Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 653-60-72 (доб. 946, бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
Регионы (вся Россия, добавочный обязательно):
8 (800) 500-27-29 (доб. 565, бесплатно)
Банкротство застройщика при долевом строительстве

Банкротство застройщика при долевом строительстве

Банкротство застройщика при долевом строительстве
СОДЕРЖАНИЕ
0

Банкрот-застройщик: кто по закону может объявить себя таковым в 2019 году

Банкротство застройщика в 2019 году урегулировано с учетом особых прав обманутых дольщиков параграфом 7 гл. IX закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 № 127-ФЗ (далее — закон № 127-ФЗ). Отдельный закон о банкротстве застройщика при долевом строительстве не принимался (такое наименование применяли к закону от 12.07.2011 № 210-ФЗ, которым введен параграф 7 гл. 9), поэтому ориентироваться нужно только на эти нормы.

Обратите внимание! Для норм о банкротстве застройщика характерен особый субъектный состав лиц, к которым они применяются: застройщик с одной стороны и участник (участники) долевого строительства — с другой. Эти понятия используются несколько в ином значении, чем в законе «О долевом строительстве…» от 30.12.2004 № 214-ФЗ (далее — закон № 214-ФЗ).

https://www.youtube.com/watch{q}v=qZqSZe2nEuc

Прежде чем определить, что делать при банкротстве застройщика при долевом строительстве, необходимо выяснить, кто считается застройщиком по закону № 127-ФЗ, насколько это понятие отличается от предусмотренного законодательством о долевом строительстве.

Что делать, если застройщик обанкротился: особенности процедуры

31.08.2016

Под определение “обманутых дольщиков” подпадают следующие категории граждан: жертвы недобросовестных фирм застройщиков, в отношении руководителей которых возбуждены уголовные дела, а также лица, претендующие на объекты недвижимости в незаконно построенных многоквартирных домах.

Но в данной статье речь пойдет не о фирмах-“однодневках”, привлекающих денежные средства граждан и юридических лиц посредством использования различных мошеннических схем, а о реальном банкротстве застройщиков и правовом положении участников долевого строительства, заключивших договора в соответствии с Законом об участии в долевом строительстве , пострадавших в результате банкротства. ——————————–

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” // Российская газета. 2004. 31 декабря. N 292.

Несостоятельность (банкротство) – это признанная арбитражным судом неспособность должника в полном объеме удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам и (или) исполнить обязанность по уплате обязательных платежей (ст. 2 Закона о банкротстве) .

Предусмотрен судебный порядок признания застройщика банкротом. В соответствии со ст. 7 Закона о банкротстве правом на обращение в арбитражный суд с заявлением о признании должника банкротом обладают должник, конкурсный кредитор, уполномоченные органы.

——————————–

Федеральный закон от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)” // Российская газета. 2002. 2 ноября. N 209 – 210.

В ст. 2 Закона о банкротстве названы процедуры, применяемые в деле о несостоятельности (банкротстве): наблюдение, финансовое оздоровление, конкурсное производство, мировое соглашение, внешнее управление. Данные процедуры, отмечает Е.Ю. Алексеева, имеют определенное материально-правовое “наполнение”, однако каждая обладает своей природой и содержанием . ——————————–

На практике при банкротстве застройщика объектов долевого участия в строительстве на начальном этапе вводится процедура наблюдения, применяемая к должнику в целях обеспечения сохранности его имущества, проведения анализа финансового состояния должника, составления реестра требований кредиторов и проведения первого собрания кредиторов (ст. 2 Закона о банкротстве).

В этих целях арбитражным судом назначается арбитражный (временный) управляющий, который в пятидневный срок с даты утверждения уведомляет всех известных ему участников строительства о введении наблюдения и возможности предъявления участниками строительства требований о передаче жилых помещений и (или) денежных требований, а также о возможности одностороннего отказа участника строительства от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения (п. 2 ст. 201.

4 Закона о банкротстве). С даты введения процедуры банкротства реализация права собственности и иные способы защиты прав участников долевого строительства могут быть осуществлены только в рамках процедуры банкротства. Уведомление дольщиков-кредиторов происходит путем публикации арбитражным управляющим сообщения о введении наблюдения в официальном издании. Согласно п. 1 ст.

