Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 653-60-72 (доб. 946, бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
Регионы (вся Россия, добавочный обязательно):
8 (800) 500-27-29 (доб. 565, бесплатно)
Договор купли продажи земельного участка

Договор купли продажи земельного участка

Договор купли продажи земельного участка
СОДЕРЖАНИЕ
0

Особенности продажи жилых помещений

Договор купли-продажи недвижимого имущества является многосторонней сделкой, сторонами которой могут быть как физические лица (граждане), так и юридические лица (организации), различной организационно-правовой формы.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять недвижимое имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

https://www.youtube.com/watch{q}v=tYUyfnh07_I

Договор купли-продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Таким моментом является подписание сторонами договора, в котором отражены все существенные условия сделки.

Для договоров купли-продажи недвижимости существенными являются условия о предмете договора (отчуждаемый объект недвижимости), о его составе и состоянии (качестве), месте его нахождения, порядке и сроке его передачи покупателю, о цене, порядке и сроках оплаты, о правах третьих лиц на предмет договора, в т.ч. и правах проживания в отчуждаемом жилом помещении.

Кроме того, любая из сторон договора может обозначить условия, являющиеся для нее существенными и в отношении которых должно быть достигнуто соглашение.

Примечание: В случае, если до заключения основного договора купли-продажи объекта недвижимости между сторонами был заключен Предварительный договор купли-продажи этого объекта, то основной договор купли-продажи должен заключаться на условиях. предусмотренных Предварительным договором. При этом, стороны договора вправе менять условия предварительного договора по своему усмотрению, предварительно достигнув соглашения по существу изменений, вносимых в договор.

Договор продажи недвижимого имущества заключается в письменной форме (простой или нотариальной) путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора купли-продажи недвижимости влечет его недействительность.

До июля 2016 года законодательство Российской Федерации предусматривало возможность заключения договора купли-продажи недвижимости в любой форме, как в простой письменной, так и в нотариальной, оставляя выбор между этими двумя формами на усмотрение сторон договора.

С июля 2016 года положение дел изменилось. В настоящее время законодательство Российской Федерации предусматривает перечень условий, при наличии которых договор купли-продажи недвижимости должен быть обязательно заключен в нотариальной форме.

1. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.

Исключением из этого правила являются сделки, связанные с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, а также сделки по отчуждению земельных долей.

2. Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным.

Примечание: вышеуказанные правила распространяются на случаи возмездного и безвозмездного отчуждения недвижимого имущества, т.е. как на сделки купли-продажи, так и на сделки мены или дарения.

Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.

Нотариальное удостоверение сделки производится путем совершения удостоверительной надписи на договоре купли-продажи недвижимого имущества. До совершения удостоверительной надписи, нотариус устанавливает личности обратившихся за совершением нотариального действия граждан (на основании паспорта), проверяет их дееспособность и полномочия на совершение сделки, проверяет принадлежность отчуждаемого недвижимого имущества продавцу.

Нотариус обязан зачитать вслух участникам сделки текст договора купли-продажи недвижимого имущества, обязан разъяснить смысл и значение заключаемого договора, а также проверить, соответствует ли содержание договора купли-продажи недвижимого имущества действительным намерениям сторон и не противоречит ли он требованиям действующего законодательства.

Договор купли-продажи недвижимого имущества, подлежащий обязательному нотариальному удостоверению подписывается сторонами только в присутствии нотариуса.

Существующие правила об обязательном нотариальном удостоверении вышеуказанных сделок не содержат требований о том, что договор купли-продажи недвижимого имущества обязательно должен быть составлен нотариусом в нотариальной конторе. Стороны вправе самостоятельно составить проект договора, включив в него все те условия, которые они считают необходимыми.

В случае, когда проект договора составляется нотариусом (помощником нотариуса), стороны не обязаны безоговорочно принимать и подписывать стандартный (шаблонный) текст договора. До момента подписания договора и проставления удостоверительной надписи нотариуса, стороны вправе вносить свои предложения и пожелания о включении в проект договора всех тех условий, которые они считают необходимыми.

