Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 653-60-72 (доб. 946, бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
Регионы (вся Россия, добавочный обязательно):
8 (800) 500-27-29 (доб. 565, бесплатно)
Как прописать в договоре обеспечительный платеж

Как прописать в договоре обеспечительный платеж

Как прописать в договоре обеспечительный платеж
СОДЕРЖАНИЕ
0

Обеспечительный платёж по договору аренды

Также суды склоняются к тому, что письменное уведомление контрагента об обращении взыскания на денежные средства по обеспечительному взносу, является обязательным фактором. Закон не предусматривает императивной обязанности стороны отправить письмо об этому своему контрагенту. Однако такой шаг может свидетельствовать о добросовестности стороны и склонить чаши весов в суде в ту или иную сторону.

Существенным моментом является срок внесения денежных средств стороной договора, предпочтительным является определение такого срока в самих условиях сделки. Кроме того, необходимо определить момент, с которого будет начинаться отсчёт срока для внесения платежа.

https://www.youtube.com/watch{q}v=u81qAs1Rm8I

Если обстоятельств нарушения обязательств в процессе действия договора не возникнет, то обеспечительный платеж по его завершении обычно возвращается 1-й стороне, хотя по договоренности сторон может быть переквалифицирован в платеж другого назначения. При частичном его использовании сумму платежа восстанавливают до исходной. Возможно также снижение общей его суммы при создании способствующих этому обстоятельств.

Соответственно, если есть в этом необходимость, выбор варианта нужно отразить в договоре. Операция возврата (в каком бы объеме он ни осуществлялся) не повлечет за собой налоговых последствий ни для арендатора, ни для арендодателя. А вот суммы, остающиеся у арендодателя, станут его доходом, подлежащим обложению налогом на прибыль (УСН или НДФЛ).

Законом предусмотрены разные способы обеспечения выполнения обязательства. Наиболее известным из них является залог. Неким подобием залога для договора аренды является обеспечительный платёж аренды. Анализ ст.381.1 ГК РФ позволяет определить обеспечительный платёж, как способ обеспечения выполнения обязательства, путём внесения определённой денежной суммы, одной стороною в пользу другой.

Указанный способ обеспечения может быть использован только при наличии денежных обязательств. После внесения платёж, как бы «замораживается» на счету стороны, которая его получила. После того, как обязательство исполнено, платёж засчитывается, как часть выполнения денежного обязательства арендатора.

Стороны в договоре предусматривают срок исполнения обязательства. В случае если в установленный условиями сделки срок обязательство не было выполнено – обеспечительный платёж возвращается стороне, которая его внесла. Те же последствия наступают, когда обязательство было прекращено на основаниях, установленных законом.

Руководствуясь принципом свободы договора, законодатель предусматривает возможность сторон установить иные условия, при которых обеспечительный платёж возвращается целиком или полностью внесшему его контрагенту. Также он может быть частично или полностью разделён между сторонами. В этой ситуации всё зависит от воли сторон.

Размер средств, вносимых контрагентом по договору, определяется также в соответствии с волей сторон. Для договора аренды размер обеспечительного платежа устанавливается в зависимости от того, какой тип арендной платы установлен условиями сделки. В зависимости от типа арендной платы для договора аренды могут быть установлены такие виды обеспечительных платежей:

  • платёж в размере месячной (квартальной, годовой) арендной платы;
  • платёж в фиксированной сумме.

Первый тип привязан к периодичности и размеру арендных платежей, вносимых постоянно. То есть, это может быть не только месячный арендный платёж, например. Это вполне могут быть несколько месячных платежей (или другие вариации, приемлемые для сторон). В свою очередь, обеспечительный платёж в фиксированной сумме не привязан к арендной плате. Это может быть любая произвольная сумма.