71 Закона о банкротстве для целей участия в первом собрании кредиторов дольщики-кредиторы вправе предъявить свои требования к должнику в течение тридцати дней (включая нерабочие дни) с даты опубликования сообщения о введении наблюдения. Соответствующее заявление, содержащее требование к должнику-застройщику, дольщик должен направить в арбитражный суд, а также временному управляющему.

Чем грозит дольщику пропуск вышеуказанного тридцатидневного срока{q} В этом случае он лишается права участвовать в первом собрании кредиторов, на котором принимаются стратегически важные вопросы, касающиеся судьбы объекта долевого строительства и требований кредиторов, такие как: принятие решения о введении финансового оздоровления или об открытии конкурсного производства и продаже имущества должника с торгов;

образование комитета кредиторов и др. Так, например, в случае принятия первым собранием кредиторов решения о финансовом оздоровлении утверждаются предлагаемый срок финансового оздоровления, план финансового оздоровления и график погашения задолженности. Реестр требований кредиторов подлежит закрытию по истечении двух месяцев с даты опубликования сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства (ст.

информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ (далее – ВАС РФ) от 26 июля 2005 г. N 93) . Однако в феврале 2013 г. ВАС РФ защитил права участников долевого строительства, отметив, что в случае пропуска дольщиком срока на предъявление требования о включении в реестр требований передачи жилых помещений по уважительной причине суд не лишен права рассмотреть вопрос о его восстановлении.

Определение о передаче дела в Президиум ВАС РФ от 27 февраля 2013 г. N ВАС-14452/12). В частности, уважительной причиной пропуска дольщиком указанного срока считается отсутствие доказательств уведомления арбитражным управляющим участников строительства о возможности предъявления последними своих требований. ——————————–

Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 26 июля 2005 г. N 93 “О некоторых вопросах, связанных с исчислением отдельных сроков по делам о банкротстве” // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2005. N 10.

Существуют два вида требований: о передаче жилого помещения в собственность и денежное требование.

Как правило, участник долевого строительства заявляет требование о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, в случае если дом введен в эксплуатацию (пп. 3 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве).

Основанием к этому является высокая степень готовности дома, полное завершение общестроительных работ, внутренних специальных работ, работ по прокладке внутренних инженерных коммуникаций. Согласно правовой позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в п. 7 информационного письма от 25.07.

2000 N 56 “Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве”, до ввода в эксплуатацию жилого дома не могут быть выделены в натуре определенные помещения . ——————————–

Денежное требование целесообразно заявлять, когда дом находится на стадии котлована. В соответствии с пп. 4 п. 1 ст. 201.

1 Закона о банкротстве оно может быть заявлено в следующих формах: – о возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику до расторжения такого договора; – о возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика передать жилое помещение по договору, предусматривающему передачу жилого помещения;

– о возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом недействительным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору; – о возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом незаключенным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору.

В соответствии с пп. 3 п. 1 ст. 201.9 Закона о банкротстве в числе других требований кредиторов застройщика расчеты по денежным требованиям участников долевого строительства производятся в третью очередь. При этом следует учитывать, что дополнительные требования, в частности суммы возмещения убытков в форме упущенной выгоды, неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции, в том числе за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанности по уплате обязательных платежей, являются мерой ответственности и в соответствии с п. 3 ст.

https://www.youtube.com/watch{q}v=U6WQceCX_Tw

Предлагаем ознакомиться:  Законно ли записывать разговор на диктофон без согласия

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 19 марта 2013 г. N Ф09-8682/10 по делу N А71-2830/2010; Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 26 мая 2014 г. N 10АП-6360/14). Указанные требования направляются в арбитражный суд и внешнему управляющему с приложениями документов, подтверждающих их обоснованность, и включаются внешним управляющим или реестродержателем в реестр требований кредиторов на основании определения арбитражного суда.

Необходимым условием для предъявления денежного требования и определения сумм, подлежащих установлению в реестр требований кредиторов, является расторжение договора долевого участия в строительстве. Соответственно, дольщик, расторгнувший договор долевого участия в строительстве, уже не может предъявить требование о передаче ему жилого помещения.

Напротив, включение требования дольщика о передаче жилого помещения в реестр требований кредиторов не лишает его возможности впоследствии обратиться с денежным требованием, поскольку в соответствии с п. 1 ст. 201.13 Закона о банкротстве в случае, если в течение двух месяцев с даты истечения сроков, предусмотренных п. 1 ст. 201.10 и п. 1 ст. 201.

