Иск о банкротстве застройщика

Признаки банкротства застройщика

Банкротством называют финансовую несостоятельность и неспособность совершать оплату платежей кредиторам, которые признает арбитражный суд. Первый признак банкротства заключается в том, что заводится дело и его признают неплатежеспособным субъектом.

Чтобы началось судебное разбирательство у застройщика должны быть признаки несостоятельности:

• Сумма задолженности. Для юридических лиц – от 100 тыс. руб., для физических – от 10 тыс. руб. Сумма высчитывается, как общий размер задолженности перед различными кредиторами, даже если объем каждого из них самостоятельно не достигает минимума. Если минимальный порог не достигнут, суд не начинает разбирательство;
• Просрочка оплаты. Если в течение трех месяцев после установленной даты не проводилась оплата, кредитор имеет полное право обратиться в судебные органы;
• Неосуществимость взыскания. Если задолженность невозможно взыскать на протяжении 30 дней.

https://www.youtube.com/watch{q}v=ZBhcPK1RiO4

Инициировать банкротство могут лица, предусмотренные законом. Эта возможность наделяется:

• Конкурсным кредиторам;
• Федеральной налоговой службе.

И кредиторы, и налоговики при первой возможности начнут инициировать этот процесс, так как у каждого из них есть денежная заинтересованность.

Разделяют такие стадии:

1. Первичная;
2. Вторичная.

В данном случае, те, кто подают заявление не заинтересованы в том, чтобы в отношении должника была введена процедура банкротства застройщика, так как не имеют с ним финансовых отношений.

Вторая стадия наступает тогда, когда факт того, что должник выступает в роли застройщика становиться известным для арбитражного суда уже после возбуждения дела.

Разорение строительного объекта является сложным процессом как для застройщиков, так и для дольщиков. Только при знании своих прав и возможностей можно значительно снизить риски, связанные с незаконченным строительством.

Защита нежилых помещений путем признания права собственности

Следует понимать, что, заключая договор ДДУ, дольщик приобретает не помещение, а право требования передачи нежилого помещения. Сами же нежилые помещения до момента передачи их дольщику юридически находятся в собственности застройщика. Именно поэтому в случае банкротства нежилые помещения попадают в конкурсную массу, реализуются, а вырученные средства распределяются пропорционально между кредиторами.

Таким образом, правовых оснований для получения во владение оплаченных нежилых помещений у дольщика не имеется. Однако закон предусматривает иной механизм защиты прав дольщиков, приобретших нежилые помещения. Об этом и пойдет речь в данной статье.

После признания застройщика банкротом все споры рассматриваются в Арбитражном суде. Все имущество, находящееся в собственности застройщика на дату решения о признании его банкротом, составляет конкурсную массу. О том, что происходит с конкурсной массой, мы рассмотрели выше.

Чтобы не допустить попадания нежилого помещения в конкурсную массу дольщику необходимо признать право собственности на недостроенное нежилое помещение. Помещения, находящиеся в собственности граждан в конкурсную массу, не включаются.

Процедура признания права собственности осуществляется исключительно в судебном порядке.

Исковое заявление необходимо подавать в суд общей юрисдикции по месту нахождения ответчика (застройщика) до признания застройщика банкротом, так как после все споры в отношении застройщика рассматриваются в арбитражном суде.

Машино-место, кладовая в недостроенном объекте может быть признана собственностью дольщика.

Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона или иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения прав частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах, которое охраняется законом (статья 35 Конституции РФ).

Пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся, в том числе, объекты незавершенного строительства.

Статьей 40 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» прямо предусмотрена возможность регистрации права на объекты незавершенного строительства.

При этом законом не установлено запрета или иных ограничений на право иметь в собственности обособленное и обладающее индивидуальными признаками помещение в таких объектах.

В соответствии с пунктом 1 статьи 9 Гражданского кодекса РФ граждане по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Пределы осуществления гражданских прав определены в статье 10 Гражданского кодекса РФ, а способы защиты – в статье 12, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.

По смыслу статей 11, 12 Гражданского кодекса РФ в их совокупности, выбор способа защиты нарушенного права принадлежит лицу, обратившемуся в суд за такой защитой. Одним из таких способов является признание права. Выбор способа защиты гражданских прав является прерогативой истца.

В суде необходимо доказать следующее:

• полное исполнение обязательств по оплате со стороны дольщика, предоставив документ об оплате;
• фактическое наличие объекта, т.е. объекта, имеющего стены, пол и потолок (как правило, это заключение эксперта). Если объект находится на стадии котлована, то признавать собственность попросту не на что.

Для защиты своих прав дольщику необходимо составить правильное исковое заявление.

