Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 653-60-72 (доб. 946, бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
Регионы (вся Россия, добавочный обязательно):
8 (800) 500-27-29 (доб. 565, бесплатно)
Налоговый вычет при продаже коммерческой недвижимости

Налоговый вычет при продаже коммерческой недвижимости

Налоговый вычет при продаже коммерческой недвижимости
СОДЕРЖАНИЕ
0

Налог на доходы при продаже нежилой недвижимости (НДФЛ)

^К началу страницы

Для объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 01.01.2016:

Доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения (и декларирования) при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.

Минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет

3 года

для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

  1. право собственности на объект получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;
  2. право собственности на объект получено налогоплательщиком в результате приватизации;
  3. право собственности на объект получено налогоплательщиком — плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

В иных случаях минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет 5 лет.

В случае, если доход от продажи объекта недвижимого имущества существенно ниже его реальной стоимости (ниже чем 70% от кадастровой стоимости этого объекта на 1 января года продажи), то в целях налогообложения такие доходы налогоплательщика принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта, умноженной на коэффициент 0,7.

Для объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность до 01.01.2016, а также для иного имущества (гараж, автомобиль и тд.) – минимальный срок владения остается прежним – 3 года.

Вместо применения имущественного вычета налогоплательщик имеет право уменьшить величину дохода, полученного от продажи имущества, на фактически произведённые и документально подтверждённые расходы, непосредственно связанные с приобретением этого имущества. В определенных ситуациях это может быть выгоднее, чем применять имущественный вычет.

Расчет имущественного вычета

^К началу страницы

1 000 000 рублей – максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в указанном имуществе;

250 000 рублей – максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже иного имущества, в перечень которого входят автомобили, нежилые помещения, гаражи и прочие предметы.

В случае если имущество, находившееся в долевой или совместной собственности менее минимального предельного срока владения, было продано как единый объект
права собственности по одному договору купли-продажи, имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей
распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле, либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находившегося в общей совместной собственности).

Если каждый владелец доли в праве собственности на имущество продал свою долю, находившуюся в его собственности
по отдельному договору купли-продажи, то он вправе получить имущественный налоговый вычет также в размере 1 000 000 рублей.

Если налогоплательщиком за один год было продано несколько объектов имущества, указанные пределы
применяются в совокупности по всем проданным объектам, а не по каждому объекту по отдельности.

В случае если полученные от продажи имущества суммы не превышают указанные пределы, то обязанность
по представлению декларации сохраняется, а обязанность по уплате налога не возникает.

Пример расчета

В 2017 г. Котов С.А. продал квартиру за 3 000 000 рублей, купленную им в 2015 г. за 2 500 000 рублей.

Поскольку квартира находилась в собственности Котова С.А. менее минимального предельного срока владения, в отношении дохода, полученного от ее продажи, он обязан предоставить налоговую декларацию по НДФЛ за 2017 г.

При заявлении в такой декларации имущественного налогового вычета облагаемый доход Котова С.А. составит 2 млн. рублей, а

НДФЛ= (3 000 000 руб.-1 000 000 руб.) x 13%=260 000 руб.

НДФЛ= (3 000 000 руб. –2 500 000 руб.) х 13% = 65 000 руб.

В случае если имущество, находившееся в долевой собственности менее минимального предельного срока владения, было продано как единый объект права собственности по одному договору купли-продажи, имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.

Если каждый владелец доли в праве собственности на имущество продал свою долю, находившуюся в его собственности по отдельному договору купли-продажи, то он вправе получить имущественный налоговый вычет также в размере 1 000 000 рублей.

Пример расчета

Доход Иванова Н.В. от продажи в 2017 году приобретенной в 2016 году квартиры составил 2 100 000 руб.

Кадастровая стоимость квартиры по состоянию на 1 января текущего года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на эту квартиру, составила 3 300 000 руб. Документально подтвержденные расходы на приобретение квартиры отсутствуют.

Налоговая база по НДФЛ в таком случае определяется с понижающим коэффициентом, применяемый к кадастровой стоимости квартиры, равным 0,7.

3 300 000 руб.x0,7 =2 310 000 руб.

Поскольку доходы Иванова Н.В. от продажи квартиры меньше кадастровой стоимости квартиры с учетом понижающего коэффициента 0,7, для целей налогообложения налоговая база составит: 2 310 000 руб.

2 310 000 руб.x13%=300 300 руб.

В случае если имущество, находившееся в долевой собственности менее минимального предельного срока владения, было продано как единый объект права собственности по одному договору купли-продажи, имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.

Как получить вычет

^К началу страницы

Имущественный вычет, связанный с продажей имущества, в отличие от вычета, связанного с приобретением жилья,
можно применять неограниченно.
Для того чтобы воспользоваться правом на вычет, налогоплательщику требуется:

1Заполняем налоговую декларацию по окончании года.

Форма 3-НДФЛ

2Подготавливаем копии документов, подтверждающих факт продажи имущества.

Например, копии договоров купли-продажи имущества, договоров мены и т.д.