За совершение нотариального действия взимается государственная пошлина или нотариальный тариф, в размерах, устанавливаемых Налоговым кодексом РФ и Основами законодательства РФ о нотариате, а также плата за оказание услуг правового и технического характера. Взимание пошлин и тарифов производится с учетом особенностей, установленных законодательством РФ.

Сделки, которые не подпадают под вышеуказанные ограничения, могут по-прежнему совершаться в простой письменной форме.

Простая письменная форма сделки предполагает составление договора купли-продажи недвижимого имущества самими сторонами договора, либо специально привлеченным для этого третьим лицом – адвокатом, юристом, агентством недвижимости и т.д. и т.п. При этом, текст договора никем не заверяется, а полномочия на совершение сделки и наличие необходимого комплекта документов на отчуждаемый объект недвижимости, проверяется сторонами самостоятельно или с привлечением соответствующего специалиста.

Проверку законности и обоснованности договора купли-продажи недвижимости, составленного в простой письменной форме осуществляет орган, регистрирующий переход права собственности на отчуждаемый объект недвижимости. В настоящий момент времени таким органом является Росреестр — Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии.

Договор купли продажи земельного участка

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Переход права собственности на недвижимое имущество по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора купли-продажи недвижимого имущества сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на соответствующее недвижимое имущество.

Существенным условием договора купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование отчуждаемым жилым помещением.

1. лица, которые пользуются жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением (пожизненно);

2. лица, которым предоставлено право пользования жилым помещением по завещательному отказу (на срок, указанный в соответствующем завещании);

3. члены семьи собственника (в том числе бывшие), которые при приватизации жилого помещения отказались от права собственности на долю в жилом помещении (пожизненно);

4. бывший собственник жилого помещения, который подарил жилое помещение другому лицу, с условием о предоставлении (оставлении) ему права пользования жилым помещением для личного проживания (аналог права пользования жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением — пожизненно);

5. лица, заключившие с собственником договор найма, аренды или безвозмездного пользования жилым помещением (на период действия указанных договоров).

Договор купли продажи земельного участка

Примечание: В том случае, если имеются лица, сохраняющие право проживания в отчуждаемом объекте недвижимости, но перечня этих лиц не имеется в договоре купли-продажи недвижимого имущества, то этот договор купли-продажи считается незаключенным.

Это означает, что ни подписание договора купли-продажи недвижимого имущества сторонами сделки (продавцом и покупателем), ни передача денег продавцу в счет оплаты этого имущества, ни передача недвижимого имущества от продавца покупателю не влекут за собой соответствующих юридических последствий для сторон.

Предлагаем ознакомиться:  Выкупить долг у банка по договору цессии

Правовая база

  1. Гражданский кодекс РФ: в частности, параграфы 1 и 7 главы 30 – часть 2 документа.
  2. Земельный кодекс РФ.
  3. ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Существует целый ряд иных федеральных законов и подзаконных актов, нормы которых обязательны к применению в тех или иных случаев. Нельзя не упомянуть и разъяснения высших судов страны. Последние – не являются, по сути, источниками права, потому что в РФ не прецедентная система. Между тем, не учитывать позицию, скажем Верховного суда, не могут нижестоящие органы правосудия. Это факт.

Требования закона к форме сделки. Последствия несоблюдения формы сделки

Если стороны уже подписали договор купли-продажи земли и он вступил в действие, но возникли новые обстоятельства или договоренности, их можно закрепить в дополнительном соглашении, которое будет иметь такую же юридическую силу, как и основной договор.

Дополнительное соглашение может понадобиться в разных случаях, среди них:

  1. Передача денежных средств осуществляется частями (например, договор аванса).
  2. Возникновение дополнительных обременений.
  3. Покупка с использованием ипотечного кредитования, когда земля переходит в залог до погашения кредита.
  4. Приобретение еще одного земельного участка.

Дополнительное соглашение так же, как и основной договор, состоит из вводной части с названием документа, номером, датой, указанием участников соглашения и их паспортных данных (или реквизитов). Кроме того, отмечается к какому договору принадлежит дополнительное соглашение. Далее следует предмет договоренности (обозначаются дополненные или измененные пункты).