11 названного Закона, собранием участников строительства не принято решение об обращении в арбитражный суд с ходатайством о передаче объекта незавершенного строительства или жилых помещений в многоквартирном доме, строительство которого завершено, конкурсный управляющий уведомляет об этом арбитражный суд и направляет участникам строительства, требования которых включены в реестр требований о передаче жилых помещений, уведомление о возможности предъявления в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, денежного требования в течение месяца с даты получения такого уведомления при условии одновременного отказа участника строительства от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, в соответствии со ст. 201.

5 Закона о банкротстве (см.: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23 марта 2012 г. N Ф08-268/12 по делу N А53-16429/2009). Л.Б. Шейнин замечает, что в любом случае недостроенный объект, на котором прекратились работы, не должен считаться ничейным, бесхозным. Его следует рассматривать как недвижимое имущество, способное представлять собой предмет права собственности . ——————————–

Кто считается застройщиком по закону № 127-ФЗ

Особенности понятия застройщика при банкротстве в сравнении с законодательством о долевом строительстве показаны в таблице.

Закон № 127-ФЗ

Закон № 214-ФЗ

Юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, жилищно-строительный кооператив (ЖСК), индивидуальный предприниматель (ИП)

Хозяйственное общество (некоммерческие организации — в особых случаях)

Привлекающее денежные средства или иное имущество участников строительства

Имеющее не менее 3 лет опыта строительства многоквартирных домов (МКД)

Независимо от прав застройщика на земельный участок и объект строительства

Владеющее земельным участком под застройку

В отношении которого предъявлены денежные требования или требования о предоставлении жилых помещений (хотя бы одно)

Вывод: как видно из приведенных данных, понятие застройщика по закону № 127-ФЗ трактуется более широко, это связано с необходимостью обеспечения прав граждан.

Широкий подход поддерживает и Верховный суд РФ.

В определении ВС РФ от 20.08.2018 № 305-ЭС18-5428 по делу № А40-180791/2016 отмечено, что, исходя из целей правового регулирования, нормы закона № 127-ФЗ могут толковаться расширительно. В частности, застройщиком может быть признано лицо:

  • являющееся правообладателем объекта строительства, даже если оно не привлекает денежные средства для этого напрямую;
  • являющееся физлицом без статуса ИП, но фактически привлекавшее денежные средства граждан для строительства МКД;
  • независимо от наличия либо отсутствия у него жилых помещений, подлежащих передаче, в натуре.

Вывод: обманутым дольщиком можно считаться и после заключения договора с физлицом о передаче квартиры в строящемся доме.

В законе № 127-ФЗ определено, что ждет дольщиков, если застройщик объявлен банкротом. Особые последствия для них в ситуации, когда застройщик обанкротился, заключаются в возможности:

  • Приобрести права участника ЖСК, образуемого для завершения строительства (ст. 201.10 закона № 127-ФЗ).
  • Получить оплаченный ранее объект (в порядке признания права собственности или в виде отступного, если МКД введен в эксплуатацию, ст. 201.11 закона № 127-ФЗ).
  • Принять решение о передаче обязательств застройщика-банкрота другому застройщику либо отказаться от этого и получить деньги со счета или от Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства (далее — Фонд). Это вариант для владельцев счетов эскроу, участников договоров, по которым производились компенсационные отчисления в Фонд (ст. 201.12-1, 201.12-2 закона № 127-ФЗ).
  • Получить деньги (ст. 201.13 закона № 127-ФЗ).

Для начала необходимо определить, являетесь ли вы дольщиком застройщика-банкрота.

В законе № 127-ФЗ есть 2 понятия: участник строительства и участник долевого строительства. Второе включается в первое, но является более узким за счет особенностей, показанных в таблице.

Участник строительства

Участник долевого строительства

Физлицо, юрлицо, публичное образование

Гражданин (т. е. тоже физлицо), Фонд

Имеет денежное требование или требование о передаче жилого/нежилого помещения, машино-места

Имеет денежное требование или требование о передаче жилого/нежилого помещения, машино-места

Основание требования — возмездный договор

Основание требования — договор долевого строительства

Важно! Банкротство застройщика при долевом строительстве имеет такую особенность: не каждый гражданин, заключивший договор долевого строительства, может быть дольщиком по закону № 127-ФЗ.

