Ипотека при разводе — как перевести кредит с двух заемщиков на одного

Ипотека при разводе — как перевести кредит с двух заемщиков на одного

Ипотека при разводе — как перевести кредит с двух заемщиков на одного
СОДЕРЖАНИЕ
0

Нужно уведомить банк

В последние годы практика выдачи ипотечных займов семейным парам такова, что один из супругов выступает основным заемщиком, а второй – его созаемщиком или поручителем. Сути это не меняет – всё равно они несут солидарное обязательство перед банковской организацией, выдавшей кредит.

Если вы решили расторгнуть брак или уже развелись, об этом обязательно нужно уведомить кредитную организацию. Именно она предложит вам приемлемые варианты раздела квартиры, находящейся в ипотеке, и самого ипотечного долга.

https://www.youtube.com/watch{q}v=mX4cO6PY2zM

Приемлемые в первую очередь для них. А вот с решением, вынесенным судом или указанным в брачном договоре (мировом соглашении о разделе имущества), она может и не согласиться.

Ипотека до брака

Нередки ситуации, когда муж или жена купили в ипотеку квартиру еще до того, как вступили в брак. Однако, ипотечные займы, как правило, долговременны и затратны, и платить кредит впоследствии приходится уже обоим законным супругам из общего кошелька.

Если совместная жизнь не сложилась, то второй супруг не только будет освобожден от ипотечных выплат, но и сможет взыскать с первого, являющегося заемщиком, свою долю денежных средств, направляемых на погашение кредита. И это вполне справедливо, ведь тот остается единоличным собственником ипотечного жилья, купленного до брака, а второй претендовать на него не может.

Еще встречаются ситуации, когда квартира приобретается в ипотеку уже в браке, но на первоначальный взнос использовались средства, полученные одним из супругов от продажи «добрачного» жилья, доставшиеся по наследству или подаренные (то есть его единоличные). При доказательстве данного факта при разводе в суде он вполне может рассчитывать на уменьшение своей доли в ипотечном кредите или на преимущественное право при разделе такого жилья.

В случае развода при наличии квартиры в ипотеке важно еще до обращения в суд и банковскую организацию выбрать оптимальный именно для вас обоих вариант раздела. При наличии веских доводов и аргументов всегда можно попробовать договориться и найти выход, который устроит всех.

Не редкостью являются случаи, когда гражданин приобретает, например, квартиру в ипотеку через банк, будучи не состоящим в брачных отношениях. Спустя некоторое время он заключает брак, в период которого производится погашение кредита.

Если в данной ситуации кредит был бы погашен до заключения брака, а супруг собственника не производил каких-либо вложений в имущество, то по правилам ст. 36 Семейного кодекса, квартира была бы индивидуальной собственностью такого гражданина.

Однако при расторжении супружества, во время которого осуществлялись выплаты за ипотеку, ситуация может сложиться иным образом – второй супруг в определенных случаях имеет право требовать того, чтобы эта квартира была признана их общей совместной собственностью. Соответственно он вправе претендовать на ее раздел и получение своей доли.

Такой подход обусловливается требованиями ст. 37 СК РФ, в которой говорится, что имущество одного из супругов может быть признано совместным при наличии следующих условий:

  1. Ценность имущества возросла в период брака.
  2. Причина удорожания – вклад одного или обоих супругов в это имущество.
  3. Судом установлен факт таких вложений.

Другими словами, если после заключения брачного союза супруги оплачивали ипотеку из семейного бюджета, или ее оплачивал второй супруг из своих каких-то средств, то после раздела ипотечной квартиры право собственности будет определено как общее совместное. Помимо оплаты ежемесячных платежей в банк вложения в квартиру могут быть подтверждены проведенным капитальным ремонтом или какими-то другими улучшениями.

Способы, как избежать подобного описанного выше поворота событий:

  1. Заключение брачного договора.
  2. Оплата ипотеки только личными средствами, а не деньгами из семейного бюджета. Будет необходимо сохранение письменных доказательств того, что оплата производилась именно из личных средств. При этом под такими средствами следует понимать не деньги, которые супруг самостоятельно заработал, а деньги, которые ему подарили, например, родители.

