Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 653-60-72 (доб. 946, бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
Регионы (вся Россия, добавочный обязательно):
8 (800) 500-27-29 (доб. 565, бесплатно)
Договор купли продажи квартиры с использованием ипотеки

Договор купли продажи квартиры с использованием ипотеки

Договор купли продажи квартиры с использованием ипотеки
СОДЕРЖАНИЕ
0

Какие сведения включает ипотечный договор

📝 кредитора и заемщика;

📝 общей сумме займа, размере ежемесячного платежа, процентной ставке и сроках погашения ипотечного кредита;

https://www.youtube.com/watch{q}v=nivD-3caCFc

📝 предмет ипотеки — наименование, расположение и описание объекта, которое необходимо для его идентификации (например, ипотечный договор при покупке квартиры должен включать полный адрес объекта, общую площадь жилья и количество комнат);

📝 право залогодателя распоряжаться имуществом в качестве залога — выписка из документов на право собственности;

📝 стоимость залогового имущества — взятая из заключения об оценке недвижимости, выраженная в денежном эквиваленте;

📝 срок исполнения обязательств заемщика.

📌 Заемщик имеет доступ и может использовать залоговое имущество на протяжении всего срока действия соглашения.

📌 В некоторых случаях банк может запретить использовать залог для получения дополнительных кредитов, прописать других людей в квартире, сдавать жилье, в некоторых случаях — проводить перепланировку и переустройство помещений.  

📌 Заключается в письменной форме, в соответствии со статьей 432 ГК РФ не может быть заключен, если кредитор и заемщик не пришли к соглашению по всем пунктам сделки.

Если обе стороны сделки исполняют в полной мере свои обязательства, прописанные в договоре, то с момента, когда права на недвижимость были переданы и продавец получил свои деньги за продажу недвижимость, договор считается исполненным и его срок действия прекращается.

Таким образом, у договора купли-продажи нет регламентированного законодательством или банком срока действия; теоретически его можно держать при себе хоть несколько лет, спустя время его все равно можно будет зарегистрировать в Росреестре — при условии, что в договоре не было обговорено иное.

Однако, если договор был нотариально заверен — и присутствие нотариуса для сторон сделки обладает принципиальной важностью — то уже срок заверения ограничивается одним календарным годом с момента обращения к нотариусу. Более того, срок действия других документов (согласие супруга на куплю-продажу недвижимости, выписка из домовой книги и так далее) обычно имеет четкие рамки — в среднем для документов срок действия не превышает один календарный год.

Хотя сам договор не обладает четким выражением своего срока действия, он тем не менее ограничен по сроку действия.

В договоре чаще всего прописывается, что действие документа прекращается вместе с окончанием выполнений сторонами обязательств. В некоторых случаях срок все-таки указывается, причем это происходит по договоренности сторон; тогда в дату истечения срока действия происходит прекращение обязательств у сторон сделки, регламентированных самим договором.

Расходы на процедуру выглядят следующим образом:

  1. Сбор документов, причем у обеих сторон, также требует небольших вложений. Так, например, за изготовление выписки из ЕГРН понадобится выплатить 200 рублей по состоянию на 2018 год, за составление согласия супруга на куплю-продажу недвижимости в ипотеку — от 600 рублей до 2000 рублей в зависимости от региона.
  2. Расходы на безопасные способы передачи денег продавцу. Покупателю, желающему передать первоначальный взнос лично продавцу, придется потратиться на комиссию при переводе на другой банковский счет (от 0,5% до 2% от переводимой суммы в зависимости от условий банка) или потратиться на аренду банковской ячейки — в среднем 400 рублейсутки.

    За открытие аккредитивного счета, по сравнению с другими видами передачи средств, придется заплатить больше всего — от 10 тысяч рублей до 25 тысяч рублей за весь период пользования.

  3. Договор купли продажи квартиры с использованием ипотекиЕсли стороны решили обратиться к риэлторам или профессиональным юристам, за составление основного договора купли-продажи взимается сумма в зависимости от региональных тарифов — от 4000 рублей в регионах до 20 000 рублей в Москве.
  4. Участникам сделки понадобится оплатить госпошлину за регистрацию прав, иначе Росреестр просто не оформит сделку; по состоянию на 2018 год госпошлина составляет 1000 рублей для физических лиц.
  5. Если стороны пожелали заверить у нотариуса основной договор купли-продажи, на регистрацию уйдет от 5000 рублей в регионах до 15000 рублей в Москве.

Из-за того, что на рынке недвижимости ежедневно передаются из рук в руки очень большие суммы денег, этот сегмент экономики всегда был привлекателен для мошенников. Из-за этого далеко не всегда можно точно определить, какой продавец честен, а кто пытается обманным путем заработать нечестных денег.

