Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 653-60-72 (доб. 946, бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
Регионы (вся Россия, добавочный обязательно):
8 (800) 500-27-29 (доб. 565, бесплатно)
К какому виду договоров относится договор ренты

К какому виду договоров относится договор ренты

К какому виду договоров относится договор ренты
СОДЕРЖАНИЕ
0

Договор аренды: понятие, виды и признаки. Заключение и расторжение договора. Форма и срок.

По
договору пожизненного содержания с
иждивением получатель ренты — гражданин
передает принадлежащие ему жилой дом,
квартиру, земельный участок или иную
недвижимость в собственность плательщику
ренты, который обязуется осуществлять
пожизненное содержание с иждивением
гражданина и (или) указанного им третьего
лица (лиц) (п. 1 ст. 601 ГК).

  1. Договор аренды: понятие, виды и признаки. Заключение и расторжение договора. Форма и срок.

В
Гражданском кодексе Российской Федерации
под договором
аренды (имущественного
найма) понимается такой договор, по
которому одна сторона — арендодатель
(наймодатель) обязуется предоставить
другой стороне — арендатору (нанимателю)
имущество за плату во временное владение
и пользование или только во временное
пользование.

Существенные
условия: предмет,
о сроке аренды и об арендной плате.

Виды
договора аренды: договор
проката, аренда транспортных средств,
аренда зданий и сооружений, аренды
предприятий, финансовая аренды (лизинг).

Стороны
договора: арендодатель (собственник,
лицо, уполномоченное собственником;
лицо, уполномоченное законом), арендатор.

Объект
договора аренды: любое
имущество (вещи), которое в процессе
использования не теряет своих натуральных
свойств: земельные участки, природные
объекты, предприятия и другие имущественные
комплексы, здания, сооружения, оборудование,
транспортные средства и т.п.

Признаки
договора аренды:
двусторонний (поскольку каждая из сторон
этого договора (арендодатель и арендатор)
несет обязанности в пользу другой
стороны и считается должником другой
стороны в том, что обязана сделать в ее
пользу, и одновременно ее кредитором в
том, что имеет право от нее требовать),
консенсуальный (так как считается
заключенным с момента достижения
сторонами соглашения по его существенным
условиям, а момент вступления договора
в силу не связывается с передачей
арендованного имущества арендатору),
возмездный (поскольку арендодатель за
исполнение своих обязанностей по
передаче имущества во владение и
пользование арендатору должен получить
от последнего встречное предоставление
в виде внесения арендной платы), взаимный
(синаллагматический) (это выражается в
том, что на стороне арендатора во всех
случаях лежит встречное исполнение его
обязательств, т.е.

Цена.
По договору
аренды недвижимости цена носит
существенный характер.

К какому виду договоров относится договор ренты

Выделяют два
элемента, которые дают представление
о цене в договоре аренды:

  1. нельзя требовать
    внесения арендной платы более чем за
    3 срока подряд;

  2. запрещается
    увеличивать арендную плату более чем
    1 раз в год.

Расторжение
договора аренды: договор
аренды может быть расторгнут досрочно.
ГК называет конкретные основания для
досрочного расторжения договора по
требованию как арендодателя, так и
арендатора. Так, арендодатель
может потребовать досрочного расторжения
договора, если арендатор: пользуется
имуществом с существенным нарушением
условий договора или назначения имущества
либо с неоднократными нарушениями;
существенно ухудшает имущество; более
двух раз подряд по истечении установленного
договором срока платежа не вносит
арендную плату.

Арендатор
вправе обратиться в суд с иском о
досрочном расторжении договора в
следующих случаях: арендодатель не
предоставляет ему сданное в аренду
имущество либо чинит препятствия в
пользовании имуществом в соответствии
с договором или назначением этого
имущества; арендованное имущество имеет
препятствующие его использованию
недостатки, за которые отвечает
арендодатель (ст. 612 ГК);

Договором аренды
могут быть предусмотрены и иные основания
его досрочного расторжения по требованию
одной из сторон.

1.
Основным способом расторжения (изменения)
договора является расторжение или
изменение договора по соглашению сторон
(п. 1 ст. 450 ГК).

2.
Договор расторгается или изменяется
судом по требованию одной из сторон.

А)
Когда другой стороной нарушены условия
договора и эти действия могут быть
квалифицированы как существенное
нарушение.

Б)
Договор может быть изменен или расторгнут
в судебном порядке также в иных случаях,
предусмотренных ГК.