Если кредит на приобретение квартиры или дома получен в законном, зарегистрированном в установленном порядке браке, то проблема определения собственности отпадает – имущество априори является общим. Доказать обратное будет очень проблематично.

Пример из судебной практики. Супруги взяли в кредит квартиру. Муж поначалу платил за нее в банк вместе с женой, но спустя полгода перестал, так как потерял работу, стал употреблять спиртные напитки. Жена много лет платила ипотеку одна, а когда ее погасила, подала на развод. Ее супруг после развода заявил исковые требования о разделе квартиры, как общей, нажитой в браке, и выиграл дело.

Юлий Ровинский: На этот счёт есть два противоположных мнения: одни юристы полагают, что супруг может претендовать на часть выплат, другие — что не может. С одной стороны, можно сказать о том, что второй супруг не вправе претендовать на часть выплат по кредитному договору. Объясняется это следующим: выплаты производятся из общих доходов супругов, а общие расходы разделить представляется проблематичным.

Ипотека при разводе — как перевести кредит с двух заемщиков на одного

С другой стороны, в судебной практике встречаются единичные случаи такого возмещения, однако мотивировка представляется сомнительной. В положительных случаях суды достаточно витиевато аргументируют свои решения, однако это не сказывается на конечном результате. Аргументом в пользу такого «обделённого» супруга является то, что права требования по обязательствам, возникшим в интересах семьи, учитываются при разделе имущества. Таким образом, в данном случае многое зависит от конкретной ситуации.

Оптимальные варианты раздела

Разделить имущество без особых проблем удастся в том случае, если бывшие супруги сумеют договориться. Общаться и принимать решение о дальнейших действиях придется в любом случае, даже если раздел будет производиться на основании решения суда.

Дополнительные факторы, которые влияют на процедуру раздела, размер доли каждой стороны и выбор дальнейших действий:

  • Момент заключения договора: до вступления в брак или после.
  • Время принятия права собственности, если первоначально ипотека оформлялась на имущество на стадии строительства.
  • Количество заемщиков, срок действия договора и возможность его переоформления.

Согласно закону, при разводе супруги не только получают равные доли в совместно приобретенном имуществе, но и получают одинаковые обязательства по выплате кредита.

Самым выгодным для бывших супругов является продажа жилья по рыночной стоимости. Однако продать предмет залога без участия банка можно только в случае полного погашения задолженности, если досрочное погашение предусмотрено условиями договора. Остаток задолженности по ипотеке предпочтительнее уточнить в банке, поскольку условиями программы может быть предусмотрено начисление комиссии за погашение ранее срока конца действия договора.

Процедура может занять длительное время и происходит в несколько этапов:

  • Необходимо найти полную сумму для выплаты долга перед банком.
  • После погашения задолженности происходит снятие обременения с жилой недвижимости.

ипотечный кредит при разводе

Когда вопрос с банком закрыт, а права на квартиру перешли к бывшим супругам, есть достаточно времени, чтобы продать имущество, одновременно подыскав жилье для каждого.

Сложнее придется парам, если нет возможности найти достаточно средств, чтобы полностью выплатить всю задолженность.

Если собрать всю сумму, чтобы выплатить задолженность досрочно, невозможно, стоит рассмотреть вариант продажи залоговой квартиры. Для этого необходимо получение согласия на реализацию от банка. Если банк одобрит продажу, то процедура будет проходить под его непосредственным контролем.

Порядок действий:

  • Обратиться в банк для получения согласия на продажу.
  • Найти покупателя.
  • Под наблюдением банка заключить сделку купли-продажи.

Следует учесть, что за все действия, совершаемые с недвижимостью, оформленной в залог, придется дополнительно платить. И оплату осуществляет непосредственно заемщик. Важный момент: до полного погашения остатка необходимо осуществлять ежемесячные платежи в полном объеме, чтобы избежать начисления штрафов.

После заключения договора на продажу, заемщик выплачивает полностью задолженность. Средства, которые останутся после расчетов с кредитором, должны быть разделены между супругами согласно причитающимся им долям во владении имуществом.