По этой причине покупателю нужно в первую очередь смотреть на раздел «Предмет договора»; в нем указывается, на каком основании продавец получил недвижимость, а также каким документом он подтверждает свои права на собственность. Эти данные желательно сверить со всей имеющейся информацией — продавцы обязаны предоставить документы покупателю еще до заключения договора.

Более того, некоторые документы — выписку из домовой книги, выписку из ЕГРН — можно взять самостоятельно. Желательно не полениться и получить их в уполномоченных органах, после чего все данные нужно тщательно сверить и при малейшем несовпадении сразу высказывать свои опасения Продавцу и знакомым юристам.

Продавцу тоже нужно проявлять бдительность. На этапе заключения основного договора купли-продажи, как правило, до финальной передачи большей части денег и переоформления прав осталось недолго. Поэтому особенное внимание стоит уделить порядку регистрации договора, а также срокам выплат.

Так, например, в договоре ни в коем случае не должна содержаться строчка о невозможности прекращения договора в одностороннем порядке; передача недвижимости должна происходить только после получения денег от банка, но не позднее подачи документов на рассмотрение в органы Росреестра. Только в таком случае все три стороны — покупатель, продавец и банк-кредитор — будут полностью удовлетворены результатами сделки.

Помимо вышеперечисленного у договора купли-продажи имеются и другие «подводные камни». Так, например, в договоре должен быть пункт о полной вменяемости продавца и покупателя во время заключения договора. Пункт необходим для того, чтобы в будущем ни одна сторона сделки не могла подать в суд, пытаясь вернуть себе деньги/недвижимость на основании «невменяемого состояния».

К сожалению, подобные почти мошеннические схемы в России сложно назвать редкостью; в практике частных риэлторов и профессиональных юристов такие истории встречаются регулярно. То же самое касается пункта об отсутствии претензий касательно содержания договора.

Более того, в договоре обязательно должен быть пункт, в соответствии с которым качество жилья, его рыночная и оценочная стоимость устанавливалась на основании документов из БТИ, а также отчета о проведенной оценке; в связи с этим покупатель изначально был уведомлен о состоянии недвижимости.

Если этот пункт будет отсутствовать в договоре, нечестный покупатель может этим воспользоваться и подать в суд; по итогам судебных разбирательств стоимость жилья может сильно снизиться, а в некоторых случаях продавца и вовсе обяжут выплатить штраф за сокрытие данных, а также возместить ущерб потерпевшей стороне.

Подробнее о том, какие риски могут подстерегать стороны при совершении купли-продажи квартиры в ипотеку и как их избежать, мы рассказывали в этой статье.

Договор купли-продажи — документ, на котором базируется практически вся процедура ипотечного кредитования; по важности он сопоставим разве что с договором об ипотеке.

Отсюда можно сделать вывод, что сложность составления этого документа соразмерна его важности; но, если взглянуть чуть-чуть более оптимистично, именно высокая важность договора купли-продажи позволяет вздохнуть свободно, как только он был составлен и зарегистрирован в Росреестре. Ведь на этом этапе получение ипотеки фактически заканчивается — останется лишь подписать окончательный акт о приеме-передаче.

А если стороны еще до подписания акта будут оформлять договор по всем правилам, не стесняясь прибегать к юридическим источникам, то и процесс его регистрации будет очень быстрым и результативным.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl Enter.

Немало сделок на рынке недвижимости совершается с привлечением заемного капитала.

Обычно составлением договора купли-продажи с использованием ипотеки занимаются сотрудники банка-кредитора. Между тем, всем сторонам сделки следует внимательно с ним ознакомиться, не полагаясь на опыт и знания других людей.

Структура договора

В зависимости от ситуации, договор купли-продажи может быть:

  1. Предварительным. Используется тогда, когда стороны хотят подтвердить серьезность своих намерений денежными обязательствами, но по ряду причин не готовы в срочном порядке выйти на сделку. Предварительный договор не подлежит госрегистрации, но в нем обязательно должна быть указана дата заключения основного договора и предусмотрена ответственность сторон за уклонение от совершения сделки;
  2. Основным. Условие об его заключении «вытекает» из обязательств в рамках предварительного договора. Кроме того, основной договор может быть заключен и без предварительных договоренностей.

