Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 653-60-72 (доб. 946, бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
Регионы (вся Россия, добавочный обязательно):
8 (800) 500-27-29 (доб. 565, бесплатно)
Долевое строительство новостройки — что это такое

Долевое строительство новостройки — что это такое

Долевое строительство новостройки — что это такое
СОДЕРЖАНИЕ
0

Обозначение понятия

ДДУ предполагает участие гражданина в строительстве объекта недвижимости на условиях вложения личных средств в возведение многоэтажного дома. По окончании строительства физическое лицо получает в собственность жильё. Другими словами, вкладывая деньги в будущий проект, каждый желающий покупает себе квадратные метры объекта.

Финансовая процедура оформляется, регистрируется и подписывается обеими сторонами.

  1. Застройщик или компания по строительству. Они являются гарантом будущей стройки. Юридическое лицо перед всеми участниками стройки имеет обязательства, которые заключаются в соблюдении срока строительства многоквартирного дома. Главная задача – это возведение объекта, который будет полностью соответствовать проекту, техническим характеристикам.
  2. Дольщик, участник стройки – это физическое лицо, инвестор денежных средств в объект недвижимости, по итогам окончания работ получает жилые квадратные метры.

https://www.youtube.com/watch{q}v=UDBokRqORgY

Участвовать в построении дома вправе любой гражданин, который имеет указанную в договоре сумму и желание приобрести жильё таким способом.

Возможна ситуация, когда юридическая организация выкупила в будущем проекте значительную часть квадратных метров, для ведения своей деятельности. Ориентируясь на законодательство, которое предполагает, что первый этаж многоэтажного здания может являться магазинами, офисами, можно заблаговременно сделать выгодное вложение.

От недобросовестных застройщиков обещанного жилья можно ждать долго. Только серьёзная строительная компания получает право на пользование землёй, заверенный проект. Если застройщик долгое время на рынке недвижимости, при этом имеет несколько завершённых объектов, российское законодательство будет на его стороне.

ДДУ (расшифровка – договор долевого участия) позволяет каждому гражданину вложить средства в желаемые квадратные метры новостройки. Процесс заключения сделки предполагает участия двух сторон, особое внимание следует уделить документации.

Содержание

Строительные компании, а также другие предприятия и организации для строительства жилых домов могут привлекать денежные средства граждан. За эти деньги обеспечивается строительство квартир, которые после ввода дома в эксплуатацию передаются в собственность граждан. Это и есть долевое строительство квартир.

Как правило, средства на долевое строительство квартиры предоставляются гражданином не целиком, а по частям в период строительства. Таким образом фактически квартира приобретается в рассрочку. Кроме того стоимость квартиры при её таком приобретении будет меньше, чем при обычной покупке квартиры.

Необходимые документы, регистрация сделки

Новостройка и документы

разрешение на застройку, проектная документация, договор аренды или право собственности на земельный участок, государственная регистрация и учредительные бумаги. «Подводных камней» при оформлении договора достаточно много. Прежде всего, договор долевого участия (ДДУ) должен содержать точный почтовый адрес.

Сложность ДДУ заключается в том, что не существует одного единственно верного образца, поскольку объекты и условия строительства зачастую отличаются. Но основные моменты, как правило, неизменны везде. Обязательными пунктами такого документа должны быть: детальное описание приобретаемого объекта, сроки исполнения и ответственность за их неисполнение, права и обязанности сторон, перечень форс-мажоров, а также условия и порядок досрочного расторжения и др.

Главным нормативным и правовым подспорьем для долевого строительства выступает 214-ФЗ. Статьи из этого законодательства предполагают основную юридическую базу для правильного оформления документации.

Закон обеспечивает юридическое сопровождение сделки:

  1. В Федеральном законе можно найти все понятия их расшифровки, что касаются долевого строительства. Терминология определяет обозначение действующих субъектов договора, описывает другие понятия, что касаются сделки.
  2. Документ содержит нормативные стандарты, которые должны в обязательном порядке соблюдаться. Из него можно узнать о сроках, максимальных или минимальных, которые даются для окончания возведения объекта. Фиксируется уровень, которому должен соответствовать объект по окончании строительства. Ценовая политика, также определяется рамками законодательства.
  3. Чётко обозначает поле деятельности каждой из сторон договора, их обязанности, возможности.
  4. Выделяет общие нюансы, реализацию договора.

В законодательство вносятся поправки, что касаются деятельности застройщика или возможностей дольщиков. Для получения достоверной информации следует обратиться в юридическую компанию. Все коррективы вносятся, чтобы обезопасить участников стройки. Появляется всё больше обманутых граждан, поэтому государство пытается защитить все стороны процесса.

Долевое строительство новостройки - что это такое

Поправки в законе позволяют каждому гражданину узнать сведения по строительной компании, застройщику, страховой компании, что занимается объектом. Наличие такой информации обязательно для серьёзного застройщика. Перед составлением договора нужно изучить личную информацию о компании, её финансовые возможности, компетентность.

Перед оформлением ДДУ, необходимо потребовать от застройщика все сведения о нём, а также об объекте.

  • номер государственной регистрации, личные данные, свидетельства;
  • сведения об объектах, что были возведены;
  • номер лицензии, срок её действия;
  • финансовые отчёты прошлого года, суммы кредитов;
  • сведения про налоговую отчётность;
  • разрешение на проведения деятельности, смета строительства;
  • результат экспертизы по проекту, доказательство права собственности.

Перечень документов внушительный, но это залог честности и открытости компании, которой доверяют деньги.

Подписать договор – это ещё не гарантия его легальности. Для его юридической силы нужно зарегистрировать документ в Россреестре. Эта процедура выступает гарантией сделки, после которой она набирает юридическую силу, а также у обеих сторон появляются обязательства, права.