Что делать, если нет возможности найти крупную сумму для выплаты банку, а остаток задолженности настолько велик, что после продажи останется сумма, недостаточная для покупки жилья{q} Бывшие супруги могут принять решение о дальнейшем совместном погашении ипотеки.

Предлагаем ознакомиться:  Страхование квартиры при ипотеке - оформление, документы

В этой ситуации необходимо учесть, что если продолжать платить без переоформления договора, то может возникнуть ситуация, когда один из супругов перестанет вносить платежи. Пострадает тот, кто платит – банк может не только штрафовать за просрочки, но и через суд изъять квартиру для принудительной продажи.

Поэтому имеет смысл выяснить непосредственно в банке, возможно ли переоформить договор с раздельным погашением для каждого. Возможность изменений условий обычно прописана в договоре. Полностью застраховать себя от неприятностей можно, получив решение суда о разделе долга и процентов.

В этом случае, если один из заемщиков перестанет выполнять обязательства, банк сможет наложить взыскание только на его долю залога. После полного погашения и снятия обременения заемщики могут продать или обменять жилье.

Разделить мирно ипотечную жилплощадь можно, переоформив кредит на одного из бывших супругов с одновременной выплатой компенсации другому. В этом случае заемщик остается единственным собственником жилья после погашения задолженности.

Компенсации подлежит:

  • Сумма, равная доле супруга в формировании первоначального взноса.
  • Сумма, равная половине всех платежей основного долга и начисленных за все время совместного погашения процентов.

Стороны могут договориться как о единовременной выплате компенсации, так и о разбивке выплаты на определенный срок. Также в качестве компенсации одному из супругов может быть передано другое равноценное по стоимости имущество. Если договоренность достигнута и стороны пришли к соглашению, следует оформить изменения в договоре.

Банк может предложить 2 варианта. В первом случае сторона, получившая возмещение, выводится из участников договора (заемщиков, поручителей). Все права и обязанности принимает супруг, который продолжит выполнять обязательства перед банком.

В другом случае банк может предоставить рефинансирование действующей ипотеки с оформлением договора на единственного заемщика.

Это почти идеальный вариант, потому что избавляет разводящихся и от необходимости проживать под одной крышей, и от обязательства выплачивать кредит. Но он не всегда осуществим. На это есть несколько причин.

  • Во-первых, нужно согласовать продажу с банком, выдавшим кредит, а они не всегда охотно дают на это свое разрешение, ведь ими теряется немалая часть взимаемых с заемщика процентов за пользование кредитом. Но если оба заемщика платежеспособны, то банковская организация может принять такой вариант развития событий и предложить им после реализации жилья использовать вырученные средства на первоначальный взнос для покупки двух отдельных квартир и получение двух новых ипотечных займов.
  • Во-вторых, вряд ли удастся найти покупателя, который захочет связываться с покупкой жилья, находящегося в залоге у банка.
  • В-третьих, продажей квартиры супругам, скорее всего, придется заниматься сообща, но у редких разводящихся это может вызвать положительные эмоции.

Бывшие супруги в соответствии с буквой закона на равных остаются собственниками квартиры, но и вместе обязаны гасить долг – только уже каждый свою часть. Это не совсем удобно, особенно, если иного жилья ни у того ни у другого нет и приходится проживать под одной крышей. Встречаются ситуации, когда один из созаемщиков попросту перестает вносить платежи по своей части кредита, потому что:

  • не живет в ипотечной квартире и не считает себя обязанным платить за нее
  • не платит намеренно, чтобы банк выставил ипотечную квартиру на торги принудительно
  • не имеет достаточных для того денежных средств и т.д.

Что касается первого и второго случаев, то супругу, исправно вносящему ипотечные платежи, нужно понимать, что такая ситуация ему в некоторой мере на руку. При условии, что он будет гасить и свою часть кредита и ту, что должен платить бывший супруг, у него есть хороший шанс в дальнейшем претендовать на бОльшую долю в квартире. То есть, вносить платежи в полной мере нужно обязательно, иначе может произойти ситуация, относящаяся ко второму случаю, описанная ниже.