Договор купли продажи земельного участка

1) Простая письменная форма. Данное требование сформулировано в статье 550 Гражданского кодекса РФ и применимо к большинству случаев отчуждения земельных участков. От сторон договора, заключаемого в простой письменной форме, требуется заверить его своими подписями и передать на государственную регистрацию в органы Росреестра;

2) Нотариальная форма. Закон не предусматривает обязательного удостоверения договора купли-продажи участка земли, однако в ряде случаев такое требование прямо предусмотрено нормативным актом.

а) для сделок по отчуждению земельного участка, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным;

б) при отчуждении долей в праве общей долевой собственности на участок земли (в том числе, если все участники распоряжаются своими долями в одной сделке).

Вне зависимости от формы совершения сделки купли-продажи участка земли, договор подлежит государственной регистрации.

Последствия несоблюдения формы заключения договора отчуждения земельного участка предусмотрены статьей 550 ГК РФ – несоблюдение формы договора влечет его недействительность.

ГК РФ в ст. 549 устанавливает, что именно по договору продавец обязуется передать в собственность покупателю недвижимое имущество. В ст. 550 ГК РФ говорится, что сделка оформляется в письменной форме.

Статья 550 ГК РФ. Форма договора продажи недвижимости (действующая редакция)

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Ст. 551 ГК РФ указывает на необходимость государственной регистрации перехода права на недвижимость – в нашем случае, на земельный участок. В свою очередь, ФЗ «О ГРН» определяет, что для вышеуказанной регистрации необходимо предъявить договор купли-продажи.

Договор купли продажи земельного участка

Исходя из всего изложенного, можно сделать вывод, что, законная продажа земли невозможна без заключения письменного договора. Подчеркиваем, что использовано слово «законная».

Нюансы практики: многие и на 2018 год владеют дачными участками или гаражами на правах участников различных некоммерческих товариществ, обществ и кооперативов. Существует возможность получения права собственности на перечисленные объекты, но люди не стремятся этого делать по разным причинам. Например:

  • Договор купли продажи земельного участказачастую землю необходимо брать в аренду с последующим выкупом;
  • процедуры сложны и требуют больших временных затрат.

Выход из ситуации найден следующий: «переписывается» членская книжка, не будем вдаваться в подробности процедуры, и новый член общества занимается оформлением недвижимости в собственность. А старый – получает определенные деньги.

Является ли это сделкой{q} С точки зрения законодательства, данные действия законной куплей-продажей назвать нельзя. Это, скорее, некоторая переуступка прав, относительно которой, впрочем, возникают определенные вопросы.

Да, ГК РФ разрешает это делать. В главе 10 документа, и где-либо еще, не содержится запретов на выдачу доверенности с правом продажи или покупки земельного участка. Более того, на практике, очень часто за собственника или лицо, желающее получить землю в свое владение, распоряжение, пользование, выступают некие профессионалы: риелторы, юристы, специалисты по сделкам с землей.

О том, как заключить договор купли-продажи участка по доверенности, написано в нашем материале.

Порядок составления и заключения

Без этого документа, при оформлении купли-продажи земли, не обойтись. В ГК РФ сказано, что по договору купли-продажи продавец обязуется передать объект недвижимости. А сама переда происходит по акту. В нем прописывается:

  • информация о сторонах;
  • о предмете сделке;
  • о его стоимости.

Но самое главное, что в акте указывается, что продавец передал, а покупатель принял участок земли и не имеет по предмету сделки никаких претензий.

О том, как правильно оформить акт приема-передачи земельного участка по договору купли-продажи, было подробно рассказано в этой статье.

Таким образом, договор купли-продажи земельного участка – это документ, на основании которого осуществляется передача прав собственности на недвижимость от одного лица к другому. Отношения имеют массу тонкостей, о которых желательно знать, чтобы не попасть в неприятную историю.

В договоре купли-продажи недвижимого имущества должен быть четко обозначен и подробно описан предмет сделки, т.е. отчуждаемый объект недвижимости. При составлении договора купли-продажи необходимо указать все данные, позволяющие определенно и однозначно установить недвижимое имущество, которое подлежит передаче покупателю по договору, в том числе данные, которые определяют расположение недвижимости на соответствующем земельном участке, либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре купли-продажи, считается, что стороны не согласовали условие о недвижимом имуществе, которое подлежит передаче покупателю, и соответственно, договор купли-продажи не считается заключенным.