3Если налогоплательщик заявляет вычет в сумме расходов, связанных с получением доходов от продажи имущества, дополнительно подготавливаем копии документов, подтверждающих такие расходы

(приходные кассовые ордера, товарные и кассовые чеки,
банковские выписки, платежные поручения, расписки продавца в получении денежных средств и т.п.).

4Предоставляем в налоговый орган по месту жительства заполненную налоговую декларацию с копиями документов,
подтверждающих право на получение вычета при продаже имущества.

При подаче в налоговый орган копий документов, подтверждающих право на вычет,
необходимо иметь при себе их оригиналы для проверки налоговым инспектором.

В собственности физических лиц могут быть не только квартиры, дачи, комнаты, но и нежилые помещения. При этом наличие таких объектов далеко не всегда связано с предпринимательской деятельностью их собственника.

В случае продажи нежилого помещения физическим лицом у него может возникнуть обязанность по уплате налога на доходы с физических лиц (далее – «НДФЛ»). Рассмотрим некоторые аспекты этой проблемы, исходя из следующих исходных данных: собственник является налоговым резидентом России, не имеет статуса индивидуального предпринимателя; нежилое помещение находится на российской территории.

Чтобы решить, возникает или нет обязанность по уплате НДФЛ, принципиальное значение имеют следующие данные:

  • срок нахождения в собственности нежилого помещения на момент продажи;
  • наличие документов, подтверждающих расходы по его первоначальному приобретению;
  • характер использования помещения в течение срока владения;
  • собственно дата первоначального приобретения.

Налоговый вычет при продаже коммерческой недвижимости

Последнее связано с тем, что с 01.01.2016 изменился так называемый минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества. Ранее он был равен трем годам, сейчас составляет по общему правилу пять лет. Время нахождения объекта в собственности имеет ключевое значение: если продажа осуществляется по истечению установленного срока, то отсутствует обязанность по уплате налога (п. 17.1 ст. 217 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – «НК РФ»), а также ст. 217.1 НК РФ).

Расчет имущественного вычета

Здесь необходимо два пояснения. Во-первых, «старый» трехлетний период продолжает применяться, но в отношении тех нежилых помещений, которые были приобретены до 01.01.2016. Во-вторых, «новый» минимальный пятилетний срок нахождения в собственности объекта применяется к тем из них, которые приобретены после 01.01.2016.

Также трехлетний минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества применяется в случае, если:

  1. право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;
  2. право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;
  3. право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком — плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

Кроме того, законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен минимальный предельный срок владения таким объектом.

Необходимо обратить внимание, что если продаваемый объект использовался в предпринимательской деятельности, то указанные послабления на него не распространяются. В данном случае:

  • отсутствие регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, ведения учета и отчетности не являются весомым аргументом;
  • уменьшить налоговое бремя можно, показав расходы, связанные с первоначальным приобретением объекта, но по правилам, которые установлены для организаций. Поэтому такой зачет расходов не надо путать с имущественным вычетом по НДФЛ, который по «предпринимательским» доходам не применяется.

В случае, если объект недвижимого имущества продается до истечения минимального предельного срока владения им и не был замечен в предпринимательской деятельности, то возможны следующие варианты.

  1. Уплата НДФЛ с суммы продажи. Другими словами, продав объект, продавец уплачивает «в лоб» налог по ставке 13% со всей суммы, полученной по договору (не забыв подать налоговую декларацию в установленном порядке). Вопрос о возможности использования «официальной» (указанной в договоре) и «фактической» (уплаченной реально) ценой сейчас не рассматривается (но эта тема нами неоднократно затрагивалась, см., например: «Ещё раз о рисках занижения цены сделки купли-продажи квартиры»).
  2. Использовать налоговые имущественные вычеты, предусмотренные в ст. 220 НК РФ. Кратко говоря, продав объект, продавец подает налоговую декларацию и заявляет установленный вычет, позволяющий уменьшить налоговую базу (сумму, с которой исчисляется налог). Такие вычеты предусмотрены в двух вариациях:
  • во-первых, можно представить документы, подтверждающие расходы продавца по первоначальному приобретению нежилого помещения. Если они равны или больше суммы последующей продажи, то объекта налогообложения не возникает (НДФЛ платить не надо);
  • во-вторых, можно использовать нормированный налоговый вычет в размере 250 000 рублей. Данная возможность ничем не обусловлена и может быть применена, например, в отсутствии подтверждения первоначальных расходов, незначительной фактической стоимости объекта.
Предлагаем ознакомиться:  Доля в квартире по наследству после смерти как продать Наследование по закону Консультация адвоката Юридический вестник

Пользуясь случаем, можно ещё раз обратить внимание на проблему «предпринимательского» характера объекта недвижимости, но немного в иной плоскости. Речь идет о ситуации, когда предприниматель продает недвижимость. Возникает споры с налоговыми органами: продажа в рамках предпринимательства или в качестве «простого» гражданина.

Суды весьма неохотно воспринимают доводы, что предприниматель, реализуя имущество, может действовать вовсе не как предприниматель, а как простой гражданин. Как следствие – отказ в вычетах, требования уплаты налогов (и не только НДФЛ, но и НДС). Для победы требуются весьма веские аргументы и доказательства неучастия объекта в предпринимательстве. Также существенно для уменьшения налоговой базы сохранение документов, подтверждающих понесенные расходы при приобретении продаваемого объекта.