Один из супругов, которому совместное проживание в ипотечной квартире с экс-женой (или мужем) опостылело, может намеренно перестать выплачивать кредит. Рано или поздно это приведет к тому, что банк обратится в суд и получит решение о принудительном изъятии и продаже квартиры в ипотеке. После реализации жилья с аукциона оба бывших могут остаться ни с чем – ведь стоимость ее будет гораздо ниже рыночной, зато это хороший шанс избавиться от семейных уз и совместного быта окончательно.

Сюда же можно отнести подвариант, при котором один из супругов досрочно гасит свою часть ипотечного займа, тогда второй остается единственным заемщиком и уже несет индивидуальную ответственность за его погашение. Тогда становится не очень понятно, как поделить квартиру в ипотеке, какова будет судьба самого жилья.

Нужно учитывать, что при таком варианте банк обязательно и очень тщательно будет проверять платежеспособность обоих супругов. И только убедившись, что оба они реально смогут гасить причитающуюся каждому часть долга, даст согласие на разделение платежей.

Этот вариант очень удобен, когда погасить кредит сразу или продать ипотечное жилье не получается, а у отказавшегося супруга есть другая жилплощадь. Банковская организация, выдавшая кредит, может принять такой вариант лишь в том случае, если заемщик, остающийся в единственном лице, будет признан полностью платежеспособным.

Важно знать, что за любое переоформление кредитного договора банковская организация имеет право взимать комиссию за изменение условий в размере от 0,5% до 1% от суммы оставшегося долга, но вообще идет на изменение условий договора с большой неохотой.

Самый идеальный вариант, который может устроить любую кредитную организацию, и облегчить процедуру раздела квартиры в ипотеке при разводе, это погасить ипотечный заём досрочно. Для этого можно изыскать необходимые денежные средства путем:

  • продажи другого дорогостоящего имущества из числа совместно нажитого
  • оформить другой кредит на одного из супругов
  • продать ипотечную квартиру и т.д.

Ипотека при разводе — как перевести кредит с двух заемщиков на одного

Нужно быть готовым к тому, что некоторые кредитные организации, узнав о разводе созаемщиков и их желании разделить солидарность по ипотечному займу, могут выдвинуть требование об обязательном досрочном погашении кредита. Это условие может быть заранее предусмотрено в кредитном договоре. Также банки при выдаче займа могут потребовать от заемщиков составления брачного договора во избежание возможных проблем с ипотекой в дальнейшем. И в последнее время это встречается довольно часто.

Встречаются и такие бывшие пары, которые ничего не переоформляют, а продолжают платить кредит после развода на прежних условиях. Это возможно в случаях, когда отношения между экс-супругами не испортились, они продолжают жить в ипотечной квартире вместе либо платят кредит за квартиру, в которой проживает их общий ребенок (дети).

В таком случае долг между супругами может быть разделён судом, но для банка ситуация не меняется. То есть, если второй супруг (который не является стороной договора) не уплачивает причитающиеся с него суммы, банк всё равно будет обращаться с требованием к супругу, который является стороной договора, а у последнего, в свою очередь, возникает регрессное требование к другому супругу, который от уплаты уклонился. Квартира же будет являться совместно нажитым имуществом даже и в том случае, если договор заключён только с одним из супругов.

Брачный договор спешит на помощь

Российская ментальность отвергает (пока еще) такую прагматичную форму регулирования «высоких отношений», как брачный контракт. Между тем этот документ, заключенный в момент женитьбы, в процессе брака или даже перед самым разводом может существенно упростить ситуацию с переводом ипотечного кредита, а также с другими материальными обязательствами в случае развода.

Юристы и специалисты по ипотечному кредитованию рекомендуют супругам, которые одновременно являются созаемщиками по ипотеке, заранее согласовать и прописать в брачном контакте следующие пункты:

Предлагаем ознакомиться:  Договор о предоставлении клиентов

  • Кто и в каком объеме делает первоначальный взнос по кредиту;
  • Кто приобретает право собственности на квартиру (оба супруга или один, в каких долях);
  • Порядок компенсации ипотечных выплат в случае развода, размер выплат;
  • Особые условия в случае рождения детей.