3.
Третий способ расторжения или изменения
договора заключается в том, что одна из
сторон реализует свое право, предусмотренное
законом или договором, на односторонний
отказ от договора (от исполнения
договора), что влечет расторжение или
изменение договора. Односторонний отказ
от договора (от исполнения договора)
возможен только в тех случаях, когда
это допускается законом или соглашением
сторон.

Форма
договора аренды: договор
аренды, по которому арендодателем или
арендатором выступает юридическое
лицо, должен быть заключен в письменной
форме. Если же сторонами по договору
аренды, за исключением недвижимости,
являются граждане, обязательная
письменная форма требуется только в
том случае, когда договор заключается
на срок более одного года (п. 1 ст. 609 ГК).

Договор аренды
недвижимого имущества, как и любая
сделка с недвижимостью (ст. 164 ГК), подлежит
государственной регистрации.

Особым образом
регулируется форма договора аренды,
предусматривающего переход в последующем
права собственности на это имущество
к арендатору (ст. 624 ГК). Такие договоры
должны заключаться в форме, предусмотренной
для договора купли — продажи соответствующего
имущества. Договор аренды недвижимости
заключается в письменной форме путем
составления одного документа, подписанного
сторонами, а если предметом продажи
выступает предприятие, к договору должны
быть приложены акт инвентаризации,
бухгалтерский баланс, заключение
независимого аудитора о составе и
стоимости предприятия, а также перечень
всех долгов, включаемых в состав
предприятия, с указанием кредиторов,
характера, размера и сроков их требований.

бывают договора ренты и в чем их отличия, договор ренты предполагающий пожизненное, отличия договора ренты такого типа, случае необходима регистрация договора, отличие договора ренты

Что касается
договора аренды движимого имущества,
содержащего условие о праве арендатора
на его выкуп, то такой договор может
быть заключен в любой форме, предусмотренной
для совершения сделки.

Срок
договора аренды:
как уже отмечалось, срок владения и
пользования арендатором сданным внаем
имуществом всегда признавался существенным
условием договора аренды (имущественного
найма). ГК, в свою очередь, предусматривает,
что договор аренды заключается на срок,
определенный договором, однако допускает
заключение договора и без указания в
нем срока аренды имущества.

В этом случае
договор аренды будет считаться заключенным
на неопределенный срок. Правовые
последствия оформления договора без
указания срока аренды заключаются в
том, что каждая из сторон такого договора
получает право отказаться от него в
любое время в одностороннем порядке
при условии предупреждения об этом
другой стороны за один месяц, а при
аренде недвижимости — за три месяца (пп.
1, 2 ст. 610).

Предлагаем ознакомиться:  Компенсация морального вреда в гражданском праве: статья 151 и 1100 ГК РФ, судебная практика взыскания по закону о защите прав потребителей

Законом могут быть
предусмотрены предельные сроки договора
в отношении отдельных видов аренды или
аренды отдельных видов имущества. В
этом случае, независимо от того, указали
ли стороны какой-либо срок аренды в
договоре, по истечении установленного
законом предельного срока договор
аренды будет считаться прекращенным
(п. 3 ст. 610 ГК).

Субъекты
договора аренды: Субъектами
(сторонами) договора аренды являются
арендодатель (наймодатель) и арендатор
(наниматель).

Арендодателем
(наймодателем)
имущества по договору аренды может быть
его собственник либо иное лицо,
управомоченное законом или собственником
сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК).
Несколько сложнее решается вопрос об
иных лицах, выступающих в роли арендодателя,
поскольку они должны быть наделены
соответствующими правомочиями законом
или самим собственником.

Что касается
субъектов оперативного управления, то
казенное предприятие может выступить
в качестве арендодателя государственного
имущества (и движимого, и недвижимого)
лишь с согласия собственника (ст. 297 ГК),
а учреждение ни при каких условиях не
вправе сдавать в аренду закрепленное
за ним имущество, а также имущество,
приобретенное им за счет средств,
выделенных учреждению по смете.

Арендатором
(нанимателем)
может выступать всякий дееспособный
гражданин либо организация, являющаяся
юридическим лицом.

В подобной сделке принимают участие две стороны:

  1. Получатель ренты. Он по соглашению является рентным кредитором, его с целью является получение дохода. Рентополучателем любой формы оплаты за имущество может выступать физическое лицо или некоммерческая организация.
  2. Плательщик ренты или рентный должник. Его целью является приобретение имущества в рассрочку оплаты на длительный период. По законодательству рентоплательщиками могут выступать физические и юридические лица.