Форма обеспечительного платежа по договору аренды – исключительно денежная. Даже если сторонами оговорен расчёт по договору в натуральной форме или в форме продукции, получаемой в результате найма. Связано это с тем, что Гражданским кодексом РФ обеспечительный предусмотрен исключительно, как способ обеспечения денежного обязательства. В свою очередь, форма внесения денежных средств может быть любой – как наличной, так и безналичной.

Важно ! Если арендодатель обратился в суд с иском о взыскании арендной платы, арендатор не сможет заявить о зачете обеспечительного платежа в счет уплаты задолженности (п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 29.12.2001 N 65 «Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований»).

На основании данной правовой позиции ВАС РФ суды указывают, что в этом случае арендатор может обратиться со встречным иском о взыскании обеспечительного платежа (Постановление ФАС Московского округа от 25.07.2011 N КГ-А41/7394-11, Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2011 по делу N А56-61686/2010).

«Стороны могут зачесть обеспечительный платеж, уплаченный арендатором по настоящему договору, в счет исполнения обязательств арендатора по ремонту арендованного имущества перед его возвратом. При этом стоимость ремонта определяется по смете, составленной независимым экспертом ________________________».

Как прописать в договоре обеспечительный платеж

Законом пр едусмотрены разные способы обеспечения выполнения обязательства. Наиболее известным из них является залог. Неким подобием залога для договора аренды является обеспечительный платёж аренды. Анализ ст.381.1 ГК РФ позволяет определить обеспечительный платёж, как способ обеспечения выполнения обязательства, путём внесения определённой денежной суммы, одной стороною в пользу другой.

Кроме функции исполнения обязательства, обеспечительный платёж имеет ещё одну – он может стать своеобразным «резервным фондом» обязательства. Так, условиями сделки может быть предусмотрено право стороны, на счёт которой внесены средства, осуществлять издержки из обеспечительного платежа, в случае ненадлежащего выполнения контрагентом обязательства.

Предлагаем ознакомиться:  Оценка для нотариуса - оценка наследственного имущества: оценка автомобиля для наследства и оценка акций для нотариуса 7 (495) 222-19-07 ПрофиЭксперт

В качестве обеспечительного платежа в договоре аренды обычно выступают денежные средства. Чаще всего они предназначаются для покрытия потерь от несвоевременного внесения арендной платы. Поэтому величина такого платежа, как правило, ставится в зависимость от суммы оговоренной договором платы за какой-либо из периодов аренды: месяц, квартал или год. Хотя возможно и установление любой суммы произвольного размера.

В отношении обложения этого платежа НДС следует ориентироваться на норму п. 1 ст. 381.1 ГК РФ, указывающего на то, что превращение его в средства, засчитываемые в оплату услуг по аренде, происходит только при определенных обстоятельствах, которые могут и не наступить. То есть до этого момента гарантийный платеж является средством обеспечения, а не средством расчетов, и, соответственно, не облагается НДС.

Формально Вы нарушили п.8.4. договора, но я бы сказал так — можно обратиться в суд и уже в суде излагать Вашу точку зрения. На мой взгляд, Суд встанет на Вашу сторону и вернёт Вам 60 т.р. Так как формально Вы нарушили условие договора, но фактически арендодатель получил то, что хотел — арендную плату за два месяца.

Обычно (особенно практикуется в типовых договорах крупных торговых центров, таких как МЕГА), возможность возврата гарантийного депозита исключена полностью, либо Арендатору даётся шанс его вернуть, но при этом необходимо исполнить кучу обязательтсв, предшествующих возврату. Судебной практики, подтверждающий что возврат депозита возможен, если Арендатор не исполнил обязательства, предусмотренные договором, нет!

Предоставление имущества в аренду рассматривается как оказание услуг и является объектом налогообложения по НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146, пп. 1, 4 п. 1 ст. 148 Налогового кодекса РФ). Налоговая база определяется как установленная договором стоимость аренды без учета НДС (п. 1 ст. 154 НК РФ).