Банкротство застройщика — особенности процедуры, закон и судебная практика

31.08.2016

——————————–

Что делать честному участнику долевого строительства в таких условиях{q} На этот вопрос мы и постараемся ответить. Эта статья поможет разобраться, что происходит с дольщиком при банкротстве застройщика, что говорит судебная практика, и какие права есть у клиента такой компании.

Разберемся, какие действия стоит предпринять сразу после того, как вы узнали о разорении компании.

Риск покупки недвижимости по ДДУ заключается в возможной потере вложенных средств, проблем с банком, если недвижимость оформлялась в ипотеку, в потере квартиры. Это может произойти, если наступило банкротство застройщика при долевом строительстве, что делать в такой ситуации{q}

Прежде всего, не паниковать! Да, главным из потенциальных рисков долевого участия в строительстве считается несостоятельность застройщика. Да, она иногда рушит светлые планы на будущее.

Крайне желательно при этом найти юриста, специализирующегося на вопросах долевого строительства.

Интернет сейчас под рукой абсолютно у всех. Это значит, что каждый может проверять благонадежность застройщика, естественно, на момент подписания договора и контролировать ситуацию позднее, практически, в любой удобный момент.

Возьмите в привычку мониторить сайт арбитражного суда – когда к юридическому лицу предъявляются иски, они попадают в систему «Электронный страж», по которой достаточно легко отслеживать ход судебных дел, зарегистрировавшись и подписавшись на обновления процессов.

Предлагаем ознакомиться:  Взыскание судебных расходов третьим лицом гпк

У приставов есть своя база – банк исполнительных производств, где, постаравшись, тоже можно обнаружить полезную информацию. Наконец, сайты появились и у судов общей юрисдикции.

Хоть в размещенной там информации и сложно ориентироваться, разобраться и искать то, что надо, Вы со временем научитесь. Если появляется один процесс, то надо призадуматься, хотя это может оказаться случайностью.

Если два или несколько процессов, есть задолженность по исполнению решений суда – пора бить тревогу, что-то с застройщиком творится неладное!

Важно! К сожалению, так происходит только при реальном банкротстве.

Если оно фиктивное, то есть заранее спланированное, о проблемах дольщики узнают в последнюю очередь, когда делить и искать будет некого и нечего.

Поэтому рекомендуем прислушиваться к «сарафанному радио». В этом деле дыма без огня не бывает, и если в Интернете появились тревожные слухи и негативные отзывы, пора принимать меры.

Официальные сведения об инициации в отношении должника процесса банкротства и запуске его начальной стадии – введении процедуры наблюдения и назначении временного управляющего, можно получить в газете «Коммерсантъ». Сейчас она присутствует и в веб-пространстве, поэтому, при должной степени бдительности, Вы будете в курсе событий.

Когда будет назначен управляющий, а происходит это исключительно в судебном порядке, он обязан в течение 5 дней с момента своего утверждения отправить уведомления всем дольщикам. Делается это для того, чтобы они могли в форме установленной законом процедуры предъявить свои требования.

Их, за редкими исключениями, можно подавать за весь процесс дважды – при введении наблюдения и при открытии конкурсного производства. Так что, если вдруг Вы не успели сделать это сразу, то сможете включиться в реестр требований ближе к окончанию процесса.

Хотя вряд ли это пойдет вам на пользу.

Законодатель наделил участников долевого строительства несколькими способами отстаивания их интересов на этот печальный случай.

Вы можете обратиться в арбитражный суд и подать в дело банкротства застройщика одно из нескольких требований:

  • Передать вам жилое помещение;
  • Вернуть деньги;
  • Заявить односторонний отказ от исполнения договорных обязательств, которые вы взяли на себя, заключая ДДУ.

Эти возможности закреплены в статье 201.4, пункте 2 N 127-ФЗ.

Особенности банкротства застройщиков предусматривают, что требование о передаче квартиры можно предъявить, когда дом фактически построен. Такое требование участника включается в отдельный реестр – по передаче жилых помещений, являющийся компонентом общего реестра всех заявленных требований кредиторов.