Для регистрации и визита регпалату, необходимы представители обеих сторон. Оформляется запрос на регистрацию, к которому прилагаются ДДУ и документы по запросу. По истечении десяти рабочих дней, гражданину нужно явиться за результатом.

Перечень документов может меняться в зависимости от специфики самой сделки, а также варианта строительства. Бумаги предоставляться заинтересованному гражданину по требованию. Зарегистрировать сделку можно только в государственном органе Россреестра.

Расторжение договора долевого строительства и возврат денег

Долевое строительство новостройки - что это такое

При несостоятельности выполнять условия договора гражданин вправе осуществить переуступку прав требования. Заниматься деятельность участника стройки может другое физическое лицо. Решение такого исхода принимает сам дольщик.

  • возмездной, то есть доверенное лицо оплачивает расходы дольщика;
  •  безвозмездной, когда свои права участник передаёт близким людям.

Главное требование, это сообщить представителю компании о своих намерениях и смены доверенного лица. Главное для застройщика – это выполнение обязательств, поэтому неважно кому будет передано право пользования недвижимостью.

Достроить здание и передать имущественное пользование – это главная задача компании. Застройщик после оформления недвижимости в эксплуатацию обязуется в течение 30 дней отправить гражданину уведомление о стоимости квартиры. Сумма оплачивается, и компания отдаёт все документы для регистрации права собственности.

Строительство жилищной недвижимости, это верное вложение денег. Кредитором выступает застройщиком, который по окончании стройки обязуется выдать жильё собственникам.

В рамках долевого строительства застройщик привлекает денежные средства граждан для обеспечения возведения объекта недвижимости. Граждане, чьи средства задействованы в долевом строительстве, становятся его непосредственными участниками (дольщиками). Отношения застройщика и дольщиков оформляются с помощью договора долевого участия.

В целом процесс долевого строительства будет такой:

  1. Строительная компания берет в аренду или приобретает земельный участок с целью его застройки.
  2. Оформляется договор долевого участия с теми, кто изъявил желание инвестировать в проект строительства. Это могут быть как физические, так и юридические лица.
  3. Участники долевого строительства выплачивают объем своей доли в рассрочку.
  4. После завершения строительства и сдачи объекта в эксплуатацию он переходит в собственность дольщиков.

Долевое участие в строительстве многоквартирных домов регулируется законодательством. А именно:

  • ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30 декабря 2004 года;
  • ФЗ № 294 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» от 30 декабря 2012 года постановил, что отношения застройщика и дольщиков подлежат страхованию;
  • Закон о защите прав потребителей № 2300-1 от 7 февраля 1992 года защищает права дольщиков, которые покупают квартиру не для коммерческой деятельности.

Долевое строительство новостройки - что это такое

Посредством долевого участия в строительстве можно купить квартиру значительно ниже ее стоимости по рынку. Таким способом можно сэкономить до 30 %, что невозможно, если приобретать жилье, к примеру, в ипотеку. Для большинства граждан долевое строительство – это единственный возможный способ обзавестись собственным жильем.

Долевое строительство имеет свои недостатки и преимущества.

Плюсы долевого строительства Минусы долевого строительства
1.       Возможность снизить финансовую нагрузку с помощью рассрочки.

2.       Сравнительно низкая стоимость недвижимости.

3.       Приобретение нового жилья без юридических сложностей, которые возможны на вторичном рынке.

1.       Есть вероятность попасться на «удочку» мошенников.

2.       Нет 100%-ной гарантии идеального результата. При обнаружении несоответствий вопрос можно урегулировать, но на это потребуется время.

Долевое участие в строительстве документально может быть оформлено тремя способами:

  • договор долевого участия;
  • жилищный сертификат;
  • свидетельство, дающее право на квартиру в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК).

Чаще всего отношения дольщика и застройщика оформляются с помощью договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома. Поговорим о нем подробнее.

Договор долевого строительства имеет две стороны – застройщик и дольщик. Расскажем, кто может участвовать в таких правовых отношениях.

Застройщик – это всегда юридическое лицо. Организационно-правовая форма компании-застройщика значения не имеет. У застройщика есть в собственности или на правах аренды какой-либо земельный участок, на котором планируется возведение постройки. Чтобы это осуществить, застройщик привлекает денежные средства других лиц.

Дольщик – это лицо, которое принимает в строительстве финансовое участие. Как правило, дольщиками выступают граждане, но организации также не лишены права на участие в долевом строительстве. Факт задействования в строительстве денег дольщика, дает ему право на оформление жилья в собственность после введения дома в эксплуатацию. Проще говоря, дольщик – это инвестор.

Договор долевого участия в строительстве должен включать существенные условия, без которых документ не может быть заключен. К таким условиям относятся:

  • цена договора (стоимость объекта недвижимости);
  • описание объекта (данные конкретной квартиры или другой недвижимости);
  • сроки сдачи объекта строительства (итоговые и поэтапные).

Также в договоре о долевом участии в строительстве прописываются порядок решения спорных вопросов, действия сторон при форс-мажоре, права и обязанности дольщика и застройщика. Со стороны компании-застройщика договор подписывается уполномоченным лицом на основании доверенности, со стороны дольщика – им лично или представителем.

Согласно ФЗ № 214, дольщик вправе расторгнуть договор долевого участия, если застройщик не будет соблюдать указанные сроки завершения работ или нарушит требования к качеству строительства. При нарушении условий договора застройщик обязан вернуть дольщику все вложенные им средства в строительство объекта.

Объектом долевого строительства может быть жилая или нежилая постройка. Проще говоря, привлечь средства дольщиков можно на любую недвижимость.

В условиях постоянно растущих цен на недвижимость в нашей стране, долевое строительство является очень выгодным способом приобретения жилья. Ведь после того, как проект полностью реализован, квартиры в нем существенно возрастают в цене. Для того чтобы приобрести недвижимость при помощи такого инвестиционного инструмента, необходимо заключить специальный договор между застройщиком и клиентом.