При описании отчуждаемого объекта недвижимости (квартиры, жилого дома, земельного участка) в в договоре купли-продажи необходимо указать полный адрес места нахождения объекта, включая наименование региона (область, край), наименование города, улицы (переулка), номера дома (корпуса, литера) и номера квартиры (если есть), а также указать кадастровый или условный номер отчуждаемого объекта недвижимости.

Кроме того, необходимо указать общую и жилую (если имеется) площадь объекта, количество и наименование имеющихся жилых и вспомогательных помещений, наличие балкона, подвала, чердака, общее количество этажей объекта и основной материал стен объекта, а также площадь земельного участка, на котором расположен отчуждаемый объект недвижимости и его целевое назначение.

Если предметом сделки является квартира в многоэтажном доме, то помимо указания общей этажности дома, необходимо также указать этаж, на котором расположена отчуждаемая квартира.

Вышеуказанный набор установочных данных, характеризующих отчуждаемый объект недвижимости является минимально необходимым и достаточным для совершения сделки купли-продажи, однако стороны договора могут внести в договор более детальное описание отчуждаемого объекта недвижимости, в т.ч. включить подробное описание имеющихся инженерных коммуникаций, подсобных помещений, специализированного оборудования, отделки помещений и т.д.

Договор купли продажи земельного участка

Подробное описание состояния объекта недвижимости позволяет более точно зафиксировать в договоре купли-продажи качество отчуждаемого объекта недвижимости, который подлежит передаче покупателю. Разумеется, подробное описание объекта недвижимости увеличивает объем текста договора купли-продажи, акта приема-передачи объекта и прочих сопутствующих документов, однако закон не устанавливает какого-либо предела для количества страниц в договоре купли-продажи недвижимости.

Кроме того, по общему правилу, установленному Гражданским кодексом РФ, стороны свободны в заключении договора и определяют условия договора по своему усмотрению, кроме тех условий, которые являются обязательными для данного вида договора (существенные условия, установленные законом). На основании этого положения стороны вправе включать в договор развернутое описание условий договора в любом объеме.

Описание отчуждаемого объекта недвижимости, приведенное в договоре купли-продажи недвижимости, должно полностью соответствовать данным кадастрового паспорта этого объекта недвижимости. Любое несоответствие в описании объекта недвижимости фактическим данным кадастрового учета, может повлечь приостановку, либо отказ в государственной регистрации перехода права собственности на этот объект к покупателю.

Договор купли-продажи недвижимого имущества должен предусматривать цену этого имущества. Цена отчуждаемого объекта недвижимости устанавливается по соглашению сторон договора и, в дальнейшем, как правило, изменению не подлежит. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором или законом. Например, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, ненадлежащего качества.

При отсутствии в договоре купли-продажи согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимого имущества, договор о его продаже считается незаключенным.

Предлагаем ознакомиться:  Договор уступки права аренды земельного участка

При составлении договора купли-продажи недвижимого имущества, сторонам сделки рекомендуется указывать действительную цену отчуждаемого имущества, т.е. именно ту денежную сумму, которую покупатель передает продавцу в счет оплаты за приобретаемое им недвижимое имущество.

Занижение в договоре купли-продажи реальной цены отчуждаемого недвижимого имущества под предлогом уменьшения налогообложения и т.д., может иметь негативные последствия для сторон договора, в особенности для покупателя.

В случае возникновения каких-либо проблем юридического характера и отказе в государственной регистрации перехода права собственности к покупателю, либо признания заключенной сделки купли-продажи недействительной уже после регистрации перехода права, покупатель может столкнуться с ситуацией, когда ему вернут уплаченные им денежные средства в уменьшенном размере, т.е. только ту сумму которая указана в договоре купли-продажи недвижимого имущества.