Специалисты нашей команды многократно побеждали в судах, рассматривающих дела о защите прав наших клиентов – собственников домов и земельных участков (см., например, «Выступление управляющего партнера компании Казанковой Е.В. в ВАС РФ по делу №А50-990/2012»). И по своему опыту знают, как нелегко потом добиться исполнения судебных решений по таким делам.

С 2015 года на смену имущественному сбору пришел налог на недвижимость, в частности и на коммерческую. Ради пополнения бюджета за основу расчета налога теперь принимается кадастровая оценка недвижимости, которая значительно превышает рассчитанную ранее балансовую (инвентаризационную).

Налоговый вычет при продаже коммерческой недвижимости

Налог на коммерческую недвижимость в 2015 году рассчитывается по более высоким процентным ставкам, нежели на имущество физических лиц.

Не уплачивают «новый» налог такие владельцы недвижимости коммерческого назначения:

  • религиозные и бюджетные учреждения;
  • ТСЖ, ЖСК;
  • заведения транспорта;
  • оборонные предприятия;
  • метрополитен;
  • предприятия, в штате которых работают инвалиды;
  • автомобильные компании;
  • учреждения культуры.

1) на расходы по приобретению данного имущества при наличии подтверждающих документов;

2) на имущественный вычет в размере 250 000 руб.

Пример.Расчет налога при уменьшении доходов на расходы

Физическое лицо в 2014 г. приобрело автомобиль за 500 000 руб. Имеется договор купли-продажи, а также расписка о передаче денежных средств продавцу. Машина продана в 2016 г. за 450 000 руб. При расчете налога доходы от продажи автомобиля можно уменьшить на расходы по его покупке. В этом случае сумма налога будет равна нулю ((450 000 руб. — 500 000 руб.) x 13%).

Если вы не сохранили документы, подтверждающие расходы на приобретение имущества, то можете воспользоваться вычетом в размере 250 000 руб.

Пример.Расчет налога с учетом вычета

Физическое лицо в 2014 г. приобрело автомобиль за 500 000 руб. Подтверждающие документы не сохранились. В 2016 г. автомобиль был продан за 400 000 руб.

При расчете налога можно применить имущественный вычет. Облагаться НДФЛ будет сумма дохода, равная 150 000 руб. (400 000 руб. — 250 000 руб.). Налог нужно заплатить в размере 19 500 руб. (150 000 руб. x 13%).

Шаг 2. Заполните налоговую декларацию и представьте ее в налоговый орган

Налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ вы должны подать в налоговый орган в любом случае, даже если сумма налога равна нулю. Декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи имущества, в налоговую инспекцию по месту вашего жительства (п. 3 ст. 80, п. 1, пп. 2 п. 5 ст. 83, пп. 2 п. 1, п. 3 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ).

Примечание.Для заполнения декларации вы можете воспользоваться бесплатной программой, которая размещена на официальном сайте ФНС России в разделе «Программные средства / Декларация».

Декларацию можно подать лично или через представителя непосредственно в налоговый орган, направить почтовым отправлением с описью вложения, а также представить в электронной форме, в том числе через Единый портал госуслуг или личный кабинет налогоплательщика (п. 4 ст. 80 НК РФ).

Уменьшить доход на расходы по приобретению имущества вы можете, если у вас есть подтверждающие документы, в том числе договор купли-продажи, акт приема-передачи денежных средств. Их копии необходимо приложить к налоговой декларации (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

За нарушение срока подачи декларации установлен штраф. За каждый месяц просрочки ее сдачи штраф составит 5% суммы налога, который не уплачен в установленный срок на основании этой декларации. Однако штраф не может быть больше 30% указанной суммы и меньше 1 000 руб. Даже если сумма налога, которую вы рассчитали, равна нулю, при несвоевременной сдаче декларации будет начислен штраф в размере 1 000 руб. (ст. 119 НК РФ).

Шаг 3. Уплатите НДФЛ

Заплатить налог нужно не позднее 15 июля года, следующего за годом продажи имущества (п. 4 ст. 228 НК РФ). Реквизиты для уплаты налога вы можете уточнить в своей налоговой инспекции.

Если вы не заплатили НДФЛ в срок, налоговый орган может взыскать с вас штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога (40%, если налоговая инспекция установит, что налог вы не уплатили умышленно). Помимо штрафа вы обязаны уплатить налог и пени за каждый календарный день просрочки его уплаты в размере 1/300 действующей в это время ставки рефинансирования Банка России (п. п. 2 — 4, 5 ст. 75, ст. 122 НК РФ).

Обратите внимание!

Если вы не уплатили НДФЛ в срок, но при этом правильно исчислили налог и подали декларацию, не совершили других неправомерных действий, то неуплата налога не должна повлечь взыскание штрафа. В этом случае подлежат взысканию пени (п. 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 N 57).