Как уже говорилось выше, прежде чем начинать сотрудничество с определенным застройщиком, необходимо проверить все необходимые документы, которые подтверждают легальность его работы. Не стоит забывать о том, что речь идет о крупных суммах денег и что риск при их передаче очень высок. Стоит обратить внимание на то, сколько домов уже построил этот застройщик, а также на наличие проблем во время реализации предыдущих проектов.

Предлагаем ознакомиться:  Построен дом на лпх без разрешения

Многие компании зачастую используют новое юридическое лицо для строительства нового дома. Очень важно проверить, кто именно является его учредителями. И не стоит забывать о том, что недвижимость должна нравиться. Участники долевого строительства зачастую остаются разочарованы после того, как заселяются на приобретенные квадратные метры.

Достаточно часто возникает потребность перепродать строящееся жилье. Такая процедура называется «переуступка долевого строительства» или «переуступка права требования». Эту схему можно осуществить еще до того, как построенное здание войдет в режим эксплуатации и будут получены правоустанавливающие документы на жилплощадь.

Владелец, который заключил договор с застройщиком, может в любое время перепродать другому физическому лицу свое право на получение недвижимости, после того, как завершится строительство. Важно отметить, что любая такая сделка в обязательном порядке будет облагаться налогом. Ее уплата по закону возлагается на первого инвестора.

Хотя в процессе торгов можно переложить эту обязанность и на плечи нового дольщика. Но при этом стоит учитывать, что размер налога рассчитывается от всей суммы сделки, а не от разницы между суммой инвестиций и размером уступки. Приобретение недвижимости по договорам переуступки всегда актуально, так как это невероятно выгодно для большинства инвесторов.

Что касается оплаты данной услуги, то здесь достаточно много вариантов. От того, сколько будет составлять первоначальный взнос, будет зависеть стоимость жилплощади в целом, а также условия, на которых будут производиться выплаты. Например, при внесении полной суммы в течение трех рабочих дней клиент получает скидку от застройщика с каждого квадратного метра недвижимости.

В противном случае расчет договора проводится в оговоренные сроки, а стоимость, прописанная изначально, не может изменяться, даже под давлением инфляции или же просто в процессе строительства. Преимущества оплаты стоимости квартиры в рассрочку в том, что даже обладая небольшой суммой, участник может решить свой «квартирный вопрос».

К застройщикам предъявляются определенные требования– отсутствие задолженности по налогам, сборам (пошлинам), другим обязательным платежам в бюджет;– наличие документов, удостоверяющих его право на земельный участок, необходимый для обеспечения долевого строительства;– наличие документов, подтверждающих опубликование проектной декларации;

Долевое строительство новостройки - что это такое

– наличие договоров, зарегистрированных в установленном порядке местными исполнительными и распорядительными органами;– наличие проектной документации, прошедшей государственную экспертизу в порядке и случаях, установленных законодательством;– наличие разрешительной документации на строительство объекта строительства, выданной местными исполнительными и распорядительными органами;

– наличие договора строительного подряда (если строительство не ведется застройщиком собственными силами);– наличие извещения о получении уведомления о производстве строительно-монтажных работ и регистрации объекта строительства органами государственного строительного надзора (за исключением объектов строительства, на которых не осуществляется государственный строительный надзор).

Оформление договора долевого участия

  1. Сбор необходимых документов.
  2. Обращение к застройщику, обсуждение условий договора, подписание договора долевого участия.
  3. Регистрация договора в Росреестре.
  4. Оплата стоимости квартиры в соответствии с договором (или это сделает банк, если квартира приобретается в кредит);
  5. После окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию подписываются акты приема-передачи квартиры.
  6. Регистрация права собственности и получение соответствующих документов.

Для снижения рисков долевого строительства следует обращать внимание на условия договора и на соответствие их требованиям закона 214-ФЗ.

В договоре долевого участия (ДДУ) должны присутствовать такие пункты:

  • цена договора – стоимость квартиры;
  • дата сдачи в эксплуатацию;
  • адрес, по которому будет находиться дом;
  • кадастровый номер земельного участка, на котором будет строиться дом;
  • указание этажа и предварительно номер квартиры;
  • характеристики жилья – площадь, высота потолков, схема планировки;
  • гарантии качества: общая гарантия на квартиру в пять лет, гарантия на инженерные системы в три года;
  • данные об обязательном страховании ответственности застройщика;
  • паспортные данные покупателя (дольщика);
  • реквизиты застройщика (наименование, адрес, ИНН, расчетный счет и т.д.).

Все эти пункты договора являются обязательными, что оговаривается Федеральным законом № 214-ФЗ (статья 4).

Покупка квартиры по предоплате или в рассрочку (если ее предоставляет именно застройщик) не требует больших усилий. Если покупатель не состоит в браке, ему потребуется только паспорт; если он состоит в браке, но желает оформить квартиру только на себя, нужно подготовить согласие супруга на покупку квартиры (оформляется у нотариуса). Когда квартиру покупают супруги совместно, потребуется предоставить их паспорта и свидетельство о браке.

Чуть сложнее оформить договор долевого участия, если квартира покупается в ипотеку. У некоторых застройщиков есть ипотечные брокеры, которые подберут оптимальные условия кредитования. Если такого брокера нет, можно самостоятельно собрать нужные документы. Кроме паспорта и свидетельства о браке потребуются копии свидетельств о рождении детей (если есть), заверенная работодателем копия трудовой книжки и справка о доходах по форме 2-НДФЛ (выдают в бухгалтерии). Для банка потребуется составить анкету-заявление на ипотечный кредит по форме банка.