Предмет договора

  • Данные, позволяющие идентифицировать участников сделки: ФИО, паспортные данные, адреса регистрации и проживания, ИНН. Если одной из сторон является юридическое лицо, полное и сокращенное наименования организации;
  • Информация о документах, на основании которых продавец владеет и распоряжается имуществом: договор купли-продажи, приватизации, дарения, справка о выплате паевого взноса. Точное название документа обозначено в свидетельстве о госрегистрации на продаваемый объект недвижимости;
  • Полная характеристика предмета сделки: адрес, общая площадь, наличие или отсутствие обременений и правопритязаний со стороны третьих лиц;
  • Цена, по которой продается недвижимость.
Предлагаем ознакомиться:  Кто должен подписать коллективный договор

Источник оплаты

  • Данные об организации-кредиторе, в которой покупатель оформляет ипотечный кредит;
  • Параметры кредита: сумма и срок, процентная ставка;
  • Ссылка на ст.77 ФЗ-102 (Об ипотеке, залоге недвижимости), согласно которой квартира или иной объект переходит в залог кредитору;
  • Сведения о рыночной стоимости предмета сделки. Эта информация содержится в отчете об оценке рыночной стоимости объекта;
  • Сведения о составлении закладной — ценной бумаги, которая подтверждает обязательство и дает право банку претендовать на получение денежных средств по этому обязательству.

Покупка квартиры с использованием средств ипотеки

При покупке квартиры на этапе строительства новостройки вы становитесь участником долевого строительства и подписываете договор долевого участия — ДДУ. В этом случае, в качестве залога выступают права требования к застройщику.

Регистрация этого документа и оплата государственной пошлины — обязательное условие при заключении договора долевого участия. Если договор ДДУ не зарегистрирован, сделка не имеет юридической силы и ваши права в качестве дольщика не защищены.

Возможности при покупке квартиры в настоящее время увеличиваются, за счет существующих программ банков, по предоставлению ипотечных кредитов.

В чем особенности сделки по покупке жилья с использованием кредитных средств{q}

Схема следующая.

  1. Допустим, мы имеем в наличии 1 млн рублей.  Идем в банк , подаем заявку на одобрение нашей кандидатуры в качестве заемщика. Указываем желаемый  срок, на который нам необходимо предоставление кредита , и желаемую сумму кредита.
  2. В положительном случае, получаем одобрение банке.
  3. Подбираем квартиру, вносим аванс.
  4.  Продавец готовит пакет документов на продаваемую квартиру, передает их нам, и мы передаем их в банк.
  5. Наша квартира рассматривается на кредитном комитете, выносится положительное решение.
  6.  Подписание кредитного договора, выдача наличных денег, закладка денег в ячейку для доступа к ним продавца при выполнении условий, подписание сторонами  договора купли-продажи квартиры, осуществляется в один день.
  7. Документы передаем  в Росреестр, на регистрацию перехода права собственности на имя покупателя.
  8.  В случае приобретения квартиры с использованием ипотечного кредита, переход права собственности на имя покупателя, по нашей ипотечной сделке,   будет зарегистрирован за 5 рабочих дней.  Фактически, получить  в Росреестре зарегистрированные документы по сделке, можно через неделю с момента подачи.
  9.  Отдаем ключи от ячейки продавцу, он пишет расписку на полученные деньги, подписываем передаточный акт, принимаем квартиру.

 Остановимся подробно на п.п.3, 4, 6.

По пункту 3. Момент внесения аванса за квартиру. При внесении аванса, стороны (продавец и покупатель), подписывают соглашение об авансе. Соглашение об авансе, порождает права и обязанности покупателя.

В частности, покупатель, передавая аванс  за квартиру, подтверждает серьезность своих намерений о покупке.

А продавец, принимая аванс, подтверждает цену продажи квартиры, и обязуется не продавать квартиру третьим лицам, в срок действия соглашения об авансе.

При передаче аванса за квартиру, которую покупатель намерен купить с использованием ипотечного кредита, у покупателя возникает ряд противоречий, которые заключаются в следующем.

Банк, по независящим от продавца  и покупателя причинам, может отказать покупателю в выдаче ипотечного кредита на покупку данной квартиры, и в этой ситуации , покупатель рискует потерять сумму аванса, так как по классическим условиям, в случае отказа покупателя от совершения сделки, аванс остается в собственности продавца (отсутствие денег у покупателя на покупку квартиры, эквивалентно  отказу покупателя от совершения сделки).

Если  при заключении соглашения об авансе, покупатель поставит продавцу условия  по возврату аванса, в случае отказа банка в предоставлении кредита на данную квартиру, – тогда покупатель рискует тем, что продавец либо откажется принять у него аванс; либо примет, но не снимет квартиру с продажи, продолжая искать другого, более удобного покупателя, не обремененного кредитом.

По пункту 4. Допустим, мы внесли аванс. Далее, продавец собирает документы на квартиру, и предоставляет нам их, для предоставления в банк.

Как правило, банк просит предоставить ему выписку из ЕГРП на квартиру, кадастровый паспорт, поэтажный план и экспликацию БТИ (если квартира в Москве), технический паспорт (если квартира в Московской области), справки ПНДНД (иногда их заменяет наличие водительского удостоверения продавца), единый жилищный документ.