Деньги полагаются участнику, который отказывается от исполнения договора, и такое требование может быть заявлено в процессе конкурсного производства. Притязание может быть также обусловлено прекращением договора или признанием этой сделки недействительной либо незаключенной.

Можно просить вернуть:

  • Деньги, которые были выплачены застройщику до расторжения договора, либо деньги, которые фактически не были выплачены, но рассчитаны по стоимости подлежащей передаче квартиры;
  • Возмещение реального ущерба, возникшего из нарушения застройщиком его обязательств по договору, еслизастройщик банкротится, а дом не достроен;
  • Деньги, переданные по оказавшемуся впоследствии недействительным или незаключенным договору, либо, опять же, их компенсацию в размере стоимости имущества;
  • Суммы неустойки и штрафа, которые застройщик обязан заплатить при несдаче объекта в срок, когда этот срок оказывается нарушенным.

Банкротство застройщика при долевом строительстве – не всегда катастрофа. Схема отражает, какие возможности есть у дольщика.

Итак, если Ваш застройщик – банкрот, подавайте заявление, не забудьте указать в нем то, что указано ниже, по пунктам!

  1. Адрес и название арбитражного суда;
  2. Номер дела;
  3. Юридически правильное название должника, его адрес;
  4. Полные данные временного (арбитражного) управляющего – ФИО, почтовый адрес – они присутствуют в публикации объявления о начале банкротства;
  5. Ваши полные данные – от ФИО и паспортных данных до электронной почты;
  6. Реквизиты заключенного Вами ДДУ ( и его копию – в приложение);
  7. Точные данные жилого помещения, дома, где оно должно находиться, позволяющие однозначно его идентифицировать;
  8. Договорную стоимость квартиры и размеры тех средств, которые фактически были переданы застройщику, с подтверждением таких оплат и описанием подтверждающих документов;
  9. Доказательства неисполнения застройщиком его обязательства по передаче квартиры;
  10. Формулировка вашего требования со ссылкой на закон о банкротстве (застройщика и вообще всех юридических лиц), АПК, иные нормативные акты в подтверждение притязаний.

Действия дольщика при банкротстве застройщика, когда Вы хотите требовать деньги, состоят в подаче заявления в арбитражный суд, где кроме выше указанного надо отразить следующее:

  • Непосредственно отказ от исполнения ДДУ с указанием его реквизитов (когда денежные требования вы обуславливаете отказом от договора);
  • Прошение о включении вас в реестр требований.

Сюда можно отнести возмещение реального ущерба. Он оценивается не с «потолка», а на основе данных отчета, подготовленного независимыми оценщиками. Их привлекает управляющий, их услуги оплачиваются из средств должника.

До подачи заявления в арбитражный суд его копию и копии всех приложений к нему надо отправлять застройщику-должнику и управляющему.

Выполняйте отправление заказным письмом и обязательно с уведомлением! Квитанции об отправке также нужно приложить к вашему требованию.

https://www.youtube.com/watch{q}v=a16eb53w36o

Его не обязательно нести в суд лично – можно передать с представителем, отправить почтой или воспользоваться онлайн-системой «Мой Арбитр».

Знать о них в такой ситуации просто необходимо:

  • Подать заявление можно не позднее 30 дней после публикации в «Коммерсантъ» объявления о начале банкротства.
  • Не позднее 2 месяцев после публикации сообщения о том, что состоялось банкротство застройщика при долевом строительстве (2016 год был, к счастью, не слишком «урожайным», посмотрим, что будет в текущем) и введено конкурсное производство.
  • Срок для предъявления требований отсчитывается с даты направления участникам уведомления, которое составляет и направляет управляющий.
  • Пока идет внешнее управление (это такая стадия несостоятельности), на любом его этапе, хотя оно на практике встречается редко.

Далее за включение этих требований в реестр отвечает арбитражный суд – основанием для включения служит определение, принимаемое судьей. Если застройщик обанкротился, первое, что стоит делать дольщикам, это обращаться за компетентной юридической помощью, чтобы у Вас был профессиональный представитель, в том числе, в судебных процессах. Потому что их течение порой непредсказуемо.

Помните, что от физического лица в суде действует только нотариально заверенная доверенность на представление интересов!

Публикация от 12.08.2015

Банкротство застройщика – ситуация, которая всё чаще возникает в условиях экономической нестабильности. Зачастую она идентифицируется с потерей многолетних накоплений и чувством правовой незащищенности интересов.