Наличие дополнительной расписки о передаче покупателем денег в размере большем, чем указано в договоре купли-продажи может помочь покупателю взыскать с недобросовестного продавца недостающую денежную сумму в судебном порядке, однако окончательное решение по данному вопросу будет принимать суд. А решение суда, как известно, заранее непредсказуемо.

Если иное не предусмотрено законом или договором купли-продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

В целях оптимизации налогообложения и исключения двойного толкования, при составлении договора купли-продажи рекомендуется выделять цену строений (сооружений) и цену земельного участка, на котором они расположены.

Стороны договора вправе установить в договоре купли-продажи недвижимости любой удобный для них порядок, срок и способ оплаты отчуждаемого недвижимого имущества.

На практике часто используются варианты оплаты, ориентирующиеся на два основных юридически значимых события: передачу недвижимости покупателю и государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимость к покупателю.

Чаще всего происходит оплата в два этапа: часть денежной суммы покупатель оплачивает при передаче ему объекта недвижимости (или сразу после этого), а оставшуюся часть денежной суммы, покупатель оплачивает после государственной регистрации перехода права собственности. Таким образом покупатели страхуют себя от возможных скрытых проблем, которые они не смогли выявить на стадии подготовки сделки.

Стороны договора могут производить между собой расчеты как наличными деньгами (без ограничения суммы), так и в безналичном порядке.

В случае осуществления расчетов наличными деньгами, факт произведенной покупателем оплаты фиксируется соответствующей распиской продавца или его представителя. Расписка о получении денег от покупателя подписывается продавцом (его представителем) и передается на хранение покупателю.

В случае, если сделку от имени продавца заключает представитель по доверенности, то покупателю необходимо убедиться в наличии у представителя продавца полномочий на получение денег, причитающихся продавцу в счет оплаты за отчуждаемое недвижимое имущество.

Полномочие на получение указанных денежных средств должно быть указано в нотариально заверенной доверенности, выданной продавцом. Как правило, все полномочия, необходимые для заключения договора купли-продажи недвижимого имущества указываются продавцом в одной доверенности.

Расписка о получении денег может быть составлена в простой письменной форме независимо от того, подпадает ли под обязательное нотариальное удостоверение сделка по которой были уплачены деньги.

Закон не устанавливает для расписки о получении денег каких-либо особых требований по форме и содержанию, кроме минимальных — этот документ должен иметь письменную форму и содержать информацию о факте передачи денег (кто, кому, когда, сколько и за что).

По соглашению сторон договора в текст расписки может быть включен перечень свидетелей, которые присутствовали при передаче денег и которые своей подписью в документе дополнительно подтверждают факт передачи денег покупателем продавцу.

В случае осуществления расчетов в безналичном порядке, покупатель производит оплату путем банковского перевода соответствующей денежной суммы на заранее оговоренный банковский счет продавца, реквизиты которого могут быть указаны непосредственно в договоре купли-продажи объекта недвижимости или в дополнительном соглашении сторон. В данном случае факт оплаты фиксируется банковским платежным поручением с отметкой банка об исполнении поручения.

При любом способе расчетов, сторонам рекомендуется в соответствующих документах, подтверждающих осуществление оплаты, четко обозначить назначение платежа — оплата за такой-то отчуждаемый объект недвижимости. Это позволит исключить возможные разночтения (разногласия) сторон по вопросу надлежащего исполнения покупателем своей обязанности по оплате приобретаемого объекта недвижимости.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Акт приема-передачи отчуждаемого объекта недвижимости составляется в простой письменной форме независимо от того, подпадает ли под обязательное нотариальное удостоверение договор по которому передается недвижимое имущество.

Куда обратиться{q}

Предварительный документ

Он заключается в том случае, если определенные обстоятельства мешают оформить основной договор, но стороны нацелены на взаимодействие друг с другом. Текст договора излагается на бумаге. Регистрации он не подлежит, как и какие-либо права по нему (переход прав). Содержание документ имеет следующее:

  1. Наименование и паспортные данные сторон.
  2. Описание объекта недвижимости – земельного участка.
  3. Его полная стоимость и величина денежной суммы, передаваемой при подписании предварительного договора, если на этот момент что-то уплачивается.
  4. Указание причин, по которым не может быть сразу оформлен основной договор.
  5. Порядок расчетов сторон.
  6. Сроки, в течение которых стороны обязаны завершить куплю-продажу земли.
  7. Ответственность сторон.
  8. Иные пункты, которые продавец и покупатель решили включить в документ.