И в этом месте, опять присутствует конфликт интересов продавца квартиры и покупателя-ипотечника. Дело в том, что для обычной сделки (где покупатель покупает квартиру без использования ипотечного кредита), продавец предоставляет на сделку только выписку из домовой книги (или единый жилищный документ).

Митрофанова Светлана

По пункту 6. При закладке денег в ячейку банка, заключается договор аренды сейфовой ячейки с дополнительными условиями доступа к ней продавца. Главным и обязательным из таких условий, является предоставление продавцом ДКП с отметкой о государственной регистрации перехода права собственности объекта недвижимости,  на имя покупателя.

Однако, таких условий некоторым банкам недостаточно.  Банки начинают необоснованно перестраховывать себя. И  в итоге, настаивают на том, чтобы в условия доступа, например, была включена обязанность продавца по предоставлению свидетельства о государственной регистрации права на имя ПОКУПАТЕЛЯ.

То есть,  на практике, мы получаем ситуацию, когда продавец честно продал квартиру, но  свои законные деньги получить за нее не может, без предоставления чужого документа, который по закону,  принадлежит только покупателю, и покупатель никому не обязан, предоставлять  данный документ.

Выходит, что продавец квартиру свою продал, а в части получения денег за нее, зависит от воли других людей. Да, на практике продавец  и покупатель договариваются, покупатель предоставляет продавцу свидетельство о государственной регистрации права, но опять же, это договоренность и одолжение, и зависимость продавца от воли  посторонних ему людей.

Безусловно, банков, налагающих условия, ущемляющие интересы продавцов, становится с каждым днем все меньше и меньше, и кстати, именно за счет отстаивания своих прав  клиентами банков, участниками ипотечных сделок, но все-таки единицы еще остались.

Еще одна разновидность ущемления  прав продавцов при совершении ипотечных сделок, -это требование банка к продавцу, предоставления расписки на деньги, которых продавец еще не получал.

То есть,  перед закладкой денег, продавца обязывают написать расписку в получении им полной суммы денег за проданную квартиру , банк снимает с такой расписки копию, оставляет ее себе, а оригинал возвращает продавцу. Требование написания «безденежной» расписки незаконно! Таких случаев с каждым разом становится меньше, но иногда встречаются. Одним словом,  где начинается перестраховка одного лица, -тут же начинается пренебрежение правами и интересами другого лица.

  1.  При покупке жилья с использованием ипотечного кредита, всегда обращайтесь за помощью к специалисту. Покупать квартиру  самостоятельно, в таких случаях, НЕ РЕКОМЕНДУЕТСЯ.  Помните, что в случае такой покупки, идет жесткая привязка к срокам, переговорам с банком и прочими организациями, и слаженным с  ними совместным действиям, которые может организовать только специалист высокой квалификации.
  2. Выбирайте квартиры по адекватной цене, не переплачивайте, но и не торгуйтесь. Не снижайте цену за квартиру! Иначе, вы рискуете в последний момент, по факту прохождения всех сложных юридических процедур,  и переговоров с  банком и учреждениями,  остаться без квартиры, так как продавец найдет другого, более удобного для себя покупателя.
  3. Помните, что продажа квартиры на ваших условиях, налагает на продавца дополнительные обязательства по сбору документов (а на это уходит много времени!), которые требуются в банк, именно в вашем случае, для согласования и одобрения квартиры, для получения вами ипотечного кредита. Опять же, дополнительные сроки ожидания, походы в организации. Много лишних для продавца процедур.
  4.  Помните, что все выше перечисленное, -ваши проблемы, но не проблемы продавца. И чтобы продавец жилья  пошел вам на встречу, надо его заинтересовать, и в материальном плане, и в моральном. Призываю вас к вежливости, обязательности, и уважительному отношению.
  5. Не ищите квартиры по заниженной цене.  В документах на такие квартиры могут быть серьезнейшие юридические пороки, и такие квартиры могут не выдержать ни одной юридической проверки, что повлечет за собой отказ в совершении сделки.  Покупка таких квартир, в дальнейшем может повлечь за собой серьезные судебные разбирательства.

Уважаемые посетители сайта, если у вас возникли дополнительные вопросы, в части покупки жилья с использованием ипотечного кредита, -звоните, приходите на консультацию. Обсудим ваш вопрос, примем решение, и при необходимости я возьму на себя, решение вашего квартирного вопроса.

Договор купли продажи квартиры с использованием ипотеки

Приобретение жилья в ипотеку доступно даже для покупки дорогих квартир. Однако по закону об ипотеке такая квартира будет находиться в залоге у кредитора – то есть банка – до тех пор, пока задолженность не будет погашена плательщиком полностью.