Связанные вопросы

Когда нужно подать декларацию по форме 3-НДФЛ и уплатить налог{q} >>>

Как заполнить декларацию 3-НДФЛ при продаже автомобиля{q} >>>

Полезная информация по вопросу

Налоги. Право», 2005, N 41

КАК ВЫГОДНЕЕ ПРОДАТЬ ЗДАНИЕ

Ситуация. Юридическое лицо решило продать здание, принадлежащее ему на праве собственности. При этом покупателями выступают два физических лица. Как оформить продажу с наиболее оптимальной налоговой нагрузкой{q}

Очевидно, что самый простой вариант продать здание — это заключить договор купли-продажи недвижимости. Но на самом деле такой договор далеко не самый экономный с точки зрения налогов. Кроме того, этот вариант отнимет у сторон достаточно много времени. Ведь потребуется зарегистрировать переход права собственности на здание.

Но есть и другой вариант реализации недвижимости — передача его в уставный капитал ООО. Он подойдет тем, кто хочет сэкономить время и не переплачивать налоги. Конечно, и у этого способа есть свои недостатки.

Поэтому рассмотрим детальнее два варианта продажи недвижимости.

Налог с продажи нежилого помещения

Элементарно: купля-продажа

Как мы уже сказали, первый вариант предполагает заключение обычного договора купли-продажи. В этом случае понадобится произвести ряд процедур. Во-первых, обычно купля-продажа недвижимости попадает в категорию крупных сделок. Поэтому такую продажу должны будут одобрить органы управления юрлица (совет директоров или общее собрание — в зависимости от стоимости здания).

В каких случаях платится налог с продажи нежилой недвижимости{q}

Налогообложению подлежит доход с продажи любого объекта недвижимости при условии, что продавец владел им в течение периода, менее длительного чем тот, что установлен законодательно как критерий освобождения физлица от уплаты налога с соответствующей продажи. При этом, если объект недвижимости использовался в предпринимательской деятельности, налог при его продаже платится в любом случае.

Законодательно критерии отнесения объекта недвижимости, которым владеет физлицо, к тем, которые используются в предпринимательской деятельности, не определены. Однако, вероятность того, что ФНС признает таким нежилое помещение выше, чем в случае с жилым (особенно, если тип помещения — склад, ангар, торговый зал, то есть, объект, предназначенный в общем случае как раз таки для коммерческого использования).

В свою очередь, если нежилое помещение не использовалось в бизнесе, то доход от его продажи не облагается налогом если, как мы отметили выше, человек владеет помещением в течение периода, не менее длительного, чем тот, что установлен законодательно как критерий освобождения налогоплательщика от уплаты НДФЛ с продажи объектов недвижимости.

Соответствующий период:

  • Составляет 3 года для:
    • объекта недвижимости, который перешел в собственность налогоплательщика в порядке наследования или же по договору дарения, заключенному с близким  родственником;
    • помещение перешло в собственность налогоплательщика в рамках механизма приватизации;
    • помещение перешло в собственность гражданина в рамках правоотношений, связанных с пожизненным содержанием и иждивением.
  • Составляет 3 года для всех объектов недвижимости, приобретенных налогоплательщиком до 01.01.2016 года.
  • Составляет 5 лет для любых других типов объектов недвижимости (не указанных в пунктах 1 и 2).

Важный нюанс: законодательством региона РФ указанные периоды владения объектами недвижимости могут быть уменьшены вплоть до нуля (для всех категорий налогоплательщиков или же для отдельных категорий граждан). Таким образом, при заключении сделок купли-продажи нежилых помещений следует заблаговременно интересоваться актуальными нормами регионального законодательства, регулирующими порядок налогообложения доходов при соответствующих сделках.

Рассмотрим теперь подробнее то, как исчисляется налог на доходы от продажи объектов нежилой недвижимости, в случае, если данные доходы подлежат налогообложению.

Продажа коммерческой недвижимости

Под недвижимостью коммерческого плана понимается такое жилое помещение, которое выведено официально из жилого фонда, а владельцем используется не в личных целях, а для получения денежной или иной прибыли.

То есть, любое здание, сооружение, которое сдается в аренду или служит производственным складом, цехом считается коммерческим. Сюда же относятся:

  • кафе;
  • точки общепита;
  • офисы;
  • цеха;
  • торговые либо развлекательные центры и так далее.

Коммерческая недвижимость делится также по виду использования:

  • •    социальная (аэропорт, библиотека, бассейн);
  • •    индустриальная (склады, цеха);
  • •    офисная;
  • •    свободного использования;
  • •    апартаменты (квартиры и частные дома, сдающиеся внаём).
Предлагаем ознакомиться:  Причины неявки в налоговую качестве свидетеля

Такая недвижимость, как и вся остальная, облагается налогом. До текущего года по всем типам такой недвижимости налог начислялся исходя из среднегодовой стоимости. С начала года для определенных типов объектов будет при расчете использоваться только кадастровая оценка:

  • торговый комплекс и помещения в его составе;
  • иностранная недвижимость, расположенная в пределах РФ;
  • админздания и центры;
  • нежилое помещение, предназначенное для офисов, общепита, торговых точек и объектов обслуживания населения.