Рекомендуется перед подписанием договора долевого участия проконсультироваться с юристом и показать ему проект договора. Юрист поможет расшифровать все непонятные моменты и выявить все условия договора.

Права требования по договору долевого участия можно передать (уступить) до даты его завершения (сдачи в эксплуатацию и регистрации прав собственности). Действие договора в таком случае не прекращается, в нем просто меняется покупатель. Все остальные условия сохраняются. Если на момент передачи права требования оплата за недвижимость была произведена не полностью (в случае рассрочки от застройщика), на покупателя прав переходит обязанность по оплате оставшейся части.

Еще несколько лет назад оформление ипотеки на приобретение недвижимости при помощи долевого участия было невозможно. Но уже сегодня практически каждый банк предлагает такую услугу. Порядок получения ипотечного кредита на долевое строительство значительно отличается от оформления такого же договора на готовое жилье.

Прежде всего, необходимо заключить договор с застройщиком. Обо всех тонкостях проведения этой операции было сказано выше. Но все же необходимо обратить внимание на сведения об объекте, стоимости недвижимости, на срок и порядок оплаты, гарантии на объект строительства, план и площадь помещения, срок передачи недвижимости.

В обязательном порядке банк потребует нотариально заверенные документы о согласии супруга (если он есть) и органов опеки (при проведении сделки с участием имущества несовершеннолетних). Договор проходит обязательную процедуру в органах Госрегистрации. Это обычно занимает не более месяца для одного участника.

После того как документ полностью готов, необходимо обратиться с ним в банк. Дальнейшее оформление бумаг может значительно отличаться, в зависимости от выбранного кредитного учреждения. Процентная ставка, пакет документов, требования к залогу и др. — все это может существуенно разниться. Единственное, что требует абсолютно каждый банк, – это комплексное ипотечное страхование.

Строительная компания имеет обязательства перед дольщиками, без соблюдения которых застройщик не может привлекать денежные средства.

Объект долевого строительства

В договоре должен быть определен конкретный объект долевого строительства (квартира) подлежащий передаче гражданину. Должны быть указаны его назначение То есть, что это жилое помещение, адрес, общая и жилая площадь, количество комнат и их площади, общая площадь подсобных помещений с указанием площадей кухни, ванной, туалета, а также балкона или лоджии, материал пола Линолеум, паркет или другой материал, стен Штукатурка, окраска, обои или другой материал, наличие дверей и окон, потолков, санитарно-технического и другого оборудования, состояние внутренней отделки.

Также должны быть указаны характеристики самого дома:

  • вид жилого капитального строения (многоквартирный Дом не обязательно должен быть многоквартирным, так как возможно долевое строительство и одноквартирного жилого дома или квартиры в блокированном жилом доме жилой дом);
  • материал (блочный, кирпичный или другое);
  • строительная серия;
  • наличие в доме:
  • технического этажа;
  • лифтов;
  • помещения для стоянки и хранения автомобилей и мотоциклов (с указанием площади);
  • погребов (с указанием площади);
  • кладовых (с указанием площади);
  • помещения для размещения штатных работников товарищества собственников (с указанием площади);
  • магазинов;
  • других помещений.

Кроме этого в договоре должны быть указаны объекты недвижимости, стоимость или частичная стоимость строительства которых включена в стоимость квартиры:

  • внутриквартальные инженерные сети электроснабжения, теплоснабжения, газоснабжения, водоснабжения, канализации, связи, телефикации, радиофикации;
  • объекты благоустройства и озеленения территории.

Большая часть из вышеперечисленного указывается в приложении к договору долевого строительства: характеристике объекта долевого строительства.

Объектом долевого строительства может быть не только квартира в многоквартирном жилом доме, но и квартира в блокированном жилом доме, одноквартирный дом и нежилая недвижимость.

Этот вопрос обсуждался на форуме!{end-tooltip

Если строительство не может быть завершено в срок, застройщик имеет право по решению исполкома  этот срок строительства перенести.

0,01 % При превышении нормативных сроков продолжительности строительства до 3-х месяцев, 0,02 % При превышении нормативных сроков продолжительности строительства от 3-х до 6-ти месяцев, или 0,03 % При превышении нормативных сроков продолжительности строительства свыше 6-ти месяцев от суммы внесенных гражданином платежей за каждый день просрочки. Договором не может быть установлен меньший процент неустойки.

Если в невыполнении сроков строительства нет вины застройщика, то при наличии подтвержденных решением исполкома форс-мажорных обстоятельств Стихийные бедствия (землетрясения, наводнения, лесные пожары и др.), боевые действия, акты терроризма и другие не зависящие от сторон договора обстоятельства, течение сроков строительства приостанавливается на период действия форс-мажорных обстоятельств и со дня их прекращения продолжается. При этом застройщик при достройке дома вправе применять индексацию стоимости выполняемых работ в течение всего дополнительного срока строительства.

При нарушении сроков строительства застройщик не позднее чем за 2 месяца до истечения указанного в договоре срока обязан направить гражданину обоснование необходимости продления срока строительства и предложение подписать дополнительное соглашение к договору, в котором предусматривается изменение срока и иных связанных с этим условий договора.

Рассмотрим, какие именно объекты являются объектами долевого строительства.

Данный объект непременно строится с привлечением денежных средств дольщиков. То есть, проще говоря, почти что любое помещение, в том числе входящее в состав любого иного объекта недвижимости может быть объектом долевого строительства.

Страхование долевого строительства

Главное для заключения сделки о постройке многоэтажного здания – это страхование ответственности застройщика. Процесс страхования – обязательное условие, этот документ проверяют в Росреестре без них не произойдёт регистрация объекта. Страховой полис должен быть действительным и иметь юридическую силу, только застрахованный объект может регистрироваться.

Страхование своих вложений в долевом строительстве – это гарантии для участника, который желает получить недвижимость после окончания стройки. Если возникает страховой случай, то гражданин имеет все основания получить неустойку при невыполнении условий сделки.