Предлагаем ознакомиться:  Пояснительная записка к декларации на уменьшение налога

Данное условие непременно должно отразиться в договоре, поскольку документы на квартиру ставятся на учет в Регистрационной палате. Специалист, выдающий свидетельство о регистрации права на жилище, должен включить в бумагу информацию о том, что квартира находится в залоге.

Кроме того, один из экземпляров договора с отметками передается в банк, и его сотрудники проверяют документ на соответствие нормативам и соблюдению условий кредитора.

  • 1 Структура договора
  • 2 Что необходимо предусмотреть в договоре

Структура договора

Так как некоторая часть средств на приобретение квартиры выделена кредитором (в данном случае – банком), в договор обязательно надо включить подробные условия передачи денег продавцу покупателем.

Договор составляется в соответствии с требованиями статьи 432 Гражданского кодекса. Одно из ее положений – стороны договорились по всем существенным условиям, а именно:

  • предмет договора;
  • стоимость квартиры;
  • способ и время оплаты;
  • права и обязанности участников сделки;
  • штрафы и ответственность сторон при несоблюдении условий договора;
  • последствия при наступлении форс-мажорных обстоятельств.

Договор купли-продажи квартиры по ипотеке Сбербанка

Цены на недвижимость так высоки, что большинство семей могут обрести крышу над головой только с помощью ипотеки, потому что собственных средств хватит, в лучшем случае, на первоначальный взнос. И здесь на передовых ролях Сбербанк.

Однако для получения ипотечного займа потребуется представить финансовой организации определенный перечень правовых бумаг. В том числе, договор купли-продажи квартиры по ипотеке Сбербанка, образец которого на 2018 г.

имеется на сайте учреждения.

Чуть ниже мы разберем, что представляет собою договор купли-продажи квартиры и нюансы его составления по ипотеке Сбербанка. Но надо понять, как осуществляется сделка в банке по ипотечной ссуде.

Финансовый институт в 2018 г. допускает покупку жилой недвижимости на обоих рынках недвижимости.

Документы необходимые для регистрации договора ипотеки

Эти документы нужны банку покупателя, чтобы одобрить ипотеку на покупаемую квартиру, оформить закладную и договора ипотеки.

  • Паспорта и свидетельства о рождении (если одному из продавцов до 14 лет). Достаточно копий;
  • Технический паспорт квартиры. Заказать техпаспорт могут только собственники в БТИ и в МФЦ.
  • Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости;

    Эта выписка нужна на продаваемую квартиру и в бумажном виде. Как заказать выписку из ЕГРН.

  • Предварительный договор купли-продажи;

    Не все банки требуют предварительный договор, некоторым достаточно предоставить подписанный соглашение о задатке. Если что образец договора может взять покупатели у своего ипотечного менеджера.

  • Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам, которая берется с дома управления или ТСЖ;
  • Выписка из домовой книги;

    Еще она называется справка о составе семьи или справка о зарегистрированных лицах. Ее можно получить в МФЦ, в УФМС или в паспортном столе — инструкция.

  • Разрешение органов опеки и попечительства;

    Это разрешение нужно, если в собственниках квартиры есть несовершеннолетние дети. Органы опеки проверяют, чтобы при сделках с недвижимостью не были ущемлены права несовершеннолетних детей и не были ухудшены их жилищные условия. По ссылке читайте как получить это разрешение, какие документы для этого нужны и за какой срок оно обычно готово.

    Задаток при покупке квартиры — как его правильно передать, чтобы потом не было проблем с продавцами какие документы подписывать.

  • Нотариально заверенное согласие супруга на продажу;

    Если квартира приобреталась в браке и оформлена в собственность только на одного из супругов, то потребуется нотариально заверенное согласие второго супруга, его паспорт и свидетельство о заключении брака. Согласие потребуется, даже если супруги разведены на момент продажи квартиры. В случае развода вместо свидетельства о заключении брака, нужно свидетельство о расторжении брака.

    Заверить согласие у нотариуса стоит от 1,5 т.р.

  • Оценка квартиры.

    Оценку квартиры необходимо заказать в лицензированной компании. Оценку заказывают и оплачивают покупатели, потому что она нужна им для оформления ипотеки.

    Чаще всего сами банки дают список компаний-партнеров, сотрудничающих с ним. Средний срок изготовления – 3 дня, средняя стоимость оценки от 3500 рублей.