По договору аренды, наш арендатор перечисляет нам обеспечительный платёж. Мы учли его как аванс и уплатили НДС. Договор аренды расторгнут 23 числа, т.е. аренда была неполный месяц. По доп.соглашению обеспечительный платёж засчитан за последний месяц аренды. Но платёж больше начисленной суммы арендной платы.

https://www.youtube.com/watch{q}v=HOJ07TzB_PI

Далее, при передаче помещения арендодателю били обнаружены недостатки в состоянии помещения, зафиксированные в акте. Стороны договорились зачесть остаток обеспечительного платежа в счёт возмещения причинённого ущерба. Вопрос: начисляется ли НДС при данной операции и как быть с НДС, ранее уплаченным в бюджет с обеспечительного платежа{q}

Заключение любого типа договора является своеобразным риском для любой его стороны. Потому максимальное предусмотрение в договоре всех возможных конфликтных ситуаций и своеобразная «страховка» — залог успешных договорных отношений. Для договора аренды такой «страховкой» может выступать обеспечительный платёж.

Одной из наиболее популярных сделок на практике считается аренда. Обеспечительный платеж является часто обязательным условием ее оформления. На практике могут возникать различные сложности при использовании обеспечительного платежа.

Чаще всего они связаны с тонкостями отражения в налоговой отчетности полученных доходов и произведенных расходов сторонами сделки.

Рассмотрим далее, что собой представляет обеспечительный платеж, как осуществляется его отражение в учетных документах участников соглашения.

Нормативная база

В современном законодательстве предусмотрен перечень мер, гарантирующих исполнение обязательства должником. К ним в первую очередь относят неустойку, залог, поручительство, удержание имущества. С июня 2015 г. в этот перечень был добавлен и обеспечительный платеж. ГК регламентирует порядок применения этой меры.

Обеспечительный платеж, образец документального оформления которого будет представлен далее, как гарантия исполнения обязательства, не был ранее закреплен в законодательстве. Однако на практике он получил довольно широкое распространение.

Появление этой меры обусловлено необходимостью введения эффективного механизма, не требующего больших затрат и являющегося более простым в использовании, в сравнении, к примеру, с залогом. До недавнего времени обеспечительный платеж в договоре аренды именовался по-разному.

Понятие обеспечительного платежа по договору аренды

Нормативная база

Описание обеспечительного платежа в договоре аренды

Обеспечительный платеж — деньги, которые защищают арендодателя от внезапных проблем. Вдруг компания устроит корпоратив с фейверками, съедет рано утром и откажется ремонтировать офис. Тогда арендодатель отремонтирует офис за деньги из обеспечительного платежа, а свои не потратит.

обеспечительный платеж покрывает убытки арендодателя, которые появились из-за нарушения договора.

Если компания не нарушила договор, и срок договора закончился, арендодатель возвращает обеспечительный платеж.

В законе нет требований к обеспечительному платежу. Потому в законе есть фразы «может быть» и «если иное не предусмотрено».

Цитата из Гражданского кодекса о платеже

Если договор позволяет, обеспечительный платеж можно не платить. Допустим, компания залила офис. Тогда арендодатель вправе подать в суд и отсудить возмещение убытков. Поэтому можно не тратить время на описание платежа в договоре, суд заставит компенсировать убытки. Или не заставит.

В договор можно включить условие: «Платеж засчитывается в аренду», тогда возвращать деньги не нужно.

Компания «Вишневая булочка» арендовала склад и заплатила обеспечительный платеж — арендную плату за три месяца.

Будет ли обеспечительный платеж и какой, решают компания и арендодатель. Закону всё равно.

Почти все арендодатели требуют обеспечительный платеж, когда сдают помещение. Сумма привязывается к арендной плате, например: обеспечительный платеж равен арендной плате за два месяца.

Компания платит в расчете, что будет аккуратно снимать помещение и вернет эти деньги. Но вернуть не получается.