Для всех прочих владельцев коммерческого имущества сумма налога не изменится, и будет рассчитываться по балансовой стоимости. Если же организация или физлицо владеет несколькими видами недвижимости, попадающими под разные правила исчисления налога, по каждому из них сумма будет рассчитываться в отдельности.

Льгота по уплате (частичное освобождение) предоставляется собственникам коммерческой недвижимости в сфере медицины, образования и науки.

Сделки по продаже коммерческой недвижимости в 2015 году и взимание с них налогов является достаточно сложными с юридической и практической точки зрения. В законодательстве отсутствует само понятие коммерческой недвижимости, а потому сложно точно составить договор и заключить соглашение.

Порядок уплаты налога с продажи коммерческой недвижимости, размер ставки и сроки зависят от статуса продавца:

  • Физлица, реализуя бизнес-недвижимость, уплачивают НДФЛ, исчисленный по ставке, установленной местными властями. Налоги при продаже коммерческой недвижимости физическим лицом чаще всего рассчитываются по ставке 13% с вырученной по договору суммы дохода.
  • Предприниматели (ИП) могут воспользоваться вычетами при продаже – снизить налог на сумму понесенных при реализации трат. Такие расходы должны быть обоснованными и иметь документальные подтверждения.
  • Иностранные организации, продавая имущество, используемое в коммерческих целях, уплачивают налог по ставке в 20%.
  • ООО не платят налоги с дохода, полученного с продажи такой недвижимости – объект недвижимости выступает в данном случае взносом в уставной капитал.

Налоги при сдаче коммерческой невидимости в аренду также зависят от статуса владельца.

Например, ИП, предоставляя в аренду свое имущество, уплачивает с дохода НДФЛ (13%). Дополнительно уплате подлежит стандартный имущественный налог для физлиц. Нерезиденты, осуществляющие подобную деятельность, уплачивают с прибыли от аренды уже 30%.

Необходимость уплачивать НДФЛ при продаже автомобиля и другого движимого имущества зависит от того, сколько лет оно было в вашей собственности.

Если такое имущество находилось в вашей собственности три года или более и вы являетесь налоговым резидентом, доходы от его продажи (за исключением доходов от продажи ценных бумаг) НДФЛ не облагаются. В этом случае вам не нужно подавать налоговую декларацию по НДФЛ (ст. 214.1, п. 17.1 ст. 217, пп. 2 п. 1 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ).

Если движимое имущество находилось в вашей собственности менее трех лет, вы должны самостоятельно рассчитать и уплатить налог с дохода от его продажи (пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ).

Имущественный вычет при продаже автомобиля и другого движимого имущества

Если вы являетесь налоговым резидентом, то при продаже движимого имущества (за исключением ценных бумаг), находившегося в вашей собственности менее трех лет, вы можете воспользоваться имущественным налоговым вычетом, уменьшив свой налогооблагаемый доход на сумму, полученную от продажи данного имущества, но не более 250 000 руб.

Налоговый вычет при продаже коммерческой недвижимости

Вместо получения данного имущественного вычета вы вправе уменьшить свой облагаемый НДФЛ доход на сумму фактически произведенных вами и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением проданного движимого имущества (п. 3 ст. 210, пп. 1 п. 1, пп. 1, 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Порядок расчета и уплаты НДФЛ

Для того чтобы рассчитать и уплатить НДФЛ при продаже автомобиля и другого движимого имущества, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Рассчитайте сумму налога

НДФЛ = сумма дохода от продажи x 13%.

Однако, как было указано выше, при расчете налога вы можете уменьшить доход от продажи имущества одним из двух способов по своему выбору (п.

Обратите внимание!

Связанные вопросы

Что касается налоговых последствий, то юридическое лицо заплатит с вырученной от реализации здания суммы налог на прибыль и НДС в той части, которая приходится на здание. Реализация же земли НДС не облагается (пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ).

Не только собственник, но и участник

Сэкономить время позволит второй способ — реализация через юрлицо. Для этого продавцу нужно создать новую организацию — общество с ограниченной ответственностью. Причем размер уставного капитала создаваемого общества должен всего на 10 тыс. руб. превышать оценочную стоимость продаваемого здания. Далее здание вносится в качестве вклада в уставный капитал нового юрлица.

При этом нужно будет произвести независимую оценку здания. Но такой документ не будет лишним и при обычной купле-продаже. Ведь он подтверждает рыночный уровень цен. Тем более что расходы на оценку можно учесть при налогообложении прибыли.

Создание общества регистрируется в налоговой инспекции, а передача здания в уставный фонд — в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. После прохождения этих процедур единственный участник (юридическое лицо) продает покупателям здания долю в уставном капитале, равную стоимости здания. Соответственно, у продавца остается доля номинальной стоимостью 10 тыс. руб. Изменение состава участников регистрируется в налоговой инспекции.

Завершающим этапом продажи здания в данном случае будет подача новыми участниками заявлений о выходе из общества. При этом у них появляется право на выплату действительной стоимости доли либо выдачу в натуре имущества такой же стоимости (ст. 26 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»).