Банки приветствуют брачные контракты. Во-первых, наличие такого документа само по себе становится дополнительным плюсом при оценке заемщика. Во-вторых, в случае развода, можно избежать многих формальностей, поскольку все основные договоренности уже достигнуты. Для супругов-созаемщиков это тоже хорошая подстраховка — даже если случится так, что брак (увы) распадется, материальные интересы каждого будут защищены, и вопрос с кредитными платежами мирно урегулирован.

При наличии соглашения между супружеской парой, которым они установили свои имущественные права и обязанности, вопросов о том, что будет с ипотекой после развода, так же не возникает. Судьба заложенного имущества решается строго по условиям, определенным сторонами в брачном договоре. Этим договором супруги могут установить, что:

  • ипотека при разводе (квартира) переходит в собственность какого-то одного супруга;
  • имущество остается в собственности обоих, в определенных соглашением сторон долях.

Брачный договор, которым определено будущее имущества, в обязательном порядке должен заверяться нотариусом. Если он заключен до принятия супругами обязательств по ипотеке, то он представляется в банк перед получением кредита. Если же заключение договора осуществлено непосредственно после получения займа, то его необходимо согласовать с кредитором.

Если есть дети

При разделе квартиры в ипотеке, если есть ребенок, суд может отойти от правила, при котором всё совместно нажитое супругами в браке будет делиться при разводе пополам. Довольно часто встречаются случаи, когда суд оставляет матери с детьми бОльшую долю в квартире, в то время как кредит бывшие супруги продолжают платить в равных долях.

А если у матери есть особые обстоятельства, как то нетрудоспособность по состоянию здоровья, временная нетрудоспособность по беременности или уходу за ребенком и т.д., то ее платеж по кредиту может быть судом даже и уменьшен по отношению к сумме, что будет платить отец. Но возможно это опять же только при согласии кредитной организации.

Нередко для полного или частичного погашения ипотечного кредита используются средства материнского капитала. В этом случае ребенку (или детям) по закону обязательно должны быть выделены доли в ипотечном жилье после снятия с него обременения (см. ипотека с материнским капиталом и выделением долей детям при разводе). Так что доля в жилье у родителя, с которым дети останутся после развода, условно увеличивается еще и за счет этого.

Порядок раздела ипотеки

Раздел заложенного имущества, соответственно, и обязанностей по его оплате перед кредитором может происходить разными способами.

  1. Супруги после развода принимают решение о том, что банк не нужно уведомлять о случившемся, и продолжают оплачивать ипотеку, как и ранее. После того, как кредит будет выплачен, а обременение снято, свободное имущество уже можно будет разделить по взаимному соглашению.
  2. Довольно часто встречающийся случай – разведенная пара так же не сообщает кредитору об изменении своего семейного положения, а ежемесячные взносы осуществляет только один супруг, второй никоим образом в этом не участвует. Данный способ рискован для лица, оплачивающего кредит, потому как в последующем второй супруг имеет право предъявить свои права на имущество.

Пример из судебной практики. После развода супруги разошлись, жена продолжила оплачивать кредит, а когда погасила весь долг, то бывший муж подал иск в суд о разделе совместной квартиры. Суд требования истца удовлетворил, потому как квартира была приобретена в браке.

В данном случае, конечно, можно требовать того, чтобы доли в имуществе суд не признавал равными, учитывая степень участия каждого из супругов в оплате займа. Однако не факт, что суд склонится к такой позиции. Другой вариант, если суд признал квартиру общей собственностью, требовать от мужа возврата половины оплаченных взносов по кредиту.

  1. Третий способ. Бывшая супружеская пара сообщает о разводе в банк. По взаимной договоренности они определяют на кого переоформлять кредит – либо на одного, либо на обоих, но раздельно. В последнем случае каждый будет платить только за свою долю, а при просрочке другим супругом не будет привлечен к ответственности кредитором. Не во всех случаях банк согласится разделять кредит на двоих.
  2. Самый простой вариант разделить ипотеку – погасить ее, а уже потом делить квартиру или иное имущество между собой. Конечно, этот вариант подойдет при наличии достаточной суммы денег.