Предварительный договор может заключаться с передачей задатка. В этом случае, указывается, что определенная денежная сумма выступает именно как задаток. В остальном, текст можно изложить по вышеуказанному плану. Интересны последствия неисполнения обязательства при передаче задатка:

  1. Если виноват продавец, то он возвращает деньги покупателю в двойном размере.
  2. Если основной договор не был заключен по вине покупателя, то задаток остается у продавца.

От ответственности стороны может освободить только лишь наступление форс-мажорных обстоятельств.

Права на земельный участокпри продаже жилого дома, здания, сооружения

Договор купли-продажи заключается по согласованию обеих сторон сделки (о важных особенностях и отличиях договора купли-продажи земельного участка между физическими или юридическими лицами, читайте тут). Он является основой, на которой базируется последующая регистрация прав нового собственника. Именно поэтому важно составить его грамотно, подробно описать объект соглашения. Стоит обратить внимание на такие нюансы:

  • Соответствие участка заявленным характеристикам. Обозначение в договоре качественных характеристик, если это участок сельскохозяйственного назначения.
  • Указание целевого назначения земли.
  • Согласование договора с другими собственниками (в случае продажи доли надела), т.к. они имеют первоочередное право на покупку. В обязательном порядке каждый владелец уведомляется о намерении продать часть земли, только в случае отказа от приобретения участка (либо отсутствия ответа в течение месяца) сделка с третьим лицом может состояться.
  • Договор купли продажи земельного участкаВ договоре стоимость земли предпочтительно указывать в национальной валюте. При наличном способе оплаты желательно пригласить свидетелей.
  • Если был оформлен кредит, в соглашении отмечается заемная сумма и дата ее предоставления.

На стоимость земельного участка могут повлиять и такие данные, указанные в договоре: возможность проводить строительные работы в будущем, использование прилегающей местности, наличие сервитута. Продаже подлежат только земли, поставленные на кадастровый учет.

При описании переданного объекта недвижимости, указывается такая же подробная информация об объекте, как и в договоре купли-продажи — полный адрес места нахождения объекта, кадастровый или условный номер объекта недвижимости, общая и жилая (если имеется) площадь объекта, количество и наименование имеющихся жилых и вспомогательных помещений, общее количество этажей объекта и основной материал стен объекта, а также площадь земельного участка, на котором расположен отчуждаемый объект недвижимости и его целевое назначение.

Акт приема-передачи отчуждаемого объекта недвижимости (квартиры, жилого дома, земельного участка и т.д.) составляется в виде отдельного документа лишь в случае необходимости. Например в ситуации, когда момент подписания договора по отчуждению недвижимого имущества (купля-продажа, мена, дарение и т.д.

«Передача отчуждаемой жилой квартиры Продавцом и принятие её Покупателем, состоялась до подписания настоящего договора. Переданная Покупателю квартира, находится в состоянии, пригодном для проживания, соответствующим образом благоустроена, отвечает установленным техническим и санитарным требованиям.

Предлагаем ознакомиться:  Как вернуть или восстановить скидку КБМ на ОСАГО I ОСАГОиКАСКО.НЕТ ™

Договор купли продажи земельного участка

Покупатель ознакомился с техническим и санитарным состоянием переданной ему квартиры, претензий к ней не имеет и согласен принять вышеуказанную квартиру в собственность. Стороны установили, что с момента подписания настоящего договора, видимые недостатки вышеуказанной жилой квартиры, не являются основанием для применения впоследствии статьи 475 Гражданского кодекса РФ.

Стороны настоящего договора пришли к соглашению о том, что настоящий договор имеет силу акта приема-передачи отчуждаемой жилой квартиры и с момента подписания настоящего договора обязанность Продавца по передаче Покупателю вышеуказанной отчуждаемой квартиры считается исполненной.»

(Вышеуказанный текст может быть изменен в зависимости от обстоятельств каждой конкретной сделки).

