, возможна, но вряд ли гражданин, не слишком хорошо ориентирующийся в правовых и экономических вопросах, в состоянии дать объективную оценку собственному земельному наделу.

https://www.youtube.com/watch{q}v=cSHG_JamLVc

Последнее время оценка земельных участков для внесения в уставный капитал общества становится все более популярной. Это позволяет значительно минимизировать налоги на прибыль, возникающие из-за роста стоимости земли.  Стоимость услуг по оценке земли для внесения в уставный капитал зависит от нескольких параметров, таких как количество вносимых участков, их размеры и месторасположение.

Для того чтобы оценить землю руководствуются следующими тремя подходами: прибыльным (капитализация чистого дохода от использования земельного участка), сравнительным (сопоставление и сравнение стоимости подобных земельных участков) и затратный подход (подсчет затрат на земельные улучшения). Каждый из представленных подходов имеет свои собственные особенности и специфику.

Однако, при оценке земельных участков сравнительный (рыночный) метод является наиболее приемлемым, поскольку он максимально ориентирован на конъюнктуру земельного рынка. Если же земельный участок приносит доход от хозяйственной деятельности или от сдачи в аренду (кроме домов и сооружений), то есть стоимость участка обусловливает возможность получения прибыли в будущем, то при оценке разумно использовать прибыльный подход.

Для независимой оценки земли обычно требуются следующие документы: документ, который устанавливает право на земельный участок (государственный акт на землю); кадастровый план земельного участка; категория земельного участка относительно его целевого назначения (земля населенного пункта, земли сельскохозяйственного назначения и прочее); разрешенное использование; информация об ограничении земельного участка и информация о наличии и состоянии инженерных коммуникаций.

Оценку земельной собственности (земельного участка) производят в случае приватизации участка, при покупке или продаже, при необходимости владеть достоверными фактами про реальную стоимости земли (при страховании, аренде, передаче под залог, и многого другого). При определении стоимости земли при реорганизации, ликвидации или банкротстве предприятия.

1. Оценка земли для получения кредитов

Как определить стоимость <b>земли</b>

Оценка земли для оформления её в залог — распространенное задание на оценку. Стоит обратить внимание на назначение земельного участка (ИЖС, СХ), наличие обременений и сервитутов (ЛЭП, газо- нефтепроводы, дороги) и наличие на участке строений. Если земля будет передаваться в залог со зданиями, сооружениями и инженерными коммуникациями, то потребуется оценка и этих объектов. Стоимость услуг по оценке земельного участка составляет от 7 000 рублей. Для оценки потребуются правоустанавливающие документы и кадастровый план.

3. При разделе имущества.

Задание на оценку земли при разделе имущества возникает, когда супруги при разводе не могут договориться по стоимости имущества. При этом стоит обратить внимание, что голые участки редко бывают сами по себе объектами оценки. Обычно оценка земли сопряжена с оценкой строений, благоустройства, ограждений и инженерных коммуникаций, находящихся на участке.

Хотя в свидетельстве на собственность будет обозначено только основное строение, в техническом паспорте будет отражена информация и по ограждениям и по замощению и по инженерным коммуникациям на участке. Стоимость оценки голого земельного участка начинается от 5 000 рублей, стоимость оценки земельного участка со строениями — от 10 000 рублей.

Далее приведём общую теоретическую информацию по оценке.

Оценка земли и недвижимости

Оценка земли и недвижимости — это область оценки недвижимости, где оцениваемым объектом является только земельный участок — часть поверхности, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом. Основным документом, подтверждающим права на участок, является свидетельство о регистрации права, выданное «Единым государственным реестром прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Как определить стоимость <b>земли</b>

Оценка, проведенная нашими специалистами, позволит Вам не только соблюсти требования законодательства, но и минимизировать всевозможные риски потерь денежных средств при проведении различных сделок с землей.

В отношении земли и земельных участков можно оценить землю не только как право собственности, но и другие права — например, право аренды. Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от полномочий арендатора, предоставленных ему по договору аренды, срока действия договора аренды, наличия обременений и разрешенного использования земельного участка.

Отчет об оценке земельного участка, проведенный нашей оценочной компанией, является юридическим документом, который может представляться в государственные учреждения, судебные органы и другие организации. Для того чтобы оценить землю используется информация, обеспечивающая достоверность отчета об оценке земли как документа, содержащего сведения доказательственного значения. Оценка земли всегда проводится по состоянию на конкретную дату, как правило, это дата осмотра участка нашим экспертом.

https://www.youtube.com/watch{q}v=k60Fc2VZIlo

Сроки и стоимость проведения оценки зависят от типа и месторасположения оцениваемой земли, а также целей оценки.

Комментировать
0
Комментариев нет, будьте первым кто его оставит

Это интересно
Adblock detector