«Вишневая булочка» сняла склад и заплатила полмиллиона обеспечительного платежа. Через два года съезжает и просит платеж обратно. Но арендодатель уже потратил эти деньги, поэтому ищет повод отказать в выплате.

Предлагаем ознакомиться:  Исправленному верить в документах образец

Как прописать в договоре обеспечительный платеж

Арендодатели не возвращают обеспечительный платеж под разными предлогами. По моей практике, вот самые частые:

  • компания нарушила договор. Например, поставила перегородку, а арендодателя не предупредила. По договору менять что-либо без согласия арендодателя запрещено — значит, компания нарушила договор. В качестве штрафа арендодатель забирает обеспечительный платеж;
  • фактически выехала, а по бумагам нет. Получается, компания всё еще снимает офис и должна за него платить. Арендодатель вычитает оплату и просрочку из обеспечительного платежа;
  • испортила помещение. На стенах появились трещины, вытерся ламинат, кондиционер не работает. На ремонт понадобятся деньги, и арендодатель ремонтирует за счет обеспечительного платежа.

Это не весь список, предлогов может быть в два раза больше. Все сводятся к одному: арендодатель считает, что съемщик нарушил договор или принес убытки. У съемщика не хватает доказательств, что он всё сделал правильно. Арендодатель это знает и пользуется.

Собрать аргументы в свою пользу реально. Для этого надо правильно заехать и выехать, прописать в договоре условия платежа. Понадобится страсть к бюрократии.

Общие фразы в договоре об условиях возврата платежа

Общие формулировки арендодатель может трактовать в свою пользу, поэтому советую четко описывать, как пользоваться платежом.

Арендодатель обязан по требованию арендатора зачесть обеспечительный платеж в счет арендного платежа за последний месяц использования помещения.

Условия платежа могут быть любыми, они зависят от особенностей компании. Одной компании удобнее перед отъездом платить арендную плату, но получить обеспечительный платеж. А другой — не тратить живые деньги. Пусть платеж остается у арендодателя, и это будет арендной платой.

Компания обязана вернуть помещение в таком же виде, как сняла, с учетом износа. Это требование 622-й статьи Гражданского кодекса. Поэтому понадобится описание помещения до аренды.

Без описания арендодатель может утверждать что угодно.

Как прописать в договоре обеспечительный платеж

«Вишневая булочка» снимала офис три года. В офисе остались пятна и трещины на стенах, сколы в ламинате.

https://www.youtube.com/watch{q}v=mbQEvQjJ-vE

Арендодатель считает, что офис испортила «Вишневая булочка» и теперь должна возместить стоимость ремонта. А «Булочка» уверена, что всё это было до нее, но доказать нечем — только слова.

Арендодатель забрал обеспечительный платеж в счет ремонта.

Акт осмотра от эксперта статьи

  • дата осмотра,
  • полный адрес помещения,
  • кто осматривал,
  • замечания к помещению,
  • подписи всех, кто был на осмотре.

Как описывать недостатки помещения, в законе не сказано. Мой совет — описывать подробно и с фотографиями.

В данной ситуации предметом сделки может выступать любое имущество, которое обладает персональными свойствами. Иными словами его можно с легкостью идентифицировать.

В большинстве случаев арендное соглашение заключаются по отношению к дорогостоящему имуществу, в частности при отсутствии возможности приобрести арендуемое имущество.

Важные аспекты

Перед рассмотрением основного вопроса изначально рекомендуется ознакомиться с общими теоретическими сведениями и российским законодательством.

Российское законодательство предусматривает различные способы исполнения обязательств участников сделки.

Залог принято считать наиболее распространенным вариантом, который подразумевает под собой определенную сумму финансовых средств, подлежащую передачи арендатором собственнику имущества.

В большинстве случаев залог выступает обеспечительным платежом. Данная разновидность гарантии подробно описана в ст. 381.1 Гражданского Кодекса России.