В подобной ситуации наличие или отсутствие детей у супругов никакого правового значения не имеет. Обязательства перед кредитором и общее совместное имущество делится между мужем и женой согласно семейному законодательству, то есть пополам. Данный принцип действителен при отсутствии каких-либо обстоятельств, позволяющих требовать раздела в иных долях.

Исключением являются случаи, когда несовершеннолетний ребенок является сособственником имущества. Например, при погашении части кредита материнским капиталом, когда есть двое детей, собственность на квартиру должна быть оформлена не только на родителей, но и на детей. После развода доли на квартиру определяются судом, а невыплаченную часть займа родители должны погашать дальше либо по добровольному соглашению, либо по решению судебного органа.

Довольно сложная ситуация, когда квартира оформлена по военной ипотеке. Существует весьма противоречивая судебная практика, исходя из которой одни суды признают такое жилье совместным имуществом, другие, наоборот, личным имуществом только одного супруга. Обобщая эту судебную практику можно сделать следующие выводы:

  1. Если квартира оформлена на обоих супругов, то она будет общей.
  2. Если собственником жилья по договору является только супруг-военнослужащий, то при разводе квартира не будет считаться совместной собственностью, а только его.

Такой подход судов обусловлен тем, что квартира, приобретаемая по военной ипотеке, фактически передается военнослужащему безвозмездно, так как платежи осуществляются государством. После развода супругу военнослужащего будет необходимо доказать, что им значительно увеличена стоимость квартиры. Лишь в таком случае суд сможет признать ее общей.

Пример из судебной практики. На мужа-военнослужащего была оформлена военная ипотека. После развода он требовал того, чтобы суд признал эту квартиру только его личной собственностью, так как получил ее в дар от государства. Женой суду были представлены доказательства того, что ею была до ипотеки продана ее личная квартира, а деньги были потрачены на ремонт приобретенной мужем. Из-за существенного повышения цены после ремонта суд признал квартиру общей собственностью.

Обязательства по ипотечным платежам, как и во всех других случаях возлагаются на того, в чью собственность квартира переходит. Если собственников двое, то в соответствующих долях.

В подобных ситуациях абсолютно неважно, на кого оформлена квартира и на кого оформлена ипотека. Если жилье приобретено в браке, то оно будет совместным. После развода обязанность по платежам будет лежать на собственнике.

Военная ипотека

При покупке квартиры по военной ипотеке и разводе указанные выше правила и законы действовать не будут. А все потому, что фактически ипотечный кредит гасится денежными средствами, выделяемыми министерством обороны РФ, а не самим военнослужащим и его супругой.

Три основных правила военной ипотеки:

  • кредитный договор на покупку жилья может заключить только сам военнослужащий (без участия супруги),
  • предельная сумма кредита по военно-ипотечной программе составляет 2350000 рублей,
  • военнослужащий будет единоличным владельцем ипотечного жилья,
  • он не сможет переоформить кредитный договор в случае раздела жилья.

В случае развода супруги встречаются с массой проблем при разделе такой квартиры. Суды, как правило, выносят решения согласно семейному законодательству и требуют раздела жилья между супругами пополам, однако на практике это почти неосуществимо.

Предлагаем ознакомиться:  Как писать апелляционную жалобу в арбитражный суд

Часто при получении военной ипотеки кредитные организации требуют от заемщика заключения брачного договора, по условиям которого он в случае развода останется единоличным владельцем квартиры и исполнителем обязательств займа. Супруги нередко составляют такой документ ради покупки своего жилья, не задумываясь о возможных последствиях, когда при разводе члены семьи военнослужащего могут остаться без крыши над головой.

Раздел ипотеки через суд

Герой вышеприведенной истории все же убедил бывшую супругу не идти на крайнюю меру с продажей квартиры. Он предложил переоформить недвижимость (а заодно и все кредитные обязательства по ней) на себя одного, при условии, что жена и дочь смогут по-прежнему жить в ипотечный квартире, а после погашения кредита половина жилья будет подарена дочери.