Всегда следует помнить, что государственная регистрация договора участия в долевом строительстве и жесткая правовая регламентация действий застройщика, сами по себе не гарантируют дольщику благополучного завершения строительства в виде передачи в собственность возводимого жилья, а участие в долевом строительстве по-прежнему предполагает наличие серьезных финансовых рисков.

В первом случае при нарушении сроков сдачи объекта долевого строительства дольщики зачастую предпочитают расторгнуть договор (ДДУ), потребовав возврата инвестированных денежных средств, а также оплаты неустойки.

Предлагаем ознакомиться:  Как снять залог с недвижимого имущества если банк обанкротился

Однако так поступать целесообразно только в том случае, если у застройщика есть имущество или денежные средства, на которые возможно обратить взыскание, то есть исполнить соответствующее решение суда.

Альтернативный вариант защиты интересов — обратиться в суд общей юрисдикции с иском о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры (иного объекта долевого строительства).

В первую очередь ими должны быть учтены такие обстоятельства, как: степень готовности объекта долевого строительства, финансовые взаимоотношения сторон, содержание прав и обязанностей в заключенном договоре участия в долевом строительстве, имеющаяся судебная практика по аналогичным делам, как в целом, так и в суде в котором будет рассматриваться предполагаемый спор.

Оспаривание включения в реестр требований других участников строительства

При банкротстве застройщика ведется как общий реестр кредиторов (в него дольщик тоже может попасть, об этом см. ниже), так и реестры участников строительства по каждому из строящихся объектов (МКД, далее — реестр). Дольщик может предъявить одно из двух требований:

  1. О передаче жилого помещения (квартиры, комнаты), указанного в договоре долевого строительства. Необходимо, чтобы на руках был подписанный договор о передаче объекта и данный объект не был введен в эксплуатацию (в составе МКД или другого недвижимого имущества). При этом в реестр вносятся сведения о выплаченной за объект сумме и остатке задолженности.
  2. Возврате уплаченных денег (в т. ч. по недействительному или незаключенному договору), возмещении реального ущерба. В данном случае дольщик, заключивший договор, пользуется предоставленным п. 1 ст. 201.5 закона № 127-ФЗ правом отказаться от него в одностороннем порядке.

Обратите внимание! Есть отдельная группа требований, которые также рассматриваются в деле о банкротстве застройщика (о признании права собственности, оспаривании сделок и др.). Их перечень и процедура приведены в ст. 201.8 закона № 27-ФЗ.

При определении суммы к выплате учитываются не только затраты дольщика по договору, но и реальный ущерб в виде разницы между рыночной стоимостью квартиры и оплаченной за нее суммой. Если оплата произведена не полностью, размер ущерба рассчитывается пропорционально внесенной сумме.

Обратите внимание! Объем денежного требования участника строительства, заключившего договор на передачу машино-места или нежилого помещения, устанавливается в соответствии со ст. 4 закона № 127-ФЗ, т. е. строго в объеме задолженности.

Важно! Участники строительства вправе участвовать в собраниях кредиторов с числом голосов, которое соответствует сумме стоимости объекта по договору и реального ущерба.

Какой-либо предустановленной формы требования закон № 127-ФЗ не содержит, но подразумевается, что оно должно быть письменным. Конкурсный управляющий вправе предложить участнику строительства заполнить бланк, приложенный к уведомлению.

Можно составить заявление дольщика конкурсному управляющему в свободной форме, указав:

  • адресата обращения (Ф. И. О. конкурсного управляющего, наименование застройщика-банкрота, адрес);
  • сведения об участнике строительства (Ф. И. О., адрес проживания, адрес электронной почты);
  • наименование документа (требование или заявление);
  • сведения о договоре, произведенных выплатах, принятых судебных актах;
  • заявление об отказе от договора, если предъявляется денежное требование;
  • содержание денежного требования или требования о передаче объекта в натуре;
  • приложения (копии судебного решения/определения, исполнительного листа, договора, платежных документов).

Копии договора о долевом строительстве, квитанций необходимо приложить к требованию. Документ целесообразно отправить заказным письмом с объявленной ценностью с уведомлением о вручении либо передать сотруднику управляющего под подпись на втором экземпляре.