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимое имущество покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимого имущества на условиях, предусмотренных договором купли-продажи, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество.

Принятие покупателем недвижимого имущества, не соответствующего условиям договора купли-продажи недвижимого имущества, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимого имущества, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора купли-продажи.

Если же Покупатель категорически против посторонних жильцов в приобретаемом им недвижимом имуществе, то стороны должны вернуть друг другу все полученное ими по сделке. Покупатель должен вернуть Продавцу объект недвижимости (если он уже был передан Покупателю), а Продавец должен вернуть Покупателю все денежные средства, полученные им в счет оплаты за продаваемую квартиру.

Возврат или невозврат задатков и обеспечительных платежей, а также возмещение убытков и неустоек сторон, осуществляется в соответствии с предварительным договором купли-продажи и иными соглашениями, заключенными между сторонами сделки. При недостижении согласия по спорным вопросам, стороны договора вправе обратиться в суд с соответствующим исковым заявлением.

Договор заключается по всем требования гражданского законодательства (статей 549, 550 и 551 ГК). Форма соглашения произвольная, но обязательными пунктами документа являются следующие:

  1. Реквизиты сторон сделки. Для физических лиц это ФИО, паспортные данные, адрес регистрации.
  2. Предмет соглашения. Предметом является участок земли, который переходит от одного собственника другому по данному договору. Здесь необходимо наиболее конкретизировать его параметры, чтобы можно было идентифицировать среди подобных. Обязательно указывается кадастровый номер, площадь, месторасположение и категория земли. В этом пункте также указывается документ, на основании которого у продавца возникло на участок (предмет договора) право собственности. 
    Следует уточнить, что совершать законные сделки можно только с теми наделами, которые состоят на кадастровом учете, т.е. присвоен кадастровый номер.
  3. Права и обязанности каждой из сторон сделки. Обычно в отношении объекта недвижимости указывается обязанность продавца продать, а покупателя оплатить сделку по указанной в договоре цене и принять право собственности.
  4. Цена предмета договора. Стоимость участка земли является существенным реквизитом соглашения, это то количество средств, за которое продавец готов его продать, а покупатель заплатить. Если цена в договоре не указана, он признается ничтожным.
  5. Данные о наличии ограничения или обременения. Если они установлены в отношении продаваемого участка земли, необходимо прописать их в договоре с указанием вида обременения.
  6. Порядок передачи надела. Устанавливаются условия передачи и указывается, что она пройдет на основании акта передачи. Он является приложением к договору.
  7. Реквизиты сторон и подписи. Соглашение обязательно к подписанию обеими сторонами сделки. При отсутствии одной из подписей договор не будет признан действительным.

Итак, рассмотрим как оформить (составить) договор купли продажи земельного участка.

Сделки в отношении земли, включая покупку и продажу участков, находящихся в частной собственности, имеют свою специфику, что обусловлено особой ценностью земельных угодий.

По этой причине следует чётко придерживаться установленных правил (ГК глава 30 §7; ЗК глава 5; ФЗ №218 2015/13/07 редакция 2016/03/07 изменения 2017/02/01 стт.42, 54):

  1. Письменная форма договора обязательна. Расписки и квитанции не заменяют договор. Нотариального заверения ДКП в общем случае не потребуется, хотя действие не будет лишним с точки зрения безопасности. Обязательному заверению в нотариальной конторе подлежит сделка с участием несовершеннолетнего или недееспособного.
  2. Регистрация смены собственника (переход собственнического права) обязательна. Игнорирование регистрации наказуемо (КоАП ст.19.21) и рассматривается также как уклонение от налогов (НК ст.122; Письмо Минфина №03-05-05-02/82 2007/29/12).
  3. Земельные наделы, не зафиксированные в госкадастре и, следовательно, не имеющие кадастрового номера, не могут продаваться и покупаться (Постановление ФАС Волго-Вятского округа №А31-8310/2009 2010/06/10).
  4. Указание необъективной цены приведёт к признанию дкп недействительным (Определение Самарского облсуда №33-8408 2012/08/10; Определение Красноярского крайсуда №33-9064/2012 2012/17/10).
  5. Указание достоверной информации о характеристиках земли, имеющихся ограничениях на её использование и существующих обременениях (Определение ВАС № ВАС-14252/10 2010/26/10 о сокрытии информации дело №А50-36279/2009; Постановление ФАС ЦО №А68-8472/2011 2012/08/08 об умышленном искажении сведений).
  6. Определённые ограничения накладываются на земли сельхозназначения: лимит по размеру площади в «одних руках», запрет на передачу земли в собственность иностранцам, преимущественное право покупки земельного надела муниципальным органом. В последнем случае извещение о намерении продажи направляется в потенциально заинтересованную инстанцию, срок ожидания ответа ограничивается 30 днями. Нарушение срока ожидания будет классифицировано как неуведомление заинтересованного органа, что приведёт к недействительности дкп.