Ни закон, ни внутренние правила банков не препятствуют «соломоновым решениям» созаемщиков, которые решили договориться о пересмотре взаимных обязательств. Как было сказано выше, законодателям важно соблюдение норм Гражданского и Семейного кодекса, а банкам — соблюдение графика платежей. Это хорошая новость. «Ложка дегтя» в том, что придется выполнить немало формальностей, и выполнить аккуратно.

Когда супруги не могут самостоятельно решить свои имущественные вопросы, остается лишь один выход – обращение в судебные инстанции. Инициатором искового производства может быть и муж, и жена. В ходе судебного разбирательства судья будет заслушивать доводы и требования их обоих, и уже по фактическим обстоятельствам, по представленным документам и доказательствам, наконец, по своему внутреннему убеждению, разрешит вопрос с правом собственности на ипотечную квартиру и с обязательствами по погашению кредита.

Решение суда о том, кому будет принадлежать ипотечная квартира, будет зависеть от множества факторов, но, как отмечено выше, по общему правилу доли супругов в праве собственности на нее будут определены как равные – в размер 1/2.

Альтернативные способы с жильем при разводе

Ипотека при разводе — как перевести кредит с двух заемщиков на одного

Проблемы, с которыми сталкиваются заемщики при разделе ипотеки в случае развода, связаны с юридическими тонкостями и отсутствием нормативных актов, которые урегулируют некоторые вопросы. Всегда сложно разделить имущество, если пара не зарегистрировала брак официально – гражданские браки не считаются официальными, и доказывать собственное право на долю в имуществе придется в суде.

Моменты, которые часто используются для манипуляций, также касаются спорных ситуаций, когда ипотека оформляется до свадьбы, но право собственности реализуется уже при совместном проживании (покупка жилья на стадии строительства). В таком случае имущество может быть разделено в равных частях.

Единственный способ предусмотреть риски – заключить брачный договор. Документ является официальным, и каждый из супругов гарантирует собственные права и обязанности, связанные с имуществом (как собственным, так и залоговым).

Выплаты по ипотеке и сама квартира, купленная в кредит, остаются после развода тому супругу, который взял её на своё имя до свадьбы. Всё, что куплено и оформлено до свадьбы, не считается совместно нажитым имуществом и после развода остаётся у того из супругов, который это приобрёл и оформил. Второй супруг не имеет права на это претендовать.

Но если он докажет, что внёс существенную часть в такую ипотечную квартиру, то сможет через суд претендовать на долю в ней. Существенной частью служит, например, оплата дорогостоящего ремонта или оплата части ипотеки. Но надо доказать, что второй супруг тратил на это свои личные деньги, а не из семейного бюджета. Для этого нужны документальные доказательства (платёжные документы: чеки, квитанции, выписки из банка по счетам).

Ипотека при разводе — как перевести кредит с двух заемщиков на одного
Должно ли государство помогать валютным ипотечникам{q} За и против

Ипотека при разводе — как перевести кредит с двух заемщиков на одного

Юлий Ровинский: Если понятие «цивилизованно» подразумевает возможность разделить имущество и долги без обращения в суд, то сделать это довольно проблематично. Однако при достижении согласия между супругами по имущественным моментам есть способы, которые позволят обойтись «малой кровью». Если супруги договорились о том, что при разделе каждый получает по 1/2 в праве собственности на квартиру, то после оформления соответствующих процедур в органах регистратора следует обратиться в суд с заявлением о разделе суммы задолженности и процентов по кредиту. Практика судов по данному вопросу неоднозначная, однако наиболее свежие решения дают положительный ответ.

Павел Ивченков: «Цивилизованно» можно развестись только с помощью мирной досудебной договорённости. Лучше для этого привлечь адвокатов и все договорённости оформлять письменно и заверять нотариально. Супруги могут либо разделить квартиру и выплату ипотеки на части (равные или какие захотят), либо один из супругов откажется от своей доли в квартире в пользу второго, но тогда ипотеку будет выплачивать тот из супругов, который получит всю квартиру.