После зачисления необходимого размера денежных средств она подлежит своего рода “замораживанию” на расчетном счете, и не может быть израсходована арендодателем по своему желанию.

Стороны соглашения

Как прописать в договоре обеспечительный платеж

Вне зависимости от того, договор аренды нежилого помещения формируется либо иного предмета сделки, участниками могут выступать:

  • физические либо юридические лица;
  • индивидуальные предприниматели.

Согласно законодательству России одна из сторон именуется как арендодатель, а вторая – арендатор.

Арендодатель на основании подписанного арендного соглашения обязан передать предмет сделки арендатору за установленную плату.

Письмо Министерства финансов от мая 2016 года Отображает нюансы по вопросу налогообложения
Федеральный закон № 42 Дает четкое определение обеспечительному платежу
Ст. 381.1 – 381.2 ГК РФ Отображает смысл использования обеспечительного платежа

Несмотря на то, что указанный перечень нормативной документации не является исчерпывающим, в нем отображены все необходимые базовые сведения по рассматриваемому вопросу.

Компаниям нужны коммерческие объекты для ведения предпринимательской деятельности, которые часто снимаются в аренду.

При этом часто требуется обеспечительный платеж в договоре аренды с арендатора. Он представлен определенной суммой средств, которая выступает в качестве залога и гарантирует, что арендатор будет точно следовать требованиям соглашения.

Такой платеж выступает в качестве гарантии для владельца недвижимости, то арендатор точно будет следовать требованиям составленного контракта. Обеспечительный платеж в договоре аренды может обладать разным размером, но обычно зависит от месячной арендной платы.

Наиболее часто он требуется, если сдается в аренду коммерческая недвижимость, поэтому арендатором выступает компания. Фирма перечисляет денежные средства владельцу объекта, а возврат обеспечительного платежа по договору аренду осуществляется по истечении срока действия соглашения или при досрочном расторжении контракта.

Может не возвращаться сумма, если нарушаются арендатором какие-либо условия договора или же он нарушает целостность недвижимости. Поэтому такой платеж по-другому называется страховым депозитом или гарантией.

Во время составления соглашения об аренде используется стандартная форма документа. Допускается двумя сторонами вносить в него свои поправки и пункты. Образец договора аренды можно изучить ниже.

Если применяется владельцем недвижимости обеспечительный платеж, то вносится информация в соглашение:

  • размер данного платежа, причем обычно для этого используется тройной размер месячной платы за недвижимость;
  • указывается срок, в течение которого арендатор должен передать в наличном виде или с помощью банковского перевода деньги арендодателю;
  • прописывается, что за счет полученных средств владелец недвижимости может покрывать убытки, возникшие по вине арендодателя, причем дополнительно в договоре уделяется много внимания перечислению этих возможных убытков;
  • приводится информация о том, что после расторжения договора осматривается объект владельцем, после чего принимается решение о возврате полученной суммы, если отсутствуют нарушения целостности недвижимости;
  • перечисляются случаи, когда арендодатель может воспользоваться этим средствами;
  • приводится возможность для пополнения или уменьшения этой суммы при разных обстоятельствах;
  • указывается срок возврата средств при расторжении контракта.
Предлагаем ознакомиться:  Срок исковой давности по договору займа

Перенос обеспечительного платежа на новый договор

  1. В отличие от неустойки обеспечительный платеж не может служить санкцией за некачественное исполнение договора, но может покрыть начисленные пени и штрафы.
  2. Обеспечительный платеж может находиться только в руках кредитора, а залог остается у должника либо передается залогодержателю.

Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ “О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации” положения ГК РФ (в редакции настоящего Федерального закона) применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу настоящего Федерального закона. По правоотношениям, возникшим до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, положения ГК РФ (в редакции настоящего Федерального закона) применяются к тем правам и обязанностям, которые возникнут после дня вступления в силу настоящего Федерального закона, если иное не предусмотрено настоящей статьей.