Дополнение: некоторые банки требуют, чтобы все зарегистрированные лица выписались из квартиры перед сделкой купли-продажи. Это обычная практика. Всегда можно прописаться обратно. Как выписать несовершеннолетнего ребенка из квартиры{q}

До 2014 года государственная регистрация договора ипотеки в Росреестре была обязательным условием оформления сделки. 1 июля 2014 года в законодательство РФ были внесены поправки, которые изменили порядок регистрации залога и переход прав кредитора к другому лицу. Все ипотечные сделки, которые оформляются после 2014 года, не подлежат госрегистрации. Вместо этого, в органы Росреестра проводят соответствующую процедуру по отношению к недвижимости, которая передается в ипотеку.

✅ дополнительные соглашения по сделке не подлежат регистрации;

✅ госпошлина оплачивается по каждой регистрационной операции, а значит по каждому объекту недвижимости, который включен в сделку;

✅ факт госрегистрации подтверждает соответствующая отметка в ипотечном договоре, а при проведении кредитной операции в силу закона — в документе, который подтверждает право собственности на недвижимость;

✅ для оформления согласие супруга залогодателя не требуется.

📃 Оригинал подписанного ипотечного договора и его копия;

📃 договор купли-продажи недвижимости;

📃 акт приема-передачи имущества;

📃 документы, которые подтверждают право собственности на объект;

Продажа квартиры в ипотеке

📃 заявления установленного образца от заемщика и кредитора;

📃 квитанция об уплате госпошлины;

📃 при наличии, документы-приложения к основному тексту договора.

После регистрации прав на недвижимость при оформлении ипотечного займа, органы Росреестра передают копию договора в свой архив. Если в процессе сделки была выдана закладная, в архив направляют и копию оригинала закладной.

В соответствии со статьей 11 Закона N 122-ФЗ за проведение государственной регистрации любой юридически значимой процедуры взимается пошлина. Размер госпошлины зависит от того, кто участвует в сделке — юридическое или физическое лицо, а также от типа и условий самого соглашения.

В большинстве случаев тарифы для юридических лиц значительно превышают госпошлину, которая начисляется физическим лицам. Точные цифры приведены в таблице.

Источник оплаты

Основные требования

Главное и основное требование к договору купли-продажи — он должен четко, ясно указывать, что именно, от кого и к кому переходит недвижимость, а также в каком порядке и в течение каких сроков это должно происходить. Помимо этого имеются и другие важные (пусть и не в такой степени) требования к договору купли-продажи квартиры по ипотеке:

  • Документ в обязательном порядке должен быть выполнен в письменной форме.
  • Договор должен быть завизирован подписями покупателя и всех собственников продаваемой недвижимости.
  • В договоре обязательно должен быть пункт о том, на каком основании продавец получил в собственность недвижимость, а также какими документами это подтверждается.
  • В договоре купли-продажи все формулировки должны быть предельно точными; не допустимо появление ситуаций, когда определенные части текста можно интерпретировать по-разному.
  • В договоре должна быть указана реальная дата его подписания, а также указание населенного пункта, в котором происходит составление документа. В противном случае это может привести спустя время к неблагожелательным последствиям, вплоть до невозможности зарегистрировать сделку в Росреестре.
  • Форма договора должна соответствовать внутреннему регламенту банка-кредитора.

Главные разделы, которые должны присутствовать

Это, на самом деле, небольшой по объему документ, включающий в себя следующие сведения:

  1. Участники сделки (продавец/покупатель)
  2. Предмет договора (сведения об объекте недвижимости)
  3. Порядок взаиморасчетов
  4. Права и обязанности сторон
  5. Срок действия договора

Структура договора

В договоре необходимо поэтапно расписать, как именно будет происходить расчет с продавцом. Возможно несколько способов:

  • перечисление кредитных средств на счет покупателя, а со счета покупателя посредством банковского распоряжения – на счет продавца;
  • с использованием аккредитива;
  • с использованием банковской ячейки;
  • с использованием счетов эскроу.

Договор купли продажи квартиры с использованием ипотеки

Для составления данного пункта договора необходимо иметь на руках:

  • кредитный договор с банком;
  • номера расчетных счетов покупателя и продавца либо номер банковской ячейки;
  • договор аккредитива или счета эскроу;
  • номер счета скроу или номер аккредитива;
  • полное наименование банка, его реквизиты.

В договоре обязательно должно быть указано, что квартира после регистрации договора остается в залоге у банка, и покупатель не имеет права ей распоряжаться до тех пор, пока не погасит кредит.