  • получать возмещение за убытки при критических ситуациях;
  • компенсация расходов в согласии с ГК;
  • покупка недвижимости, которая фиксируется в ДДУ.
Предлагаем ознакомиться:  Налоговый вычет при покупке квартиры супругами

Стоимость страховки доступная для всех граждан, имеется эквивалент, который допустимый большинству населения. При критических обстоятельствах сумма страхования покроет траты дольщика.

Страховые компании заинтересованы в защите прав своих клиентов, поэтому эта графа является обязательной. Чтобы при несоблюдении правовых норм можно было погасить свои расходы.

Помимо таких способов обеспечить исполнение застройщиком своих обязанностей перед дольщиками, как залог участка и поручительство, закон допускает еще один — страхование. Но страхуется не сам объект долевого строительства, поскольку он не существует на момент заключения договора страхования. Страхуется именно ответственность застройщика (ст. 15.2 Закона).

Страховым случаем является невыполнение обязанностей — построить и передать участникам, заплатившим деньги, их квартир; страхователем — застройщик. Получить выплату вправе участник (дольщик) или же организация-инвестор. Страховка оформляется еще до регистрации первого ДДУ.

Застраховать ответственность застройщик может либо в страховой компании, либо — с 2014 года — через некоммерческое общество страхования (ОВС) застройщиков. Особенность этой организации в том, что она страхует только ответственность по ДДУ. Предполагается, что такой способ должен заставить застройщиков выполнять свои обязательства. Ведь они сами выступают учредителями ОВС и выплачивать страховку за действия своих менее ответственных товарищей им невыгодно.

Долевое строительство новостройки - что это такое

Банкротство застройщика входит в основания для получения страховки. Но есть ряд случаев, которые не относятся к страховым. И страховка, соотвественно, не выплачивается. К ним относятся:

  • замедление строительства;
  • заморозка объекта.

Как подготовиться к долевому участию в строительстве{q}

Чтобы не связаться с мошенниками, стоит знать, как подготовиться к заключению договора долевого участия в строительстве. Расскажем, как это сделать пошагово.

Серьезной и честной компании незачем скрывать свою деятельность. Изучите всю доступную информацию о застройщике. Данные о завершенных объектах строительства всегда указываются на официальном сайте организации и в СМИ.

Просмотрите тематические форумы и отзывы. Желательно найти людей, которые уже сотрудничали с застройщиком, так как отзывы не всегда правдивы.

Если вы найдете какую-либо негативную информацию о компании, следует задуматься стоит ли вкладывать деньги в этот проект.

Стройка и документы

Рекомендуется изучить следующие документы:

  • разрешение на строительство объекта;
  • документы-основания использования земельного участка (договор аренды, выписка из ЕГРП, свидетельство о праве собственности);
  • проектная документация;
  • документы о государственной экспертизе;
  • данные о том, что проектная документация была опубликована.

Отсутствие каких-либо из перечисленных документов на этапе привлечения дольщиков в дальнейшем значительно отсрочит сроки сдачи объекта в эксплуатацию. Кроме того, это является прямым нарушением законодательства. В частности, ФЗ № 214.

Обязательно обратите внимание на название документа. Он должен называться «Договор участия в долевом строительстве» и никак иначе. Дабы избежать возможной ответственности, застройщики часто используют другие формы документов для закрепления договоренностей с дольщиком, которые не попадают под действие ФЗ № 214, а значит, дольщик не получает никаких гарантий и правовую защиту.

Прочитайте договор несколько раз, уточните неясные моменты, сверьте все данные об объекте недвижимости и застройщике, заострите внимание на гарантийных сроках и порядке выплаты стоимости жилья.

Желательно проконсультироваться с юристом до подписания договора долевого участия. Так вы сможете обезопасить себя от возможного риска связаться с мошенниками и потерять деньги.

Такой тип договорных отношений подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре. Договор долевого участия без регистрации считается недействительным. Эта мера необходима, чтобы избежать ситуаций, когда один и тот же объект продается дважды нескольким дольщикам. Кроме того, при регистрации договора осуществляется проверка застройщика и разрешительной документации.

Застройщик может потребовать перечисления денежных средств до регистрации договора. Это незаконно. Так как договор еще не вступил в законную силу, дольщик ничего никому не должен. Все права и обязанности по договору станут актуальны только после государственной регистрации, которая осуществляется в течение двух недель.

При возникновении вопросов или сомнений в отношении долевого строительства, рекомендуем обратиться к профессиональному юристу за консультацией.

Дом, деньги и договор

Чаще всего на приобретение новой недвижимости решаются молодые семьи. По этой причине объект долевого строительства не только выбирается совместно с супругом, совместно также принимается решение о том, какой тип договора необходимо будет заключить. Под понятием совместной собственности имеется в виду, что при разводе недвижимость будет поделена поровну, то есть в равных долях между ее владельцами.

Это происходит оттого, что в договоре не прописаны определенные условия. Вместо супруга может выступать родственник или любой посторонний человек, который будет внесен в этот договор. Если же заключить и равнодолевый договор, то по его правилам каждый владелец определенной части недвижимости может распоряжаться ею по своему усмотрению.

Главное преимущество приобретения недвижимости с помощью долевого участия – это невысокая стоимость. Покупая строящееся жилье, можно очень хорошо сэкономить. Для нынешней ситуации в стране это значительный плюс. К тому же сделку можно заключить непосредственно в национальной валюте. Говоря о минусах, прежде всего хочется сказать, что при оформлении долевого договора клиент покупает не квартиру, а всего лишь право требовать эту жилплощадь у застройщика.