Всякая сделка в отношении земельных владений имеет частные особенности. Составляя договор, следует учитывать локальные законы, не отклоняясь от федерального законодательства.

Договор о продаже/покупке участка не обременяется госрегистрацией. Смена собственника земельного надела должна быть непременно зафиксирована в госреестре.

ФЗ №218 2015/13/07 редакция 2016/03/07 изменения 2017/02/01 стт.14, 18

Документы, представляемые в Росреестр:

  • заявление;
  • паспорта сторон сделки;
  • дкп в 3 экземплярах;
  • акт приёма-передачи (если идёт отдельной бумагой) в 3 экземплярах;
  • согласие супруга, согласие органа опеки (по обстоятельствам, если требуется);
  • правоустанавливающий и правоподтверждающий документы (один без другого не действителен; во втором документе указаны сведения из первого, но первый без второго не может служить основанием для продажи);
  • доказательство оплаты пошлины (НК ст.333.33 пп.22, 24 и 25-1).

Реализация дачных наделов

Она осуществляется по общим правилам, предусмотренным ГК РФ. Нюансы могут возникать, если земля не оформлена в собственность, либо на ней имеются строения, права на которые не зарегистрированы.

О одном из способов выхода из ситуации речь уже шла в настоящей статье. Но, если вести речь именно о купле-продаже такой недвижимости, то, чтобы все было законно, продавец должен стать полноценным собственником земли и, скажем, дачного домика.

Про порядок заключения договора купли-продажи дачного и садового участка с домом и без него рассказывается здесь.

Процедура регистрации

Гораздо легче расторгнуть договор купли-продажи по согласованию сторон (если такой вариант возможен). В таком случае оформляется дополнительное соглашение, которое подается в органы госрегистрации.

Соглашение о расторжении договора купли-продажи земли заключается после обсуждения существенных условий и рассмотрения всех возможных вариантов решения.

Выглядит соглашение таким образом:

  1. Договор купли продажи земельного участкаНазвание документа, дата и место его оформления.
  2. Наименование и реквизиты участников, а также номер и дата составления основного договора.
  3. Момент вступления в силу соглашения о расторжении.
  4. Возврат выполненных обязательств.
  5. Отсутствие претензий.
  6. Количество подготовленных экземпляров.
  7. Реквизиты продавца и покупателя, их подписи.

Переход прав осуществляется после того, как в этот орган подан:

  • договор;
  • заявления сторон;
  • иные необходимые бумаги.

Кроме того, необходимо оплатить за это действие госпошлину. Можно сдавать бумаги на регистрацию в МФЦ, которые действуют по всей стране. Спустя некоторое время, заявителям выдаются зарегистрированные документы. Новому собственнику – выписка из ЕГРН, из которой видно, что его данные фигурируют в Едином реестре.

Особенности процедуры регистрации договора купли-продажи земельного участка вы можете найти здесь.

Акт приема-передачи земельного участка 2019 между физическими лицами

https://www.youtube.com/watch{q}v=Kbf8K1OxQCA

В нем обязательно содержатся сведения:

  • о дате и месте составления;
  • об основном документе – договоре сделки;
  • о сторонах сделки;
  • точное описание предмета договора;
  • текст о том, что стороны не имеют взаимных претензий;
  • подписи с расшифровками.
Комментировать
0
Комментариев нет, будьте первым кто его оставит

Это интересно
Adblock detector