Соглашению характерна алеаторность (рискованность) – его условия содержат риски для обеих сторон:

  1. Кредитор и должник могут недополучить компенсацию своих имущественных затрат из-за неопределенности срока. Случается, что кредитор умирает быстро, и должник получает квартиру за минимальные выплаты. Бывает наоборот – рентополучатель переживает рентоплательщика и даже его наследника.
  2. Повреждение или утрата имущества не освобождает должника от дальнейших выплат, он только может потребовать расторжение сделки.
  3. Рентоплательщик не может проживать в приобретенной квартире или отчуждать ее.
  4. Существует риск мошенничества с обеих сторон. Иногда пенсионеры стремятся заключить сделку для получения дохода, а потом ищут повод для ее расторжения. Бывает, что рентоплательщик недобросовестно осуществляет уход за престарелым лицом и желает приблизить его смерть.

Как появился договор ренты и его законодательное обоснование

Договор ренты появился в нашем законодательстве не так давно. Только в новом Гражданском Кодексе четко прописаны требования к его заключению и порядок оформления. Этому понятию посвящена отдельная глава. Государство только теперь урегулировало взаимоотношения сторон при заключении договора ренты.

Какие бывают обязательства сторон по соглашению о ренте? Они односторонние. По условиям, владелец имущества передает его третьему лицу за периодическую плату. При этом у получателя не формируются никаких обязательств. А вот права у него имеются.

Нотариальное заверение обязательно. А вот отметка госреестра только в тех случаях, когда имущество по итогам выполнения условий соглашения передается в собственность принимающей стороны. Другими словами, отчуждается. Но, давайте по порядку рассмотрим, какие бывают договоры ренты, как они оформляются и чем отличаются, чтобы не запутаться.

Отличия договора ренты с пожизненными выплатами

Отличия договора ренты такого типа кроются в самом термине «пожизненный». Это говорит о том, что условия, прописанные в тексте действительны до тех пор, пока не оборвалась жизнь одной из сторон. Но это не единственная характерная черта.

Существует еще одно отличие договора ренты, предполагающего пожизненные выплаты. Если сторона-плательщик представлена несколькими лицами, смерть одного из них не предполагает уменьшение суммы, получаемой владельцем имущества. В этом случае, те деньги (а плата предполагается именно в деньгах), которые платил умерший, теперь будут платить ныне живущие плательщики по договору ренты.

Прекращается действие условий соглашения о ренте в том случае, если не остается в живых ни одного лица, представляющего сторону. Когда умирает владелец имущества, договор ренты считается расторгнутым, прекратившим свое действие. Предполагалась или нет передача имущества в собственность плательщиков, определяет и еще одно отличие договора ренты.

Оно касается ответственности за невыполнение условий соглашения. Напомним, что собственник не несет ее, а только плательщики. Итак, статья №594 Гражданского Кодекса гласит следующее. Если предполагалась передача в собственность, а плательщик не выполнил свои обязательства, имущество должно быть выкуплено.

Предлагаем ознакомиться:  Если работала неофициально куда можно пожаловаться

Теперь рассмотрим, какие бывают особые требования к плательщику, и нужна ли регистрация договора, если идет речь о договоре ренты с иждивением. Но, сначала о сути.

Передача ключей из рук в руки

Этот тип взаимоотношений касается только недвижимости. Гражданский Кодекс говорит о том, что регистрация договора обязательна вне зависимости от остальных условий соглашения. Суть сделки в том, что эта недвижимость переходит в собственность плательщика после смерти получателя. Наследники последнего не имеют прав претендовать на нее на основании все того же Гражданского Кодекса и Законах о недвижимости.

А какие бывают обязательства стороны-плательщика? Они касаются материального обеспечения лица-получателя (по договору). Это выражается в оплате одежды, медобслуживания, ухода, питания и прочего. Кроме этого, оплата похорон ложится на плательщика. Взамен этого, смерть получателя автоматически расторгает соглашение. Подписанный договор становится законным основанием для вступления в собственность новый владельцев (плательщиков ренты).

Регистрация договора, а точнее ее отсутствие, сыграет роль непризнания соглашения действительным. То есть, не имея отметок госреестра и нотариального заверения, можно остаться в итоге ни с чем.

В отношении объекта (имущества) существует возможность и право плательщика передавать его во временное использование, отчуждать и производить другие действия. Но для этого нужно иметь согласие получателя. И опять же Регистрация договора и его нотариальное заверение обязательное требование. В противном случае, все действии будут незаконными.

Правильно составленный договор ренты является гарантией обеспечения имущественных прав обеих сторон. Сторонам необходимо предусмотреть все нюансы:

  1. С целью исключения возможности признания сделки недействительной должнику необходимо позаботиться о получении кредитором медицинского заключения о его дееспособности.
  2. Можно избежать недоразумений между сторонами в будущем, если сразу определить сроки проведения оплаты.
  3. В случае заключения соглашения на пожизненное содержание с иждивением необходимо составить детальный перечень всех предполагаемых в качестве компенсации за недвижимость услуг.