Именно второй способ выплаты доли и надо выбрать в данном случае — физические лица при выходе из ООО получат в собственность часть здания. Обратите внимание, что в данном случае участник получает не долю в здании, а именно его часть, то есть определенное количество помещений в здании. И именно в отношении этих помещений будет зарегистрировано право собственности каждого из участников.

Налоговый вычет при продаже коммерческой недвижимости

Это является и основным минусом данного варианта. Дело в том, что при таком оформлении могут возникнуть трудности с определением собственника коридоров, лестничных площадок, шахт лифтов, фасада и других структурных элементов здания, не относящихся к помещениям. Кроме того, каждому из участников необходимо оформить документы на право использования земельного участка, на котором расположена часть здания.

Налоговых обязанностей при передаче здания в уставный капитал у юрлица — собственника здания до 01.01.2006 не возникает. Если же передача произойдет после этой даты, он обязан будет восстановить НДС и уплатить его в бюджет. С дохода же, полученного от продажи долей в уставном капитале новой организации, нужно будет заплатить налог на прибыль.

Таким образом, до 01.01.2006 этот вариант позволяет сэкономить на уплате НДС. В дальнейшем же он будет выгоден лишь тем, что потребует гораздо меньших временных затрат на передачу здания. Ведь с момента приобретения долей в новой организации покупатели фактически уже могут распоряжаться имуществом.

О.А.Плахтиенко

Юрист

ООО «Аудиторская служба «СТЕК»

Некоторые предприниматели в суде утверждали, что подобное производственное имущество (например, водонапорную башню) до продажи они использовали исключительно для удовлетворения своих личных потребностей

Подписано в печать

04.11.2005

—————————————————————————————————————————————————————————————————— ———————————————————— ——

Ставки для налогообложения коммерческой недвижимости могут быть установлены на региональном уровне и отличаться, в зависимости от региона, на несколько десятых процента. В большинстве регионов утверждена максимальная ставка на уровне 2% от кадастровой стоимости.

Фактически, чтобы узнать, сколько придется заплатить владельцу в 2016 году, необходимо узнать кадастровую стоимость объекта. Получить информацию можно в местных отделениях Кадастровой палаты. Если стоимость кажется слишком завышенной, можно оставить заявление на пересмотр суммы. В крайнем случае – заказать независимую оценку за собственный счет, после чего обратиться в суд.

Владельцы коммерческой недвижимости – физические лица имеют право на льготы в том же порядке, что и владельцы жилой. Освобождаются от оплаты:

  • Ветераны войны.
  • Участники боевых действий.
  • Инвалиды I и II группы.
  • Инвалиды с детства.

Избежать необходимости платить налог могут физические лица – индивидуальные предприниматели, избравшие упрощенную систему. При условии, что данное имущество используется в предпринимательской деятельности и доход от деятельности облагается единым налогом.

Юридические лица также не смогут использовать балансовую стоимость помещений, а будут рассчитывать сумму налога, опираясь на кадастровую стоимость объекта. На общих основаниях платить будут юридические лица – плательщики налога на прибыль.

Сумма налога с продажи любого объекта коммерческой недвижимости зависит от нескольких факторов:

  • Статуса продавца (физическое лицо, ИП, юридическое лицо).
  • Выбранной системы налогообложения.
  • Продолжительности владения правом собственности на объект.
  • Использования и налогообложения недвижимости в хозяйственной деятельности.
  • Наличия документов, подтверждающих расходы на приобретение недвижимости.

Налог на продажу нежилой недвижимости: особенности исчисления

О.А.Плахтиенко

После выхода Постановления ВАС над предпринимателями, не желающими платить НДФЛ при продаже бизнес-недвижимости, окончательно сгустились тучи. Отстаивать право на освобождение от НДФЛ стало практически бессмысленно

Юрист

Подписано в печать

04.11.2005

Исчисляется данный налог на основе налогооблагаемой базы, которая в общем случае принимается равной сумме сделки по договоре купли-продажи объекта недвижимости. Но ее можно уменьшить на величину (по выбору налогоплательщика):

  1. Установленного отдельными нормами НК РФ фиксированного вычета по таким сделкам.

Данный вычет составляет для объектов нежилой недвижимости 250 000 рублей (в то время как для жилой недвижимости — 1 000 000 рублей). Именно с этой точки зрения имеет значение корректная классификация объекта недвижимости исходя из критериев, установленных законодательно. Очевидно, что гражданину выгоднее продавать объект, признанный жилым — если, конечно, на то есть законный основания.

Индивидуальный предприниматель Степанов В.А. в 2015 году построил гараж при содействии строительной фирмы, имевшей долги перед ним — вследствие чего ему удалось значительно сократить издержки при строительстве, которые составили 100 000 рублей. В 2016 году Степанов продал данный гараж за 700 000 рублей, и у него появилась обязанность уплатить государству налог с соответствующего дохода в сумме 91 000 рублей (13% от 700 000).

Однако, для уменьшения налогооблагаемой базы по объекту нежилой недвижимости Степанов использует вычет в величине 250 000 рублей. После этого НДФЛ с дохода от продажи гаража составляет 58 500 рублей, то есть, 13% от 450 000 рублей (700 000 — 250 000).