Важно! Дольщик также вправе предъявить требование в размере штрафа, неустойки, компенсации морального вреда, это не является злоупотреблением правом (см. определение ВС РФ от 23.01.2017 № 305-ЭС16-10886 по делу № А40-38734/2015).

Какова судьба этих требований, ведь в параграфе 7 гл. 9 закона № 127-ФЗ они не упомянуты{q} Наиболее важные моменты по ним сведены в таблицу.

Состав требований дольщика

Штраф, неустойка, компенсация морального вреда

Кто рассматривает требование

Арбитражный суд в рамках дела о банкротстве

В какой реестр включается требование дольщика

Реестр требований кредиторов должника

Какова очередь удовлетворения требования

Четвертая очередь кредиторов

https://www.youtube.com/watch{q}v=—4tfjefkT8

Таким образом, дольщику в деле о банкротстве целесообразно предъявить:

  1. Конкурсному управляющему — требование о передаче помещения либо выплате денежной компенсации затрат на покупку помещения.
  2. В арбитражный суд — заявление о включении в реестр кредиторов с требованием о взыскании штрафа, неустойки, компенсации морального вреда. Требования могут быть основаны на законе № 214-ФЗ, законе РФ «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 № 2300-I, Гражданском кодексе РФ.

Обратите внимание! Потребительские требования дольщика в деле о банкротстве застройщика могут быть приняты судом, если объект приобретался для личных нужд. По нежилым помещениям это необходимо доказать — такова судебная практика (см. постановление АС УО от 08.10.2018 по делу № А50-4538/2017).

Некоторые особенности исчисления срока для подачи возражений дольщиком в деле о банкротстве застройщика предусмотрены для случаев, когда участники строительства оспаривают включение в реестр других дольщиков.

Обратите внимание! Возможность оспаривания требований других дольщиков в деле о банкротстве застройщика можно реализовать после ознакомления с реестром. Конкурсный управляющий обязан предоставить реестр для изучения каждому из участников дела о банкротстве, к которым, наряду с конкурсными кредиторами, относятся и участники строительства (ст. 201.2 закона № 127-ФЗ).

После ознакомления с реестром можно заявить возражения в 15-дневный срок.

Важно! Кроме общего срока для предъявления возражений, который отсчитывается от даты ознакомления с реестром, есть второй 15-дневный срок, не зависящий от факта информированности кредитора. Он исчисляется с момента включения в реестр требования, поступившего позже даты закрытия реестра и включенного в него позднее, на основании допускающих это норм закона № 127-ФЗ.

Сама возможность включения в реестр просроченных требований вытекает из обязанности конкурсного управляющего рассмотреть требования дольщика, заявленные в рамках 3 месяцев после получения им уведомления о банкротстве застройщика. Этот срок может истекать после наступления даты закрытия реестра, привязанной к истечению 3-месячного срока с публикации объявления о начале конкурсного производства.

Итак, что делать, если застройщик объявил себя банкротом{q} При банкротстве застройщика при долевом строительстве дольщику можно и нужно предъявить максимальный объем требований, включая неустойки. Как это сделать, рассказано в статье.

Спорные ситуации при формировании реестра участников строительства

При формировании реестра требований участников строительства (далее — реестр) возможно возникновение спорных ситуаций. Наиболее распространенные:

  • конкурсный управляющий отказывается включить требование в реестр или включает не полностью;
  • в реестр попали ненастоящие дольщики, дольщики-дублеры по одним и тем же квартирам и др.

При возникновении спорных моментов ст. 201.4 закона № 127-ФЗ предусматривает только один порядок разрешения спора — путем обращения в арбитражный суд. После судебного рассмотрения вопроса требование включается в реестр участников строительства на основании судебного акта.

Важно! Дольщик может оспорить решение конкурсного управляющего в арбитражном суде в течение 15 рабочих дней после получения уведомления (п. 8 ст. 201.4 закона № 127-ФЗ).

https://www.youtube.com/watch{q}v=2mu5v2IEC2Q

Процедура рассмотрения возражений (жалоб) арбитражным судом изложена в ст. 60 закона № 127-ФЗ. На нее отводится 1 месяц с момента поступления жалобы. Вынесенный судебный акт может быть обжалован в вышестоящий арбитражный суд.

Комментировать
0
Комментариев нет, будьте первым кто его оставит

Это интересно
Adblock detector