К сожалению, рынок устроен таким образом, что вероятность получить свою недвижимость в срок крайне невысокая. Да и количество мошенников достаточно большое. Поэтому необходимо очень внимательно относиться к выбору застройщика и оформлению документов. Ну а если есть вопросы, на которые сложно ответить самостоятельно, то лучше всего обратиться за помощью к опытному специалисту. Долевое строительство многоквартирных домов всегда будет популярно на рынке недвижимости.

Участвовать в строительстве имеют право не только граждане РФ, но и компании, юридические организации. Из-за юридической неграмотности многие физические лица считают, что долевое строительство может быть только при построении жилых зданий. Застройщик заинтересован в таком процессе, ведь с помощью участников он привлекает дополнительные средства, занимается продажей ещё не построенных объектов.

Пользуясь законодательством можно участвовать не только в строительстве квартир, но и других объектов:

  1. Каждый гражданин имеет право участвовать в долевом строительстве частного дома, если дело идёт о коттеджном посёлке, например. Такой способ – прекрасная инвестиция для человека, который мечтает получить дом по доступной цене.
  2. Участвовать в строительстве паркинга, закрытых гаражей, подземных мест для машины.
  3. Физическое или юридическое лицо может брать участие в строительстве, развитии инфраструктуры: парков, гостиниц, торговых центров.

Ограничение на долевое строительство существует, это строительство производственных объектов. Физическое лицо не имеет права быть дольщиком при таких обстоятельствах.

Преимущества и возможные риски долевого строительства

Строительство новостройки ДДУ имеет много положительных сторон.

Оформить покупку квартиры с помощью договора, это шанс на такие привилегии:

  1. При составлении сделки и рассмотрении проекта, можно заказать желаемую планировку своих квадратных метров, такой подход позволит исполнить свои пожелания, получить жильё своей мечты.
  2. Все технические коммуникации будут новые, поэтому на протяжении определённого периода не понадобятся средства на ремонт канализации или замену устарелой детали.
  3. Цена квартиры приобретённой при долевом строительстве на 30–35% дешевле, чем, если покупать желаемый объект на рынке недвижимости.
  4. Современные технологии учитываются при возведении новостроек, за счёт чего оплата жилищно-коммунальных услуг существенно снижается.

Первоначальный платёж оплачивается покупателем после подписания сделки и распределения средств. Долевое строительство с добросовестным застройщиком – это всегда хорошие перспективы для вложения своих денег. Ключ от квартиры получают по истечении указанных сроков, риск при невыполнении условий существует, но этот аспект регулируется правовыми и нормативными актами.

Договор, сделка долевого участия предполагает также возможность оформления ипотеки, что позволит приобрести жильё в короткие сроки, а при погашении кредита, гражданин получит ещё одну жилую площадь за низкою ценой. Маткапитал может выступать залогом для строительства квартиры.

С началом действия упомянутого закона 214-ФЗ долевое участие в строительстве стало одним из приоритетных способов финансирования нового жилья. Поскольку закон защищает права дольщиков, а стоимость недвижимости при долевом участии ниже, чем для готового жилья, этот инструмент выбирают многие семьи.

Долевое строительство, если оно ведется в соответствии с 214-ФЗ, имеет ряд преимуществ:

  1. Минимизация рисков двойной продажи одного и того же объекта. Закон требует регистрировать каждый договор в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестре). В Росреестре не может быть зарегистрировано более одного договора на каждый объект; более того, по факту сдачи объекта и подписания соответствующего акта квартира переходит в собственность дольщика.
  2. Жесткие требования к застройщику: закон требует обязательного согласования строительства во всех необходимых инстанциях, поэтому по окончании строительства, если есть технические нарушения, до их устранения дом не будет введен в эксплуатацию.
  3. Права сторон договора долевого участия защищены на случай его расторжения. При этом дольщику будут возвращены все внесенные им средства, а если расторжение связано с невыполнением застройщиком своих обязанностей – с него может быть взыскана неустойка. Важно понимать, что договор может быть расторгнут и по вине дольщика, например, если он не внес своевременно соответствующие платежи.
  4. Закон дает право дольщику при определенных условиях (несколько раз в год) допускать несвоевременную уплату своих платежей, с уплатой определенных штрафных санкций. Если же застройщик просрочит сдачу объекта, на него будет наложен крупный штраф. Даже если он уведомит заранее дольщиков о переносе срока сдачи объекта, он будет оплачивать неустойку. При расторжении договора по вине застройщика, он оплачивает дольщику (физическому лицу) проценты за пользование деньгами – 1/150 часть ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день пользования (составляющей 7,25% годовых).
  5. Согласно закону застройщик не имеет права изменить планировку квартиры и ее стоимость (за исключением чрезвычайных обстоятельств). Стоимость квартиры может измениться в меньшую сторону, если ее площадь окажется меньше, чем указано в договоре.

В целом, закон 214-ФЗ дает много преимуществ дольщикам, защищает их вложения и требует от застройщика строго следовать условиям договора.

Новостройка и договор

При этом не стоит забывать про некоторые минусы долевого строительства:

  • все перечисленные гарантии действуют только при условии, что заключается договор долевого участия в соответствии с законом. На договора инвестирования, предварительные договора, вексельные и прочие схемы гарантии 214-ФЗ не распространяются;
  • дольщик тоже имеет обязанности, основная из которых – придерживаться графика оплаты и не допускать просрочек на срок более двух месяцев. Также дольщик не может без достаточных оснований отказаться от договора;
  • при банкротстве застройщика возврат внесенных средств возможен, но потребует затрат времени и сил;
  • нет единой формы типового договора долевого участия, поэтому важно очень внимательно ознакомиться с проектом договора, предлагаемым застройщиком.

Для минимизации возможных рисков нужно проверять условия договора долевого участия, удостовериться, что он соответствует всем требованиям закона.