После этого возможно будет снятие обременения с недвижимости

Все пункты договора являются важными, поэтому к их составлению следует подходить внимательно. На что следует обратить внимание в каждом случае:

  • Преамбула. В ней прописывается наименование документа, где и когда он был составлен.
  • Общие условия. В данном пункте необходимо охарактеризовать участников сделки и их статус (как минимум нужно указать их Ф.И.О., паспортные данные, адрес проживания и телефон), а также предмет договора – в данном случае квартиру. При описании квартиры нужно указать все характеристики жилища, позволяющие однозначно ее идентифицировать: адрес, этаж, площадь, количество комнат и т.д.
  • Порядок расчета. Это один из принципиальных вопросов, который в договоре с ипотекой должен быть расписан подробно. Если до этого покупателем были перечислены какие-то средства продавцу, то это должно быть включено в договор. Последующие этапы расчета нужно описать подробно в зависимости от способа расчета. Если стороны доверяют друг другу и просто переведут деньги со счета на счет, то нужно указать номера счетов и условия, при которых перевод осуществится (например, после получения свидетельства о регистрации права). Если это аккредитив или банковская ячейка, указывается номер договора с банком и условия, при которых деньги поступят в распоряжение продавца (например, если покупатель предъявит сотруднику банка копию свидетельства о регистрации права собственности). В любом случае схема передачи денег должна быть понята и, что немаловажно, одобрена банком, так что этот пункт лучше согласовать с кредитным инспектором.
  • Права и обязанности сторон. Типовые права и обязанности установлены соответствующей статьей Гражданского кодекса. Однако в зависимости от ситуации определенные разделы можно дополнять или, напротив, удалять.
  • Ответственность сторон. Как правило, прописывается финансовая ответственность сторон за срыв сроков исполнения договора. Отдельно следует прописать форс-мажорные обстоятельства. В них могут включены также действия третьих лиц – например, банк может неожиданно на последнем этапе не одобрить сделку и отказаться предоставить покупателю кредитные средства.
  • Прочие условия. Сюда включаются все те пункты, которым не нашлось места в основном теле договора: срок его действия, условия продления, список документов, приложенных к договору.
  • Подписи и реквизиты сторон.
Предлагаем ознакомиться:  Договор дарения комнаты в коммунальной квартире

В целом структура договора при покупке квартиры в ипотеку не отличается от типовой. Большое внимание в таком документе уделяются вопросам расчета и источнику происхождения денежных средств.

Также следует тщательно обговорить риски, связанные с действиями банковских работников

Законодательством РФ не регламентировано, какая из сторон должна в обязательном порядке заниматься составлением документа. Таким образом, это может сделать как покупатель, так и продавец в зависимости от договоренностей между сторонами сделки.

Однако, в связи с необходимостью перечислить в договоре технические характеристики жилья, а также правовые основания для пользования собственностью, составлением договора чаще всего занимается продавец недвижимости.

К данному документу органами Росреестра и банком предъявляется по сути единственное требование по форме договора: он должен давать полностью исчерпывающую информацию об обязанностях и правах сторон, а также о наличии оснований для перехода прав. В связи с этим составить договор купли-продажи какая-либо из сторон может самостоятельно, без помощи юристов или риэлторов, причем процедура может обойтись без проблем на этапе регистрации сделки, если все сделано правильно.

Для успешного прохождения процедуры нужно действовать в соответствии с типичными образцами данного документа; как правило, они уже включают в свой шаблон все необходимые разделы:

  • паспортные данные сторон;
  • характеристики жилья;
  • порядок расчетов и так далее.

Если стороны решили составить договор самостоятельно, им рекомендуется обратиться в отделение банка-кредитора. Там сотрудники могут либо выдать распечатанный перечень требований к разделам и содержанию договора, либо выдать готовый чистовой образец. И в том, и в другом случае участники сделки значительно упростят процедуру составления документа, а также увеличат шансы на его полное юридическое признание.

В самом крайнем случае, если стороны не уверены в своих силах, обратиться к риэлтору или юристу будет верным решением. Значительные расходы на услугу можно поделить между участниками сделки, а взамен они получат готовый, на 100% правильно составленный с юридической точки зрения документ.

Количество частей и подпунктов в договоре легко может перевалить за сотню. Поэтому, для удобства читателей, целесообразнее всего объединить в перечень главных разделов те части документа, что идут по порядку и схожи тематически:

  1. Договор купли продажи квартиры с использованием ипотекиИнформация о сторонах. В верхней части документа обязательно указывается дата и место подписания договора, а также паспортные данные сторон — Продавца и Покупателя.
  2. Предмет договора, а именно — недвижимость, ее тип (земельный участок, квартира и так далее), а также технические характеристики — площадь, количество комнат и тому подобное. Обязательно должен быть указан кредитор-залогодержатель; первое упоминание о банке обычно включает в себя фразу: «Гражданин *ФИО Покупателя* приобретает Недвижимость с использованием кредитных средств»; далее приводятся банковские реквизиты.

    Внимание: необходимо обратить особенное внимание на правоустанавливающие документы, а также характер основания для владения недвижимостью — Продавец обязан указать эти данные в настоящем разделе.