  1. Подтвержденных расходов, связанных с приобретением продаваемой недвижимости.
Предлагаем ознакомиться:  Подтверждение статуса налогового резидента Российской Федерации

В общем случае это сумма, которая была передана предыдущему владельцу помещения при заключении с ним договора купли-продажи (или же строительной компании, если соответствующий объект недвижимости заказывался у подрядчика).

Важный нюанс: в случае, если сумма расходов на покупку недвижимости окажется выше дохода, полученного налогоплательщиком от продажи данной недвижимости — налог не платится.

Пример.

Иванов А.С. в 2016 году продал автомобильный ангар за 2 000 000 рублей. Куплен он была в 2015-м, поэтому, Иванов должен заплатить с доходов от продажи налог в сумме 260 000 рублей (13% от 2 000 000).

В 2015 году Иванов покупал данный ангар у Петрова В.С. за 1 900 000 рублей, что подтверждается сохранившейся у Иванова копией договора купли-продажи объекта недвижимости и иными документами, использовавшимися при сделке.

Иванов уменьшает налогооблагаемую базу до 100 000 рублей (2 000 000 — 1 900 000), вследствие чего остается должным государству НДФЛ в сумме 13 000 рублей.

Налогооблагаемая база и кадастровая цена

В законодательстве РФ есть нормы, по котором налогооблагаемая база по доходам от продажи объектов недвижимости может быть скорректирована с учетом кадастровой цены соответствующих объектов. Данные нормы распространяются на сделки по недвижимости, которая приобретена до 01.01.2016 года, с учетом следующих нюансов.

Если доходы от продажи помещения меньше, чем величина его кадастровой цены, определенной на 1 января года, в котором объект зарегистрирован в Росреестре, и умноженной на 0,7 (коэффициент устанавливается законодательно), то налоговая база принимается равной соответствующей кадастровой цены, умноженной на 0,7.

Соответствующее правило не применяется, если кадастровая цена объекта по состоянию на 1 января года, в котором помещение зарегистрировано в Росреестре, не определена.

Важный нюанс: законодательством региона РФ указанный коэффициент может быть уменьшен вплоть до нуля. Поэтому, при сделках с помещениями, опять же, нужно интересоваться действующими нормами права, регулирующими соответствующие правоотношения в конкретном субъекте РФ.

Налог на доходы с продажи помещения может быть также уменьшен на налоговые вычеты, устанавливаемые для всех категорий граждан соотносительно с юридическими основаниями для пользования соответствующими вычетами. Речь может идти об имущественных, социальных вычетах: рассмотрим то, каким образом их величина может влиять на фактический размер НДФЛ с дохода, возникшего вследствие продажи объекта недвижимости.

Ставки, сроки и расчет налога

Налог «по Кадастру» на недвижимость коммерческого назначения будет рассчитывать с использованием таких ставок:

  • 1,2% в текущем году;
  • 1,5% в следующем;
  • 1,8% ставка будет в 2017 году;
  • 2018 – 2%.

Ставка может быть дифференцирована местной властью по таким признакам: привлекательность и рентабельность объекта, тип его использования, категория недвижимости и самого владельца. Льготы также предоставляются на региональном уровне.

Налоговые льготы сохранены и в новой редакции закона, также предусмотрен вычет в виде уменьшения налогооблагаемой площади объекта на 300 квадратных метров для одной единицы недвижимости. Случается, что кадастровую оценку прошло здание в целом, а помещения «остались» на балансовой стоимости. В этом случае расчет налога осуществляется в виде доли от кадастровой оценки здания полностью. От размера доли зависит, какой налог на коммерческую недвижимость придется заплатить.

Кадастровая оценка устанавливает для любой, в том числе и коммерческой, недвижимости реальную стоимость, которая берется во внимание при реализации имущества. Инвентаризационная же определяется БТИ исходя из затрат на строительство и степени естественного износа здания или помещения. При этом ранее совершенно не учитывалось расположение объекта, его привлекательность для бизнеса или проживания, инфраструктура района местонахождения и прочие факторы.

К 2020 году планируется всю недвижимость коммерческую и жилую физических лиц и организаций перевести на «кадастровые» рельсы. Размер налога вырастет существенно и, прежде всего, для владельцев бизнес-зданий: торговых центров, офисов, кафе и ресторанов.

Налоговый вычет при продаже коммерческой недвижимости

Избежать необходимости платить налог от продажи могут граждане, зарегистрированные как ИП на упрощенной системе. В этом случае не предусмотрено уплаты других налогов, кроме единого. Несмотря на то, что юридически собственником помещения является физическое лицо, платить налог не придется, если предоставить документы, подтверждающие, что проданная недвижимость использовалась в предпринимательской деятельности для получения налогооблагаемого дохода.

Юридические лица обязаны внести сумму, полученную в результате продажи, в состав дохода с последующим налогообложением по ставке налога на прибыль.

^К началу страницы

1 000 000 рублей – максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в указанном имуществе;

250 000 рублей – максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже иного имущества, в перечень которого входят автомобили, нежилые помещения, гаражи и прочие предметы.