При втором варианте тот супруг, который отказывается от квартиры, может это сделать бесплатно или получить компенсацию за свою долю от второго супруга (так называемые «отступные») — это на усмотрение самого человека. При отказе от своей доли в квартире супруг должен обратиться в банк, чтобы тот переоформил его часть долга по ипотеке на второго супруга, которому останется квартира.

Есть ещё и третий вариант — супруги могут продать квартиру, купленную в ипотеку, отдать с полученной суммы оставшийся долг банку, а остальные деньги разделить по своему усмотрению. На любое из описанных выше действий нужно разрешение банка, ведь при ипотеке квартира находится в залоге. Так, в статье 391 ГК РФ прописано, что перевод долга с должника на другое лицо может быть произведён по соглашению между первоначальным должником и новым должником.

Ипотека может подорожать и для тех, кто занимал деньги в рублях.
Жизнь после ипотеки. Будут ли расти ставки по уже выданным кредитам{q}

– Квартира переходит в собственность одного из супругов совместно с обязательствами по выплате оставшейся части ипотеки. При этом суд взыскивает с жены в пользу мужа компенсацию в размере половины выплаченной стоимости ипотеки. Т. е., например, квартира переходит жене вместе с долгом по ипотеке, а мужу — компенсация.

– Квартира делится между супругами на доли (чаще всего на равные, но могут увеличить долю того супруга, который будет непосредственно проживать с несовершеннолетними детьми), а ипотеку за свою долю каждый из супругов выплачивает самостоятельно. Компенсация никому из супругов не присуждается.

Павел Ивченков: Если при разводе один из супругов отказывается от квартиры в пользу другого, то он может претендовать на компенсацию, обычно в виде половины стоимости квартиры. В этом случае супруги могут между собой договориться о размере компенсации самостоятельно, им виднее, кому что причитается.

Бывают случаи, когда второй супруг получает компенсацию в размере уже выплаченного на момент развода долга по ипотеке (т. е. первый супруг выкупает ипотеку у второго или выкупает ту часть, которую второй оплачивал из своего дохода), а оставшуюся часть долга оплачивает тот, кому досталась вся квартира.

Ипотека при разводе супругов

Если при разводе ни один из супругов не отказывается от квартиры в пользу другого, то каждый получает в ней свою долю (договариваются сами или через суд). В этом случае оставшаяся часть не выплаченной на момент развода ипотеки тоже делится на доли, которые равны долям в квартире. И каждый из супругов выплачивает свою долю оставшегося долга.

Павел Ивченков: Нет, таких случаев не было. Но могу сказать, что здесь всё зависит от причин развода и материального состояния людей: если это мелкие ссоры, бытовые разногласия, которые один из супругов уже не может терпеть, то ипотека может «сохранить» семью, так как на карту поставлены слишком большие суммы денег. Если же причиной развода являются какие-то сложные обстоятельства, то ипотека брак не спасёт.

https://www.youtube.com/watch{q}v=AwT1XR8igf8

Иных способов, как поступить с ипотекой, кроме вышеперечисленных по сути не существует. Банк, выступая залогодержателем квартиры, особо не разрешает проворачивать какие-то сделки с ней. Однако стоит отметить, что квартиру, находящуюся в залоге можно продать, а вырученные денежные средства поделить между собой. Продажу заложенного имущества в таких случаях можно произвести следующими путем:

  1. Попросить соответствующее разрешение у кредитора.
  2. Заключить предварительный договор купли-продажи с покупателем.
  3. Получить от покупателя первоначальный взнос, равный остатку основного долга по ипотеке.
  4. Погасить долг в банке.
  5. Снять обременение в Росреестре.
  6. Заключить основной договор купли-продажи, получив остаток денежных средств за квартиру.

Подводя итог, можно сделать вывод, что раздел ипотеки после развода обусловлен множеством нюансов и зависит от того, договорились ли супруги произвести его добровольно или нет. При недостижении соглашения раздел имущества осуществляется в суде, и уже эта инстанция будет решать кому передавать имущество и в каких размерах, и кто будет производить дальнейшее погашение обязательств перед кредитором.

Комментировать
0
Комментариев нет, будьте первым кто его оставит

Это интересно
Adblock detector