  3. Цена договора и порядок расчетов. Здесь указывается:
    • из каких средств оплачивается первоначальный взнос;
    • сколько планируется траншей (в случае с ипотекой их обычно два — первоначальный взнос и перевод Продавцу кредитных средств от банка);
    • каким образом будут передаваться деньги — на банковский счет, аккредитив или через банковскую ячейку;
    • также указываются сроки, в течение которых деньги должны быть переведены Продавцу.
  4. Ипотека в силу закона, перечень лиц, сохраняющих право пользования. Эти два раздела, как правило, совсем небольшие по размеру. В них указывается обязательное обременение, накладываемое на квартиру после покупки в соответствии со ст. 77 Федерального закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также обязанность Покупателя зарегистрировать сделку в Росреестре в течение определенного срока.
  5. Другие условия. Уточняется, в каких условиях возможна отмена обязательств, уточняются права каждой из сторон, а также указывается, кто именно несет расходы за оформление сделки.
  6. Реквизиты Покупателя и Продавца, подписи сторон.

Без каких пунктов не может быть заключен{q}

Обязательным пунктом является уточнение обязанности Продавца: он обязуется с даты подписания договора купли-продажи вплоть до передачи недвижимости Покупателю не отчуждать права на данную собственность, не обременять ее и не допускать какое-либо ухудшение ее состояния. В противном случае банк откажется проводить сделку, т. к. у него не будет никаких гарантий, что все кончится благополучно.

К этой же категории относится обязательный пункт в разделе «Ипотека в силу закона» о том, что на недвижимость сразу после передачи прав Покупателю накладывается обременение в обеспечение исполнения обязательств заемщика.

Договор купли продажи квартиры с использованием ипотеки

Без указания порядка и сроков расчета с Продавцом Росреестр не примет договор к регистрации, т. к. формально договор перестанет нести функцию продажи. Таким образом, органы Росреестра или уведомят о необходимости составить новый договор купли-продажи с указанием порядка и срока расчетов, или предложат оформить вместо него более подходящий договор мены/дарения, что в случае ипотечного кредитования попросту невозможно.

Существует также отдельные два пункта, которые ни в коем случае нельзя включать в договор купли-продажи по ипотеке:

  • Обязательство Продавца передать права на недвижимость Покупателю непосредственно в момент подачи документов в Росреестр на рассмотрение.

    В связи с тем, что Росреестр может не удовлетвориться собранным пакетом документов (он может посчитать его неполным, например), а в некоторых случаях он может вовсе приостановить весь процесс переоформления прав до выяснения обстоятельств (полный перечень документов, который потребуется для проведения сделки, мы рассматривали в этом материале). В таком случае банк-кредитор и заемщик значительно рискуют, ведь деньги Продавцу уже были переведены, а права все еще остаются у него.

    В правильном договоре купли-продажи Продавец обязуется передать Покупателю права на недвижимость по передаточному акту в течение десяти рабочих дней (зависит от договоренностей, данное условие опционально) с момента передачи банковских кредитных средств Продавцу. Обязательство передать права по передаточному акту регламентируется ст. 556 ГК РФ.

  • Договор купли продажи квартиры с использованием ипотекиНекоторые особенно «хитрые» покупатели прописывают в разделе «Другие условия» пункт, согласно которому ни одна из сторон не имеет права расторгнуть договор в одностороннем порядке. Это является грубейшим нарушением гражданских прав и Продавца, и Покупателя (ст. 310, 450-453 ГК РФ); наибольшую выгоду от этого получает, конечно, Покупатель, т. к. его в таком случае не смогут выселить или потребовать обратно недвижимость в случае невыполнения с его стороны обязательств.

    Однако, покупателей, попытавшихся обманным путем получить более удобные условия, ждет разочарование — Росреестр не зарегистрирует подобный договор по причине нарушения законодательства.

    В правильно составленном договоре должно быть прописано: в случае не исполнения Покупателем своих обязательств по оплате первоначального взноса и/или ежемесячных выплат, предусмотренных настоящим договором купли-продажи, Продавец вправе расторгнуть в одностороннем порядке настоящий договор; расторжение считается таковым со дня, когда уведомление о расторжении дошло до Покупателя.

    Если права на недвижимость уже были переданы Покупателю, он обязуется вернуть собственность и права на нее Продавцу.

Как можно заметить, составление договора купли-продажи требует определенной юридической подготовки, поэтому гражданам, не обладающим хотя бы минимальной квалификацией в данной области, все же рекомендуется обратиться за помощью к профессионалам. Тогда можно гарантировать успех на этапе регистрирования сделки, а значит, успех и всей ипотечной процедуры в целом.

Комментировать
0
Комментариев нет, будьте первым кто его оставит

Это интересно
Adblock detector