Правила оформления

Для заключения сделки сторонам нужно совершить следующие действия:

  1. Владелец имущества должен собрать документы по квартире: на право собственности, справки о прописке проживающих лиц в ней. Еще надо получить справку о кадастровой стоимости объекта.
  2. Законной считается только письменная форма соглашения. С примерным образцом документа нужно обратиться к юристу: он может посоветовать прописать упущенные детали. После составления окончательного варианта соглашения необходимо получить удостоверение нотариуса.
  3. Рентная сделка предполагает отчуждение собственности, поэтому для нее обязательной является государственная регистрация, иначе соглашение будет признано недействительным.

Образец договора

Рентное соглашение не является утвержденным законодательством документом. Оно составляется в произвольной форме и содержит:

  • паспортные данные рентополучателя и рентоплательщика;
  • данные о предмете соглашения – имуществе и его стоимости;
  • срок действия сделки и способ расчета за имущество;
  • может быть предусмотрено право на выкуп у должника либо передачу права кредитора или должника наследнику.

Особенностью такого вида сделки является то, что после ее заключения рентополучатель продолжает жить в бывшей своей собственности. Квартира по договору ренты переходит в собственность к рентоплательщику, но он не имеет право проживать в ней и распоряжаться собственностью без согласия прежнего владельца. Оформленная рента квартиры с пожизненным проживанием означает, что право распоряжения квартирой рентоплательщик обретает после:

  • смерти рентополучателя;
  • выкупа, если это предусмотрено условиями соглашения или должник уведомил о своем желании кредитора за три месяца до прекращения выплат.

Схожесть и различия с договором купли-продажи

Если по соглашению о продаже имущества оное передается во владение за фиксированную в тексте договора плату, то здесь ситуация иная. Отличие договора ренты в том, что по его условиям предполагается регулярное получение прибыли. При этом необязательно имущество перейдет в собственность второй стороны.

Второе отличие договора ренты от купли-продажи в том, что помимо получения прибыли никаких доходов от передачи в собственность может не предполагаться. После исполнения прописанных в тексте условий, имущество может перейти в собственность безвозмездно. Правда, такой договор ренты несет в себе особый вид ответственности перед собственником имущества и предполагает взятие на иждивение.

Мужчина подписывает бумаги

Напомним, что соглашения, предполагающие передачу имущества в собственность должны пройти процедуру нотариального заверения. В некоторых случаях необходима регистрация договора в госслужбе. Это требование Гражданского кодекса.

Существенные условия договора ренты

Обязательными условиями, без которых невозможно составить документ, и он будет признан незаконным, являются:

  • стороны сделки – рентополучатель и рентоплательщик;
  • предмет соглашения – движимое или недвижимое имущество и его характеристика;
  • определение вида договора и формы оплаты;
  • обязанности должника по уплате компенсации за собственность кредитора.

Перед заключением сделки сторонам необходимо определить величину компенсации за приобретаемую собственность. Законодательством предусмотрено регулирование размеров выплат и обязательную их индексацию. Необходимо учитывать, что:

  • сумма рентных выплат за месяц не должна быть меньше минимальной зарплаты при пожизненной ренте;
  • нижний предел стоимости услуг за месяц в денежном выражении ограничивается размером двух минимальных зарплат при пожизненном содержании с иждивением.

Срок договора

Заключенная сделка предполагает длительный характер рентного договора. Отношения между рентополучателем и рентоплательщиком, согласно законодательству, могут прекращаться только после смерти бывшего владельца в случае пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением. При постоянной ренте выплаты имеют бессрочный характер.

Необходимые документы и порядок регистрации

Отличия договора ренты постоянного типа в том, что прибегнуть к такому роду сделки могут только частные лица (физические) и организации некоммерческой направленности деятельности. Но это еще не свидетельствует о том, что не потребуется регистрация договора.

Предлагаем ознакомиться:  Как продают авто арестованные банками, судебными приставами: покупка, оформление

Теперь рассмотрим, какие бывают еще случаи, отличающие этот тип соглашения от других. Во-первых, это форма оплаты. В договоре ренты она должна быть четко определена. Но рассчитываться можно не только деньгами. Это могут быть услуги, работы и даже вещами.

Но крайне важно, чтобы в тексте соглашения была прописана денежная сумма. Эта мера необходима для того, чтобы можно было изменить ее. Это возможно в соответствии с уровнем минимальной заработной платы по региону. Это не все отличия договора ренты такого типа.