Несмотря на серьезные законодательные гарантии, проблема обманутых дольщиков существует и сейчас. Основная причина невыполнения условий договора застройщиками – финансовые проблемы. Сюда относят рост цен на стройматериалы из-за роста курса доллара, сложности с получением банковских кредитов на продолжение стройки, сложности с вводом домов в эксплуатацию.

Предлагаем ознакомиться:  Отмена судебного приказа в гражданском процессе

Особенности оформления ипотеки

Долевое строительство новостройки - что это такое

При отсутствии этих пунктов в ДДУ, он считается недействительным.

Объектом строительства считается жилое или нежилое помещение, которое строится с привлечением денег дольщиков. При этом необходимо, чтобы параметры объекта были прописаны четко и недвусмысленно, что не позволит обмануть дольщика. Например, если договор касается квартиры в доме, то в договоре должны быть указаны все ее характеристики — этаж, площадь, число комнат.

В договоре прописана стоимость участия в ДС. Первоначально эту стоимость определяет застройщик, который назначает ее исходя из своих нужд. Если сравнивать эту цену с ценой готовой квартиры, то она обычно меньше, что и позволяет дольщику сэкономить некоторые денежные средства.С другой стороны, застройщик назначает цену с учетом привлечения дольщиков.

При невыполнении договора застройщик должен полностью возвратить деньги дольщику или уплатить ему денежные средства в виде неустойки за понесенные дольщиком убытки. В договоре должны быть приведены способы, с помощью которых будет выполнять эти обязательства затройщик.

Существует 2 способа — с использованием банка или страхования.

Основным для успешного партнёрства является добросовестность обеих сторон. Чтобы уверенно вложить свои средства нужно следует внимательно изучить данные застройщика. Из-за изобилия рекламы и большого спроса можно попасться на мошенников.

Наиболее популярные способы обмана со стороны строительной компании:

  1. Если застройщик пытается навязать оформление договора купли, продажи, то это обманный манёвр, который рассчитан на неопытного человека. При заключении такой сделки гражданин покупает пустоту, а продавец, в свою очередь, не несёт никакой ответственности перед обманутым покупателем.
  2. Договор займа, предполагает оплату аванса на счёт юридического лица, а остальную сумму после заключения сделки о займе. Действуя по такой схеме человек, не может защитить свои права.
  3. Оплата своего участия в стройке сразу на счёт фирмы. Все платежи должны проходить только через банк, если представитель компании настаивает на переводе денег, мотивируя это скоростью и безопасностью, нельзя верить его словам. Все юридические операции могут проводиться только через законные финансовые организации.

Дом и оформление документов на него

Существует масса вариантов обмана, которые предполагают хитрые схемы. Доверчивые и неопытные граждане легко ведутся на такие манипуляции, что крайне опасно. Такое отношение может привести к потере денег, а также невозможности доказать свои права в суде. Мошеннические схемы можно развеять, если обратиться с предложенными документами в юридическую компанию. Опытный специалист сможет разгадать обман, поможет выйти из сложившейся ситуации.

Долевое строительство для нуждающихся в улучшении жилищных условий

Довольно часто исполкомы определяют, что при строительстве многоквартирного дома предпочтение в заключении договоров долевого строительства определенного количества квартир будет отдаваться гражданам, состоящим на учёте нуждающихся в улучшении жилищных условий. Информация о наличии и количестве квартир для нуждающихся указывается в проектной декларации. Кроме того, такая информация может размещаться на сайтах исполкомов.

Договоры долевого строительства с гражданами, стоящими в очереди на жильё, заключаются по направлениям исполкомов или без таких направлений. Направления выдаются вне очереди гражданам, имеющим право на внеочередное получение господдержки в пределах предусмотренной исполкомом доли таких граждан в общем количестве выдаваемых направлений.

При строительстве одноквартирных жилых домов или жилых помещений в блокированных жилых домах преимущественное право на получение направлений имеют многодетные семьи, стоящие в очереди на жильё и имеющие право на господдержку. Застройщик заключает договоры долевого строительства согласно очередности подачи заявлений гражданами.[∗]подпункт 1.1 Указа Президента Республики Беларусь от 10.12.2018 № 473 «О долевом строительстве»

Прибыль застройщика в отношении квартир не должна превышать 5 % от сметной стоимости строительства. Однако такая прибыль может быть выше в отношении той площади строящейся квартиры, которая превышает нормируемую площадь Нормативная площадь установлена в размере 20 м2 (в г. Минске — 15 м2, а для многодетных семей — 20 м2) на одного члена семьи, а при строительстве для одного человека однокомнатной квартиры — 30 м2 , а также при наличии в составе семьи гражданина-дольщика членов семьи, не нуждающихся в улучшении жилищных условий.

При определении нормативной площади, приходящейся на гражданина-дольщика и лиц, состоящих на учёте нуждающихся в улучшении жилищных условий и осуществляющих строительство квартиры вместе с ним, не учитывается общая площадь жилья, находящегося в их собственности. Застройщик вправе осуществлять строительство общей площади квартиры, превышающей нормативную площадь, по цене, установленной для граждан, строящих в данном жилом доме квартиры без использования господдержки.[∗]подпункт 1.15 Указа Президента Республики Беларусь от 10.12.2018 № 473 «О долевом строительстве»

Платежи на строительство квартиры производятся на основании справок застройщика о стоимости выполненных работ, затратах застройщика и размере очередного взноса для оплаты стоимости строительства квартиры.[∗]подпункт 1.15 Указа Президента Республики Беларусь от 10.12.2018 № 473 «О долевом строительстве»

В случае, если фактическая стоимость Стоимость квартиры в текущих ценах на дату утверждения акта приемки в эксплуатацию жилого дома квартиры окажется ниже её цены по договору, застройщик в течение 2-х месяцев после приемки в эксплуатацию дома должен произвести перерасчет и возвратить гражданам деньги, не использованные на цели строительства.