В случае если имущество, находившееся в долевой или совместной собственности менее минимального предельного срока владения, было продано как единый объект
права собственности по одному договору купли-продажи, имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей
распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле, либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находившегося в общей совместной собственности).

Если каждый владелец доли в праве собственности на имущество продал свою долю, находившуюся в его собственности
по отдельному договору купли-продажи, то он вправе получить имущественный налоговый вычет также в размере 1 000 000 рублей.

Если налогоплательщиком за один год было продано несколько объектов имущества, указанные пределы
применяются в совокупности по всем проданным объектам, а не по каждому объекту по отдельности.

В случае если полученные от продажи имущества суммы не превышают указанные пределы, то обязанность
по представлению декларации сохраняется, а обязанность по уплате налога не возникает.

Как уменьшить сумму налога не нарушая закон

Налоговый вычет при продаже коммерческой недвижимости

Итак, налог, о котором идет речь, может быть уменьшен за счет применения «классических» вычетов — например, распространенного имущественного, который предоставляется гражданам по расходам на приобретение жилой недвижимости. Тот факт, что куплен жилой объект, а продается — нежилой, не играет совершенно никакой роли.

Вычет можно использовать в целях взаимного зачета с налогом частично либо полностью. Самое главное условие применения данной налоговой привилегии — совершение сделки по продаже помещения в том году, за который оформляется вычет.

Пример.

Савельев А.Н. в 2015 году купил квартиру за 2 000 000 рублей. С этой суммы он может получить имущественный вычет в размере 260 000 рублей (13% от 2 000 000). Чуть позже Савельев продал принадлежащий ему гараж за 1 000 000 рублей. С доходов за продажу гаража он должен заплатить налог в величине 97 500 рублей (13% от 750 000 — фактической налогооблагаемой базы по доходу, уменьшенному на специальный вычет в 250 000 рублей).

Обратившись в 2016 году в ФНС, Савельев может использовать часть вычета в зачет налога. В итоге, он ничего не будет должен государству, в то время как у него еще останется неизрасходованный вычет в сумме 162 500 рублей (260 000 — 97 500). Он может быть оформлен к выплате в общем порядке — через ФНС, получен через работодателя или же использован в целях снижения иных налогов гражданина, если необходимость в их уплате возникнет.

Избежать уплаты налога с продажи коммерческой недвижимости можно, если заранее просчитать сделку. Достаточно перенести документальное оформление, чтобы срок владения объектом превысил 36 месяцев.

Если сделка должна быть заключена срочно, можно воспользоваться простым расчетом: определить сумму налога к уплате с вычетом, просчитать сумму, если отнять затраты на приобретение. Абсолютно законно можно использовать оба варианта. В этом случае оттягивать заключение сделки – невыгодно. Из-за валютного курса рублевая стоимость недвижимости может существенно увеличиться, автоматически поднимая сумму налога.

Физические лица, которые зарегистрированы как ИП, могут использовать шанс не платить в бюджет, если оформят договор аренды с налогообложением арендных платежей от имущества, которое планируют продать. Уплатить 6% выгоднее, чем 13%, если других возможностей не платить налог нет.

Юридическим лицам наиболее выгодно совместить в одном налоговом периоде две сделки, чтобы минимизировать налоговую нагрузку: одну по продаже имущества, другую – по приобретению основных средств. Это даст возможность уравновесить доходы и затраты, и существенно уменьшить сумму налога.

Льготы: кто не заплатит налог на недвижимость

На региональном уровне местные органы власти имеют право дополнять или изымать из перечня льготных объектов коммерческой недвижимости, не подлежащих налогообложению, некоторые виды помещений.

Заплатить только 25% от насчитанной суммы налога должны владельцы объектов с расположенными в них предприятиями, которые проводят деятельность в сферах:

  • Медицинской помощи и обслуживания.
  • Научных исследований.
  • Образовательных услуг.

Полностью освобождены от уплаты налога объекты:

  • Культурные объекты, религиозные организации.
  • Бюджетные и транспортные предприятия.
  • Предприятия метрополитена.
  • Оборонные объекты.
  • Организации, которые предоставляют рабочие места инвалидам.

В этом году изменился еще один параметр, от которого зависит необходимость рассчитывать и платить налог с продажи коммерческой недвижимости физическим лицом. Все объекты, купленные после начала 2016 года должны находиться в собственности владельца не менее 5 лет, чтобы можно было продать без уплаты налога.

Обратной силы закон не имеет: если имущество куплено до 2016 года, то остается в силе норма, согласно которой не облагается налогом продажа помещения, находящегося в собственности владельца более 3 лет.

Из новых правил есть исключения, достаточно 3 лет владения для освобождения от налогообложения, если коммерческая недвижимость:

  • Получена в качестве подарка от родственника.
  • Получена в наследство.
  • Право собственности возникло в результате приватизации.

https://www.youtube.com/watch{q}v=kQ9Iexuj8uM

Также действует право воспользоваться налоговым вычетом. Размер вычета составляет всего 250 тыс. рублей.

Комментировать
0
Комментариев нет, будьте первым кто его оставит

Это интересно
Adblock detector