Выплаты предполагаются поквартально (если не предусмотрено иное). Плательщик может купить объект договора, тем самым прекратив платить за него. Для этого необходимо передать полную стоимость. И теперь внимание! Если цена объекта сделки не указана, она формируется из годовой суммы выплат по договору.

Отличие договора ренты постоянного от пожизненного в том, что права на получение платы передается по наследству. Это значит, что смерь владельца, не снимает с плательщика обязанности и ответственности.

В отношении передачи за плату земельных наделов работают несколько особых требований Гражданского и Земельного кодексов. Сама сделка предполагает, что объектом будет участок земли. Наличие построек или их отсутствие никак не влияет на эти особенности. Регистрация договора – обязательное требование все тех же Кодексов.

  1. Абсолютный вид.
  2. Монопольный вид.
  3. Дифференциальный вид.

Первый тип предполагает невзятие в учет плодородие грунта, а также географическое положение. Решающий фактор при оценке ранты – площадь надела. Второй тип – предполагает разницу между фактической ценой надела и завышенной суммы, указанной в договоре. Третий тип предполагает учитывать плодородие земли и расположение участка.

В любом случае, необходима регистрация договора в государственном реестре и заверение нотариуса. Не важно, сколько стоит рента и к какому типу сделки относится соглашение. Без соответствующих отметок, документ будет признан недействительным. А все произведенные на его основании действия будут незаконными.

Мужчины и женщина изучают бумаги

При заключении сделок ренты, необходимо иметь при себе:

  • документы, удостоверяющие личности сторон-участников;
  • бумаги, подтверждающие право на собственность имущества (требование для получателя рентной платы);

Обычного подписания недостаточно. Необходимо чтобы автографы участников были заверены нотариально. Проект договора должны готовить профессионалы. Они лучше смогут обеспечить и защитить ваши права и интересы.

После этого, необходимо явиться в орган государственной регистрации и поставить необходимую отметку. Количество экземпляров договоров должно быть: количество участников плюс один. Последний именно для госреестра.

Думаю, не стоит говорить о том, оформленный документ должен быть сохранен до полного исполнения условий, а еще лучше, даже после этого. Если по результатам выполнения условий соглашения, предполагается передача имущества в собственность, это единственный документ, подтверждающий наличие законных прав и правомерность требований.

Звоните 8-800-777-32-63.

Юристы по ренте, и адвокаты, кто зарегистрирован на Российском Юридическом Портале, постараются Вам помочь с практической точки зрения в сложившемся вопросе и проконсультируют Вас по всем интересующим вопросам.

Способы обеспечения прав получателя ренты

Для исполнения должником своих обязательств перед кредитором законодательством предусмотрены способы влияния на нового владельца собственности. При заключении сделки на недвижимость оформляется ипотечный договор и налагается обременение на собственность. В случае с движимым имуществом предусмотрено внесение должником залога или оформление поручительства, страхования переоформленной собственности.

Налогообложение

При оформлении рентной сделки используются нормы закона, которые применяются при купле-продаже или дарении. Случай, когда новый собственник приобретает имущество в обмен за плату, приравнивается к купле-продаже. Рентоплательщик получает право на имущественный налоговый вычет, размер которого равняется сумме расходов на приобретение.

Для рентополучателя сумма, полученная за переоформленное имущество и в виде последующих периодических рентных выплат, считается доходом и подлежит налогообложению. Для начисления налога общую сумму дохода уменьшают на налоговый и имущественный вычет и умножают на 13%. Имущественный вычет (1000000 рублей) можно заменить суммой затрат на приобретение собственности, если имеются подтверждения (чеки, квитанции).

При получении недвижимости под рентные платежи бесплатно применяются нормы закона о договоре дарения. Избежать налогообложения рентоплательщику удастся, если кредитором является близкий родственник. Во всех других случаях переоформленная недвижимость считается доходом, полученным в натуральной форме, и облагается налогом в размере 13%.

Как расторгнуть ренту

У нотариуса возможно только добровольное расторжение сделки с обоюдного согласия кредитора и должника. В других случаях прекратить действие соглашения можно только через суд. Причиной расторжения сделки в судебном порядке может быть признание недееспособным рентополучателя или, если установлен факт невыполнения своих обязанностей рентоплательщиком. Для исключения риска получения претензий со стороны рентополучателя или его родственников к должнику, ему необходимо беречь:

  • медицинское заключение о дееспособности кредитора на момент заключения сделки;
  • чеки, квитанции, подтверждающие расходы рентоплательщика на содержание рентополучателя.
Комментировать
0
Комментариев нет, будьте первым кто его оставит

Это интересно
Adblock detector