Законодательство

В российской строительной отрасли в последние годы все чаще обсуждаются проблемы долевого строительства. Государство стремится уходить от такой формы в пользу ипотечного кредитования, считая долевое строительство наследием неразвитого строительного рынка.

Последние изменения в Федеральный закон 214-ФЗ внесены в рамках «дорожной карты» перехода от долевого участия к использованию счетов эскроу и развитием кредитования застройщиков. На данный момент подготовительный этап завершен – создана нормативная база для перехода к целевой модели финансирования строительства. До 30 июня 2019 года был объявлен переходный период, в который возможны разные модели финансирования строительства.

Основное нововведение в закон – изменение в правилах привлечения средств граждан (использование счетов эскроу).

Эскроу-счет – это специальный счет, на котором аккумулируются привлеченные от дольщиков средства до завершения строительства. Такая система в России была введена в 2014 году, но первая сделка с эскроу-счетом проведена лишь в апреле 2018 года. После завершения переходного периода (1 июля 2019 года) застройщики смогут привлекать деньги от дольщиков только на счета эскроу.

Деньги в таком случае будут на доверительном хранении банка. Застройщик не сможет распоряжаться этими деньгами до ввода дома в эксплуатацию и оформления хотя бы одной квартиры в собственность покупателя. Хоть застройщик и не сможет использовать деньги с эскроу-счета, эти средства могут служить залогом при кредитовании.

Строительство дома

Как результат – ожидается, что застройщики смогут привлекать кредиты на строительство по более низким процентным ставкам (уровень риска минимален при наличии качественного залога). Важно, что деньги дольщиков, размещенные на эскроу-счетах в банках будут застрахованы Агентством по страхованию вкладов, как и иные банковские вклады.

Учитывая новые нормы закона, долевое строительство с использованием эскроу-счетов фактически не будет являться долевым. Поскольку застройщик не будет иметь доступа к деньгам дольщиков и будет строить за собственные средства или привлеченный кредит, эксперты ожидают роста цен на жилье в новостройках после 1 июля 2019 года.

Следовательно, до 1 июля 2019 года застройщик может выбрать между строительством полностью через эскроу-счет и привычным долевым строительством. Во втором варианте для застройщиков в 2018 году было введено несколько дополнительных правил:

  • обязательное банковское сопровождение;
  • ограничения на ряд платежей;
  • более жесткие требования к застройщикам.

Обязательное банковское сопровождение распространяется на тех застройщиков, которые не перешли на использование эскроу-счетов. Банковское сопровождение предполагает, что по каждому разрешению на строительство застройщик открывает специальный банковский счет и размещает на этом счете привлеченные от дольщиков деньги.

Банковское сопровождение с одной стороны позволяет повысить финансовую устойчивость застройщиков, но с другой – возможны злоупотребления и коррупционные действия. Возможно намеренное затягивание сроков согласования платежей, необоснованный запрет на операции. Как результат – по вине банка строительство может быть остановлено.

С 1 июля 2018 года также вводятся определенные ограничения на операции застройщиков. Административные и другие аналогичные расходы не могут быть больше, чем 10% от общей стоимости строительства объекта.

Эти расходы включают в себя:

  • оплату услуг банка по ведению расчетного счета;
  • оплата труда руководящего персонала и служащих, взносы во внебюджетные фонды;
  • затраты на рекламу;
  • оплата коммунальных платежей, связи, арендной платы, оснащения рабочих мест в офисах застройщика.

Контролировать соблюдение этой нормы также будет банк.

https://www.youtube.com/watch{q}v=OBlfHJaaFoE

Изменения коснутся также требований к застройщикам. Поправки к закону 214-ФЗ предполагают такие нововведения:

  • вводится понятие «специализированного застройщика». Это означает, что строительная организация имеет как минимум три года опыта строительства многоквартирных домов и возвела объекты общей площадью не меньше 10 000 квадратных метров;
  • вводятся требования к минимальному размеру собственного капитала застройщика, который не должен быть меньше 10% от общей стоимости строительства объекта по проекту. Кроме собственных средств и денег дольщиков застройщики получили право привлекать небанковские займы на сумму до 20% от проектной стоимости объекта;
  • на одно разрешение на строительство может приходиться только один застройщик (за исключением комплексного освоения территории);
  • для застройщиков, которые нарушают сроки строительства, будет закрыт доступ к новым проектам. Для этого вводится новое основание для отказа в выдаче заключения о соответствии. Теперь если застройщик нарушил сроки ввода в эксплуатацию хотя бы одного объекта более чем на три месяца, он не сможет получить заключение о соответствии;
  • собственники и бенефициары строительных компаний будут нести солидарную ответственность за ущерб, причиненный гражданам (в данном случае – дольщикам в случае банкротства компании-застройщика).

Также в 2018 году введен запрет на привлечение средств граждан через жилищные сертификаты, жилищно-строительные и жилищно-накопительные кооперативы. Исключение сделано для жилищно-строительных кооперативов, которые можно будет создавать для достройки объекта при банкротстве застройщика.

  • Указ Президента Республики Беларусь от 10.12.2018 № 473 «О долевом строительстве»;
  • Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 12.03.2019 № 156 «О мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 10 декабря 2018 г. № 473»;
  • Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 08.01.2014 № 6 «Об утверждении Положения о порядке возврата денежных средств при прекращении участия в долевом строительстве, прекращении членства в организации застройщиков, расторжении договоров купли-продажи жилых помещений, построенных по государственному заказу»;
  • Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 10.11.2014 № 1056 «Об утверждении Положения о случаях и порядке замены застройщика при неисполнении (нарушении) застройщиком обязательств по созданию объекта строительства».
Комментировать
0
Комментариев нет, будьте первым кто его оставит

Это интересно
Adblock detector