Обеспечительный платеж как способ обеспечения исполнения обязательств

В таком случае в договоре целесообразно будет предусмотреть порядок, уведомления арендатора об обращении взыскания за обеспечительный платёж. Предпочтительным является письменное уведомление контрагента об использовании денежных средств. Уведомление об обращении взыскания на обеспечительный взнос, также может быть включено в текст уведомления о нарушении договора аренды.

Как отмечалось выше, после окончания срока действия договора найма обеспечительный взнос, может быть засчитан в качестве арендной платы за последний арендный период, либо возвращён на счёт нанимателя. Однако на этом этапе могут возникнуть трудности именно у арендатора. Если арендодатель – не совсем добросовестно исполняет условия сделки и нормы закона, возвратить средства будет проблемно. При этом наймодатель может мотивировать свой отказ возвратить денежные средства мнимыми или настоящими нарушениями условий договора.

Если арендодатель отказывается возвращать денежные средства, а договор аренды выполнялся неукоснительно (или даже при наличии небольших нарушений), лучший выход для нанимателя – обращение в арбитражный суд. Судебная практика по этому поводу не совсем однозначна. Однако большинство судов склоняются к тому, что право на обращение взыскания на обеспечительный платеж в случае нарушения договора, должно быть прямо предусмотрено условиями сделки. Если же такое право прямо не предусмотрено сделкой – действия арендодателя могут быть признаны неправомерными.

В целом обеспечительный платёж, может стать хорошей практикой принуждения стороны договора к его надлежащему их исполнению. Однако при составлении договора необходимо особое внимание обратить именно на этот пункт, ведь он может стать, как дискриминирующим, так и абсолютно справедливым.

С другой стороны хотелось бы каждый способ обеспечения рассмотреть более подробно. Только нужен другой формат. Например, книга. Как вам идея{q} Написать книгу о способах обеспечения исполнения обязательств. Включить в нее все статьи этого цикла, немного переработав, добавить все то, что не прозвучало, приправить это судебной практикой.

Теперь есть способ обеспечения исполнения обязательства, позволяющий сразу получить деньги в случае неисполнения обязательства. Правда, если сумма большая, то должник трижды подумает — стоит ли выводить ее из оборота. С другой стороны это простимулирует его к добросовестному поведению. Кроме того, у должника есть возможность получить законные проценты на сумму обеспечительного платежа. Но это нужно прямо предусмотреть в договоре, поскольку по общему правилу такие проценты на сумму платежа не начисляются.

Обеспечительный платеж как способ обеспечения исполнения обязательствначал применяться в гражданском обороте с июня 2015 года, когда вступила в силу новая редакция Гражданского кодекса РФ. О том, что это за мера, когда и как ею можно воспользоваться, читайте в нашей статье.

  • является мерой обеспечения исполнения обязательства должником;
  • может возникнуть только в денежных обязательствах, в т. ч. из обязанности оплатить неустойку и возмещение убытков;
  • вносится одной стороной в пользу другой;
  • выражается в деньгах, ценных бумагах или вещах, имеющих родовые признаки;
  • используется в настоящих и будущих договорах;
  • засчитывается в счет исполнения обязательства;
  • должен быть возвращен внесшему его лицу, если событие, указанное в договоре, не наступило.

Как прописать в договоре обеспечительный платеж

По смыслу п. 1 ст. 381.1 ГК РФ обеспечительный платеж — это внесение одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы, за счет которой обеспечивается исполнение денежного обязательства, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора.

https://www.youtube.com/watch{q}v=DuzEnndVO3s

Сумма обеспечительного платежа становится «плавающей». Своевременно оплачиваешь товар (работу, услугу){q} Сумма обеспечительного платежа снижается, заслужил. Наоборот, срываешь сроки оплаты и долг достиг такого-то размера{q} Сумма обеспечительного платежа увеличивается.

Комментировать
0
Комментариев нет, будьте первым кто его оставит

Это интересно
Adblock detector