• документ, подтверждающий уплату государственной пошлины (обязательно);
• договор участия в долевом строительстве (обязательно);
• документ об оплате ДДУ: чек или платежное поручение (обязательно);
• экспертное заключение или иной документ, подтверждающие фактическое наличие объекта (обязательно);
• претензии к застройщику (при наличии);
• уведомление о готовности принять объект (при наличии).

Данный перечень документов примерный.

Цель подачи иска – исключить из конкурсной массы нежилое помещение.

В соответствии с подп. 4 п. 2 ст. 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым судами общей юрисдикции, освобождаются истцы по искам, связанным с нарушением прав потребителей, при цене иска до 1 млн рублей.

Если цена иска более 1 млн рублей, то государственная пошлина составит 13 200 рублей плюс 0,5 процента суммы, превышающей 1 млн рублей, но не более 60 000 рублей.

Например, если стоимость апартаментов 2 млн рублей, то размер госпошлины составит (1 000 000 Х 0,5%) = 5 000. 13 200 5 000 = 18 200.

С момента подачи иска до рассмотрения судом заявленных требований может пройти значительное количество времени. За этот период застройщик может быть признан банкротом, а функции управления переданы конкурсному управляющему. В этом случае суд привлекает конкурсного управляющего в качестве стороны по делу.

После признания судом права собственности дольщику необходимо направить заявление конкурсному управляющему об исключении объекта недвижимости из конкурсной массы, приложив копию решения суда.

Если конкурный управляющий привлечен в качестве стороны по делу, то самостоятельно уведомлять о решении суда необходимости нет. Это сделает суд.

Если после подачи иска о признании права собственности суд всячески затягивает принятие решения, откладывает судебные заседания по разным причинам, постоянно запрашивает новые документы, дольщик может поступить следующим образом.

Воспользоваться правом, предусмотренным ч. 6 ст. 6.1 ГПК РФ, а именно обратиться к председателю суда с заявлением об ускорении рассмотрения дела.

Воспользоваться правом, предусмотренным ст.ст. 139 и 140 ГПК РФ, а именно заявить судье о применении в отношении предмета спора обеспечительных мер в виде запрещения на совершение действий, направленных на реализацию нежилого помещения.

Признание права собственности возможно на существующий объект. Нежилое помещение должно иметь стены, пол, потолок, дверь. Объект должен существовать в натуре.

Если объекта в натуре не существует, то дольщик может пойти на юридическую хитрость. До признания застройщика банкротом подать иск в суд о признании права собственности, а затем подать ходатайство о приостановлении дела. После достройки объекта, тогда, когда само помещение будет существовать в натуре, провести строительную экспертизу и возобновить судебное дело.

Во многом использование данного способа зависит от принятого решения государственных органов о финансировании достройки. Если объект будет заморожен на долгие годы, то скорее всего признать право собственности не удастся.

О процедуре банкротства

Отношения между дольщиком и застройщиком регулируются гражданским законодательством и ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве…».

После признания застройщика банкротом применяется ФЗ-127 «О несостоятельности (банкротстве)».

Несостоятельность (банкротство) застройщика – неспособность должника выполнять свои обязательства перед кредиторами.

Кредитор — лицо, перед которыми у застройщика имеется задолженность.

Конкурсная масса – это всё имущество должника-застройщика, имеющееся на момент открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства.

Конкурсное производство – это процедура, применяемая для соразмерного удовлетворения требований кредиторов (поиск и продажа имущества должника).

Заявление о признании застройщика банкротом могут подать:

• сам застройщик;
• кредиторы;
• фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства.

Заявление о признании банкротом рассматривается только Арбитражным судом.

Если судом будет установлено, что застройщик не в состоянии рассчитаться с кредиторами, то судом принимается решение о признании его банкротом. Одновременно назначается конкурсный управляющий, который фактически становится руководителем организации.

Смысл процедуры банкротства заключается в том, что требования кредиторов удовлетворяются за счет имущества должника. Строительная техника, здания, помещения, денежные средства на счетах – все это попадает в так называемую конкурсную массу. Это имущество реализовывается на торгах, а вырученные денежные средства распределяются пропорционально между кредиторами.

https://www.youtube.com/watch{q}v=0WI6nz-gc7M

В эту конкурсную массу попадают и незавершенные строительством объекты. Дольщику необходимо понимать, что, заключая договор участия в долевом строительстве, приобретается не кладовая или машино-место, а право требования их передачи. Поэтому юридически недостроенные помещения являются собственность застройщика, подлежат включению в конкурсную массу и дальнейшей реализации.

Чтобы не допустить этого дольщик вправе признать право собственности на недостроенное или несданное нежилое помещение.